政策速读

　　目前中国土地按所有制可分为两类：一是城市土地，归国家所有；一是农村土地，归农民集体所有。目前，国有土地使用权可自由公开交易；但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。而《决定》中规定：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

　　此外，《决定》指出：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益；逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

　　专家指出，这两点是此次土地政策中最大的亮点。因为这不仅意味着农民集体土地也可用于非农建设，而且必须通过土地市场公开转让。这也使得今后的建设用地由过去单一的国有土地变为国有和集体所有两种类型，供地主体由一个变为两个。随着一部分农村集体建设用地进入市场，事实上增加了工业或商业用地的供应，这有利于降低工业化和城市化的成本。

　　不过，国家允许土地流转，但不是随意流转，一个总的原则就是“不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途”。专家指出，该规定实际上是严控城乡建设用地的总规模，切实保障农民的权益。

　　专家观点

　　按照《决定》，今后建设用地由单一的国有土地变为国有和集体所有两种类型，供地主体也变为两个。供地结构的变化，势必影响到房地产市场。不过专家表示短期内对房地产市场影响有限。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示：“国有土地和集体土地是在两个体系内进行流转，而对于流转用地是否能用于商品住宅开发、小产权房能否进入流转等问题，《决定》中并没有提及，在看不到细则之前，很难去判断对房地产市场的影响。”如果仅仅从《决定》来看，由于集体土地的性质不能改变，因此对商品房市场而言影响不大。据了解，此前广东等试点省也出台了有关土地流转方面的政策，其中明确规定严禁集体建设用地(包括宅基地)用于商品住宅的开发建设。但此次《决定》未对此进行明确规定，因此很难判断对商品房市场的影响，有待政策的进一步明确。

　　虽然目前还看不到宅基地以及宅基地房得以上市流通的可能性，不过有种可能性是通过城中村改制，将集体土地转为国有土地。不过这样进入房地产开发市场手续和费用也相当繁杂和高昂。满堂红研究部周峰表示，宅基地房子属于农村集体所有制土地上的物业，假使有机会转变成城市国有土地的物业，便需要通过相关的土地规划部门来做属性变更处理，宅基地房的所有权人还得支付一笔土地用途变更费用(类似现在的限价房要上市还得补足市场差价)。补了费用之后的宅基地房成本，跟现在市面上在售的楼龄较长的旧房子价格差别不会太大。而且，因宅基地房主要分布在城中村内，而城中村在市政配套、综合管理等方面仍旧落后于城市的其他非城中村地域，对具备改善需求的购房者吸引力有限。目前对这类宅基地房感兴趣的，可能是有居住需求，但手头上资金相对不足的客户，而这部分客户在现阶段大多数持观望态度，并没有出手购房的意愿，故对二手楼市的影响并不算大。

　　中原地产市场部有关人士也认为，新土地政策对楼市影响微乎其微，原因在于“三个不得”，即10月19日公布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提到“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。这意味着土地流转并不会增加城市住房用地的来源，不会因而导致市场供应更多廉价住房，城市居民也因此不会直接从土地流转中获益。而宅基地进入住宅市场交易的可能性也就无从谈起了。有关人士表示：“可以肯定地说，土地流转，尤其指宅基地的流转，不会对中国的房地产市场造成冲击。”

　　不过也有业内人士表示，《决定》对商品住宅市场有着间接的影响。因为集体土地也可用于非农建设，随着一部分农村集体建设用地进入市场，事实上增加了工业或商业用地的供应。这一定程度上会减少工业或者商业用地在国有土地市场的需求，进而增加了商品住宅用地的供应，最终由土地供给的变化影响地价、房价的变化。