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地产市场出现风险偶然性较大,有时一夜间就会爆发。某个偶然的事件就可能引发,而这种情况可能以前都不知道。
目前市场对次贷危机的估计过于悲观了,实际并没有那么严重。从各种因素,判断美元反转的可能性比较大,因此人民币有贬值的风险。
在美国次贷危机恶化,全球股市下跌的影响下,经历过十年前那场噩梦的东亚国家不得不擦亮眼睛。某些迹象表明,东亚已经出现金融危机的苗头,越南早在今年年初就已陷入通货膨胀和股市暴跌的泥沼之中,曾经经历过金融危机的泰国再次出现“感冒”。中国经济是否同样有出现风险的可能。
中国股市目前较去年最高峰时跌去了48%,仅次于印度;地产行业在信贷持续紧缩下,在大部分城市出现交易量急剧萎缩、价格下跌的局面,还有人民币汇率问题,人民币在连续急速升值后,如果美元在第四季度反转,人民币也可能出现从快速升值到贬值的风险。日前,北京师范大学房地产研究中心主任董藩和中国银行金融研究专家谭雅玲就中国金融风险的问题接受本报记者的采访。
“房价下跌幅度过大引发金融风险”
南都:最近市场持续低迷,有些地方还出现较大幅度下跌,不少专业人士判断,这种趋势还会持续一段时间,这会不会产生其他问题,比如可能引发金融风险吗?
董藩:地产如果大面积下跌,肯定会带来很多问题的。首先在就业市场上,我们计算过,如果房地产价格下跌15%,全国4000万建筑大军中有一半人会失业。还有一些地方,50%的财政收入来自地产税收和土地出让金,地产垮了,肯定有很多领域会受影响。
更为重要的是地产下跌过大可能引发金融风险。据我们了解,全国5万亿(人民币)房地产贷款中,有2万亿是贷给开发商、3万亿贷给消费者。地产如果大幅度下跌,开发商钱可能还不了,买了房的老百姓很可能变为负资产,这样老百姓也不愿意还钱了,这样一来银行的风险就很大。
南都:一些银行曾说,即使地产市场价格下跌30%.他们也不会受影响,因为购房者在申请贷款时,有30%的抵押折价,而且大部分购房者已经还了部分贷款,因此一般的房价下跌影响不会大,你怎么看?
董藩:按一般估计,住房消费者大多数还了20%-30%,还有50%左右没还,这50%也会出事,银行即使收回房子也卖不掉。更重要的是开发贷款收不回来,一般地产商负债在60%-70%,因为地产是资金密集的行业,负债高,很容易出问题。地产商旧的项目还不了,就不能开发新的房子,会产生连锁反应。
南都:现在看,地产下跌引发金融风险有多大可能?
董藩:不好说,我现在非常担心。银行、开发商都有垮掉的可能。现在很多中小城市地产商开始借高利贷,风险是相当大的。
“不能仅放开大地产商融资”
南都:最近针对地产市场有“救市”的呼声?而且,前不久证监会通过了部分大型地产商发行公司债进行融资,有人认为这是政府“救市”的信号,你怎么看呢?
董藩:我不赞同仅仅放开对大地产商的融资,中国还需要小的地产开发商,以避免形成垄断,有竞争对消费者是有好处的。而且有些时候是大地产商干不了或不愿意干的项目,比如小城镇,大地产商不愿意去;另外一些小的地产开发项目,大地产商开发也不经济。所以也需要小的地产商,不能让他们都死掉。
南都:很多人呼吁政府应该放开对地产行业的信贷紧缩政策,据说很多地产商资金很紧张,资金链随时有断裂的可能?
董藩:现在政府面临两难,一方面要控制CPI上涨、减少信贷。但是信贷控制过紧,也可能把企业搞垮了。当然,前几年地产市场好赚钱,开发商有点盲目,扎堆进来,现在出问题也有自身的原因。但我认为,地产行业现在的问题,更多是宏观基本面的原因。
南都:你对现在的宏观紧缩政策怎么看,前不久有一些经济学家就此也有一些争论,认为压制通货膨胀不能牺牲经济增长速度?
董藩:我认为,信贷紧缩政策要适当松动,否则麻烦更大。我不赞同一直紧下去,这对企业不是好事。如果地产出问题,肯定会产生大量的失业人员,也会影响GDP增长速度。
南都:你认为地产市场出现问题,引发金融风险的信号是什么?
董藩:地产市场出现风险偶然性较大,有时一夜间就会爆发。某个偶然的事件就可能引发,而这种情况可能以前都不知道。比如,有的公司还不起贷款,老板跑了,房子又卖不掉,这时候就会产生连锁反应,银行问题一下就来了,顾客因为担心银行的兑现风险,于是就出现挤兑现象,问题就会突然爆发。
“金融危机都是从货币贬值开始”
南都:最近越南金融危机,现在据说又波及泰国,你认为会不会影响到国内,国内有没有类似的金融风险?
谭雅玲:我认为如果有风险的话,就是人民币反转,出现贬值的风险。人民币从来就是跟美元紧密联系的。从2005年开始,美元经历了先缓慢贬值,然后是迅速贬值的过程,人民币相反,因此从去年年底,人民币出现了快速升值。我担心人民币四季度有贬值的风险。
南都:为什么呢?
谭雅玲:人民币和美元基本有反向运行的关系。今年第四季度,美元反转的可能性比较大。美国第一、二季度经济的运行面都比较好,到第四季度,是美国总统选举期,美国经济肯定会提振,而且目前市场对次贷危机的估计过于悲观了,实际并没有那么严重。从各种因素,判断美元反转的可能性比较大,因此人民币有贬值的风险。
南都:这就是说的市场上热钱快进快出的问题,如果美元反转,大量的热钱在无利可逐的情况下,将迅速退出中国市场,加快人民币贬值。
谭雅玲:热钱的快速流进流出,带来风险是最直接的。对市场价格、经济信心和经济基础都有直接的影响。如果人民币贬值风险很大,所有国家的金融危机都是从货币贬值开始的。
南都:你赞成人民币“小幅快跑”的升值方式吗?
谭雅玲:人民币“小幅快跑”的方式其实已经被打破了。仅今年上半年,人民币就升值很快,超过6%(兑美元)。但我更强调的是人民币不要单边升值,而是有升有降,不给其他资本套利的机会。国际上经验有升有贬,包括美元也是这样。如果人民币改变单边升值的预期,就不会有大量投资资本涌进和快速撤离的风险。
“中国行政控制力可防金融危机”
南都:金融危机发生的一个很重要的特点就是,股市暴跌,中国股市与去年最高峰比较,下跌了近一半,这算是金融危机吗?
谭雅玲:判断金融危机的标志不是价格跌了多少,而是看能不能控制,金融风险能否演变成金融危机,主要看这种风险能否控制,中国有很强的行政控制能力,所以还不会有金融危机的出现。
汇率和股票的波动,股市的不景气不能作为判定金融危机的标准。目前在全球范围内产生巨大影响的美国次贷危机和越南金融危机,也都在可控制范围内,我国有强有力的行政体制控制完全有能力保障市场稳定。目前中国经济发展势头良好,GDP依旧在稳步增长,股市也值得乐观的。
南都:另外,在人民币大幅度升值的情况下,相当部分企业出现经营难题,这里会有潜在的金融风险吗?
谭雅玲:对于人民币升值的幅度,我认为政府应该是有指标的。但现在政府没有,而企业那里是有的。从企业的数据来看,大型出口企业的生死线在6.5%,现在6.85%,人民币升值过大,出口企业、银行是会出现问题的。