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08年的房市迷局已持续达半年之久,劫波未尽的楼市正在天堂与地狱间进行一场生死攸关的“拔河式”拉锯战,而这种状态将会坚持多久,笔者通过调研分析,在年底前,楼市博弈将有望尘埃落定,剖析如下:
第一:政府是否“救市”将有明确答案
所谓“解铃还须系铃人”,房地产市场能否走出迷局,市场是一方面,更多的取决于政府的宏观调控政策,报道显示:“在本月上旬,国务院总理温家宝、国家副主席习近平、国务院副总理李克强、国务院副总理王岐山4位中央领导在短短6天内,对5个经济发达的外贸型省份进行了经济考察和调研。调研地域之密集、时间之密集、高层人物之密集,自建国以来实属罕见”。有资料显示,“由于宏观调控和全球需求减弱,中国今年第二季经济增长率下滑至10.1%,低于第一季的10.6%,和去年全年的11.9%。6月居民消费价格指数(CPI)增幅为7.1%,远低于2月时创下的12年高位8.7%”。
而中共中央7月21日上午在中南海召开党外人士座谈会上,“胡锦涛总书记强调,下半年经济工作的目标是:要继续保持经济平稳较快增长、努力推动经济社会又好又快发展,继续把抑制物价过快上涨摆在突出位置、努力把物价涨幅控制在合理的区间内。为了实现这个目标,必须稳定政策,保持政策的连续性和稳定性;必须适时微调,把握好宏观调控的重点、节奏、力度;必须坚持区别对待、有保有压,灵活而准确地解决问题”。有专家认为,“必须适时微调”,释放出了下半年中央进行宏观调控的新信号。
从以上信息可以看出,国家经济发展正处于十分关键的十字路口,下半年的国家宏观调控政策适度微调将基本定局。有权威媒体证实,在下半年的政府经济工作会议中,政府高层将就是否该放宽从紧信贷政策展开积极讨论。由此,政府是否救市将有了明确答案,房地产市场将有望在国家宏观调控政策的“适时微调”中走出迷局。
第二:住宅成交量基本触底,企业生、死将各有归属。有信息显示,在今年上半年,深圳市房价跌幅达30%以上,北京市有三十多个楼盘的住宅成交量交了“白卷”,而在天津市,今天上半年市内六区住宅成交量同比下降幅度基本触底市内六区总成交量较去年同期下降了50.2%,六个区下降幅度都比较大,最大的为河东区,较去年成交量下降了66.6%。而上半年本市市内六区商品住宅成交量同比2007年下降了47%。
从以上销售数据看,仅天津市上半年的房地产销售同比降幅近50%,基本触底,这种住宅成交量的锐减比房价的大跌更为可怕。由于地产企业的资金回款压力达到极限,房地产企业洗牌不可避免,在年底前,地产企业的生与死将各有归属,地产迷局将不复存在。
第三:奥运效应不复存在,房市预期回归理性。
目前,部分地区,特别是北京市将房价的增幅和房地产市场的利好很大程度押宝在北京奥运会上,奥运前房价必涨和奥运后房价大跌成为两大极端观点,这种判断是否准确,房市真的会受奥运左右吗,至2008年底,奥运效应对房地产市场的潜在影响和发展预期将不复存在,区域间的观望情绪将得以消除,房市预期将回归理性。
综上分析:由于政府救市态度的逐步明朗,房地产企业的重新洗牌、以及奥运预期的消除,房地产市场在年底前走出迷局将成为一种必然,市场的观望和低迷期将有望随之消除,2009年的楼市将重新步入稳定、健康发展的轨道。