在最近几个月时间内,从土地增值税清算、到央行持续加息,再到开发商预售资金专管制度,重重压力让开发商不得不面对即将掀起的资金链环节上的行业大洗牌。业内专家表示,开发商将在“资金关”前进退维谷,对不同类型的开发商带来不同程度的影响,不排除部分开发商在2007年因难过“资金关”而无奈出局。
现实:预售款占资金总量4成
开发商对预售款的依赖度到底有多高?中国上英置业公司高级顾问李安学介绍,开发商的资金来源可分为三类,一是自有资金,二是银行贷款,三是预售款。开发商对预售款的依赖度很高,有的企业分几期支付土地款,项目第一期获得的预售款,用于支付第二期的土地款;有的开发商则用预售款来买新的土地,通过预售加快扩张、做大规模。
据央行发布的《2004中国房地产金融报告》,房地产开发资金中第一大资金来源就是“定金和预售款”,占房地产开发投资资金来源的43.1%。商品房预售款占开发商资金来源的比例,超过自有资金和银行贷款。
影响:挪钱圈地将减少
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为,对预售房款实行监管,对老百姓肯定是利好消息,基本消除了楼盘施工延期或者工程烂尾的风险,是防患于未然。一些开发商到处圈地,圈地的钱很有可能就是另外一个楼盘的预售房款,这个监管政策阻止了“开发商将预售资金挪用到其他项目”,从而让房地产开发速度更加合理,最终也有利于房价回归理性。
南京万达房地产副总经理陈云称:“预售款监管对大公司的资金运作没有太大影响。”他表示,政府加强预售款监管主要是为了保证项目建设资金能及时到位,不因开发商拖欠施工单位工程款而延缓工期,进而造成交付延迟,但在项目实际开发过程中,建设资金只占开发资金一小部分,约三分之一,倒是前期的土地费用、规费等占到了绝大部分,约有50%-60%左右。
所以他认为,对大企业来说,预售款监管并不那么可怕,虽然成本有所增加,但对企业本身的资金运作影响并不大,不会出现资金捉襟见肘的现象,但对一些资金运作要求较高的项目公司影响较大。
分析:房价会因此而升?
江宁某小型房地产企业的负责人表示:在实行监管之后,公司的管理成本、资金运作成本会有所上升,从而拉高房价。还有开发商声称:“实行商品房预售款专户管理,会导致一定资金条件下可承担的开发量的减少,只会进一步减少供应量,从而加剧供不应求的态势,造成房价的进一步上涨。”
但宋坚则认为,缺少流动资金,开发商必然要采取非常手段来回收,现有项目降价销售是最有效的方法。据《南京市商品房预售款监管办法》,开发商在保证该项目本身资金使用的前提下,在监管账户中的预售款超出该监管项目预算清册总额时,银行可允许开发商以其超出部分用于还贷或调用。“有了这一规定,只要开发商留足了建设资金,能保证工程按期完工,剩余的预售款开发商还是可以自由调用的。”(记者陆容容汪明宇翁利明)
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