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位于张自忠路240号的海河之子·港湾中心大厦是天津近年来崛起的地标性建筑,虽然后来它更名为“港湾中心大厦”,但市民仍习惯称它为“海河之子”,它高28层,分酒店式公寓和写字楼两部分,仅公寓部分就有业主百余户。业主称,2005年,他们就是因为看中了开发商售后包租的承诺才置下了此处房产。然而,代租合同没执行多久,业主因经营者拖欠和拒付房租,平添苦恼。最近,这些业主接到了有关经营企业破产的通知书,这就意味着他们的讨要过程会面临更多周折。近年来,酒店式公寓曾一度热销津城,但其经营风险也值得重视。这是近半年来,本报报道的第二起因酒店公寓起纠纷的案例。
开发商签合同
代管包租五年
2005年3月,卢先生购买了一套面积为184平方米的酒店式公寓。当时,他与开发商海贸物业有限公司(以下简称海贸)签订了《共同经营协议书》,约定于2006年5月到2011年5月,委托专业的物业管理公司和经营机构代为管理、出租该房屋,租金每平方米每日2.1元,按季度给付。按此协议,卢先生每月可获得11600元的租金收益。
据业主袁先生介绍,当初海贸售房时以5年承租作为产权式酒店销售的一个必要条件,与业主签订《商品房合同》的同时,海贸与业主还签订了《共同经营协议书》。2005年10月21日,海贸、天津搜马酒店管理公司(以下简称搜马)与业主签订了《委托经营管理合同》,约定在5年委托租赁期内,由搜马按先前协议的标准和方式向业主支付租金,由海贸为搜马作担保。
经营方停付租金
海河改造当借口
据业主介绍,当初酒店的运营商是欧洲博美廷酒店管理公司。国际连锁且经营业绩良好是当初酒店房产的卖点。但2006年10月酒店开张不久,博美廷酒店管理公司撤出,酒店改名为港湾中心酒店。2007年3月开始停付部分酒店业主租金,享受租金的业主最长也没有超过半年,最短的只拿到了两个月。业主卢先生自2007年11月被拖欠房租至今,累计被欠租金达15万余元。业主袁先生在港湾中心买了两套酒店式住房,经营者至今拖欠其房租已经达到了20多万元。
2007年7月搜马以海河周边改造导致经营不景气为由致函业主,全面停止支付租金。业主与海贸及搜马多次交涉未果。
业主追讨租金
一审二审胜诉
2008年2月,追讨租金无果的多位业主将海贸和搜马告上法庭。
法庭上,海贸辩称,其承担的是一般保证责任,即在另一方不能支付租金的前提下,代为支付,现在业主在与搜马的纠纷未结之前直接起诉海贸,该公司认为不符合法律规定。该公司还主张,业主们与搜马签订的租赁合同因违规而无效,其不对无效合同承担担保责任。搜马辩称,因道路整修影响正常经营属不可抗力,所以,原告索要租金不受保护。
和平区法院经审理后一一驳回了被告的观点,判决搜马给付原告所拖欠的租金和律师费,海贸对此承担连带责任。二被告不服提起上诉,去年8月,市一中院终审维持了和平区法院的判决。
业主袁先生和卢先生等业主追讨租金的诉讼大获全胜,手执判决书,拿回了2007年3月1日到2007年11月31日这半年的租金。2008年6月,这些业主再次起诉,要求搜马和海贸支付后续租金,再次一审胜诉,被告再诉,现此案仍在二审过程中。
法官说法
抗辩理由不成立业主胜诉
昨天,本案审判长、和平区法院民二庭副庭长赵明就此案说法称,涉案协议和合同不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应予保护。二被告主张合同无效的抗辩理由,不能成立。另外,原被告签订的相关协议没有对市政建设期间的租金给付是否合理顺延作出相应约定,并且发生该事实后,未与原告协商一致对合同进行变更,故应全面实际履行合同义务。海贸在合同的保证条款中,没有约定一般保证的保证形式,应承担连带保证责任。基于此,法院做出如上判决。