卖房欲悔约理由难成立
法院终审判决返还定金承担违约金
已经签订《房屋置换合同》,出卖方却欲悔约,提出的理由之一是涉及房屋是公产房,他们无权出卖。双方由此对簿公堂。此案经两审审理,法院认为关于公产房屋的置换买卖,有关法律法规并未禁止,故不能以此为由悔约并拒绝赔偿违约金,由此终审判决房屋出卖方返还定金,并给付违约金。
2007年8月24日,张某与被告黄某签订《房屋置换合同》,约定由张某购买黄某承租的本市南开区的一套公产房屋,成交价格为34.5万元。合同签订当日,黄某的妻子收取了定金1万元,并向张某出具了收条。然而,9月上旬,黄某夫妇却以房屋评估价格高于双方约定价格及公产房不能买卖等为由提出悔约。张某数次力争,并提出愿以评估价格购买,但黄某夫妇仍拒绝履行合同。无奈之下,张某以黄某夫妇悔约给其造成经济损失为由起诉,要求二被告依据合同约定,赔偿违约金3.45万元并返还定金1万元。
庭审中,二被告对签订合同及悔约的事实等不持异议,但提出了悔约的理由。二被告辩称,当初卖房是为了给黄某治病,后因黄某被诊断为直肠癌晚期,已无治疗意义,故他们决定不再卖房。另外,房屋是公产房屋,他们无权出卖,故不同意继续履行合同,只同意将所收购房定金1万元退回原告,并拒绝承担违约责任。原被告签订的《房屋置换合同》第7条约定,如一方拒绝履行合同,由违约方向另一方赔偿房屋成交价10%的违约金。法院在查明事实的基础上认为,原被告之间的《房屋置换合同》系双方在平等自愿、充分协商的基础上签订的,反映了原被告的真实意思,双方都应遵循诚实、信用原则予以履行。现被告拒绝履行合同,已经构成违约。在此情况下,原告依据合同约定要求被告赔偿违约金于法有据。关于购房定金,被告应一并返还。关于公产房屋的置换买卖,有关法律法规并未禁止,故被告以此为由悔约并拒绝赔偿违约金,不予允许。至于被告黄某是否直肠癌晚期,并不影响二被告违约事实的成立。由此,法院作出一审判决:二被告赔偿原告违约金3.45万元,并返还原告购房定金1万元。
一审判决后,二被告以《房屋置换合同》无效为由提起上诉,请求判令只给付被上诉人定金1万元,不承担违约责任。本市第一中级人民法院经审理认为,上诉人明确表示不履行合同,该行为属于违约,故其应按照合同约定承担违约责任。上诉人以《房屋置换合同》无效为由主张不承担违约责任,理由不足。由此,一中院于日前作出终审判决:驳回上诉,维持原判。
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