四大需求焐热商品房市场

　　开发商们的降价、涨价在真真假假间上演，购房者们也在观望-踌躇-出手……的心态中矛盾着。尽管如此，2009年的第一季度，房地产市场的成交量依旧直线上升，连连击破经济危机下的楼市颓废论。在这股迎风飞扬的成交热潮中，到底都是哪些人在出手呢？为此，本报记者特别进行了楼市调查。

　　商品房是楼市的开发进行时，因此市场经济状况对销售层面的影响也就会直接波及开发商的资金链状况，楼盘项目的涨价、降价等种种措施也大都是因此而出。最近两个多月以来的楼市成交高潮中，受到市场促销影响而决定出手的购房者确实不少，其中四大类购买人群形成了楼市成交的中坚力量。

　　婚房买家

　　盯紧中低端产品

　　陈祁风，男，33岁，今年12月中旬将举行婚礼，3月底刚刚买下一套位于中北镇的两居室商品房，总价约55万元。“我们从去年9月份就开始看房，但是经济危机和一系列的新政策一股脑儿地出现，我们一下子没了主意，尽管这个时候买房并不十分划算，但为了结婚也是不得不尽快出手。”

　　婚房，被开发商们看作是最刚性的购房需求之一。像陈祁风这样迫于婚期的购房者确实是2009年一季度楼市成交中的重要组成者。合富辉煌地产市场总监任炯表示，婚房购房者在商品房市场中的比例是15%-20%左右，但其中受到婚期制约而急于购买的人群比例则远高于市场平均水平。据粗略统计，婚房购房者的重要特点是观望情绪较少，其选房周期通常需要3-5个月，一旦确定一两个目标项目后则会在2周左右迅速成交。同时，婚房购房者的成交产品则集中在中低档次产品，其平均成交价格在50万-60万元，以80-100平方米的两居室户型为主。

　　拆迁型购买

　　消费水平两极都占

　　“我们在西站搁置的房子最近拆迁获得了20万元，所以这笔钱打算作为首付款买一套便宜的二手房出租盈利。”冯新是眼下西站拆迁工程的受益人之一，“最近虽然成交量特别大，但好多区域的二手房价格也在明显下降，我们已经看好了两三个房源，正在谈着，如果价格满意就会买下，毕竟不动产经营总会比存钱更保险。”

　　像冯新这样的拆迁户不在少数，今年以来西站和河东区、红桥区等多个区域的拆迁工程再次造就了新的购房人群。

　　“拆迁人群在今年一季度的市场增量中应该能占到10%-20%的比例，并且分布在不同梯次的市场层面中。”任炯表示，除了冯新这样已有住房的拆迁户借助拆迁款进行投资外，还有不少改善型的拆迁户会将原有住房出售，与拆迁款合用购买更好的住宅改善居住环境。另外，更多的非实物还迁拆迁户会选择到中北镇、北辰等近郊购买环境较好、价格较低的商品房。

　　改善型购房者放长线买好房

　　2月中旬购买了河西区一套三居室公寓的曾先生是典型的改善型购房者。“我们以前住在河东区，但孩子的户口在河西区，所以她上学也在河西区，我们每天接送的路程太长很不方便，所以一直在找机会换房。”曾先生从2007年年底就开始对河西区的多个项目进行比较选择，但总觉得市场价格太高，自己又有住房，因此一直处于观望状态。2008年楼市的大起大落让曾先生本以为赶上了大降价时机，可是到了2009年一些项目却又开始重新涨价，这种捉摸不定的走势让曾先生开始拿不定主意。最后，曾先生和爱人都觉得换房是早晚的事，不如趁此机会也改善一下居住环境。于是过完年后，曾先生一家在此前看好的一个小区买下了价值150万元的三居室公寓，离孩子的学校只有10多分钟车程。

　　改善型购房者的观望周期长是普遍特点，但其市场占有率却是各种购买类型之首。就今年第一季度商品房市场的非官方统计来看，改善型购房者在天津商品房市场的占有率达到了30%-40%左右，一些高端项目中的改善型购买比例甚至超过了70%。

　　一些楼盘项目负责人表示，很多改善型购房者的观望期都会长达1年以上，少者也要5-6个月，因为这部分购房者通常都有住房，购买需求并不急切。同时，改善型购房者的消费能力都比较强，就今年以来的成交状况来看，改善型购房者消化的产品大多都是100万元以上的住宅产品，别墅和类别墅产品更是以这些购房者为主要销售对象。也正是因为消费能力强，这部分购房者对于楼盘的地段、品质、环境、管理等多方面的要求都比较高，因此选择和成交周期也会进一步延长。

　　“蓝印房”买主集中区县出手迅速

　　付鑫买房纯粹是为了办个天津的蓝印户口。44岁的付鑫是廊坊人，小女儿刚刚上小学四年级，为了将来女儿中考和高考能享受天津考生的分数线，他一直在考虑为女儿买房办蓝印户口的事情。几个月前天津蓝印户口门槛降低的消息公开后，付鑫在1个月之内就到宝坻购买了一套50多万元的准现房商品房。“以前天津蓝印户口100万元的门槛让我感觉很吃力，现在远郊项目只要40万元以上就能办蓝印户口，我怕今后政策会再度调整，所以赶紧把房子买了下来。距离我女儿中考和高考还有很多年的时间，等到房子的产权证办好再去办理蓝印户口应该来得及。”付鑫觉得抓住政策的机会给自己省下了几十万元的资金。

　　“蓝印房买主是下单最迅速的，而且郊县产品的成交量受此影响最明显。”联合地产有关负责人表示，最近几个月其在远郊县学府区的项目成交量中，有30%以上的购房者都是冲着蓝印户口的40万元新门槛而来的。“蓝印户口购房者的选择周期通常都不会超过1-2个月，且其中60%的人都会选择略高于区域门槛价位的产品，但也有不少买家仍会买下百万元的产品。”合富辉煌市场总监任炯则认为，一季度郊县项目增量中很大部分都是在蓝印户口新政的影响下形成的，除了价格低以外，其地理位置靠近河北省、廊坊等天津考区辐射区域也是“蓝印房”走俏的重要原因。