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国务院日前公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果。其中,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后,已经恢复到1996年的水平。根据国家规定,投资项目必须首先落实资本金才能进行建设,可以说,降低资本金比例就是降低了融资门槛。那么眼下变幻莫测的住宅售价到底会不会因此发生走势逆转呢?记者第一时间走访了相关专家、企业和一些购房者,各方对于房价的变化趋势却都有着自己不同的看法。
[购房者]
希望地产市场
能按成本定价
“我不大清楚这个政策会不会让房价上涨或下跌,但是我觉得现在的房价还是很不透明,开发商的定价很多时候都是强调品位、档次什么的,但我觉得房价最重要的依据还应该是成本。”在梅江几个小区选看楼盘的孙小姐准备预选几个目标作为自己明年结婚的新房,对于刚刚出台的资本金调整新政策,她有着自己的理解。
“从新闻的解释上看,资本金跟我们购房的首付款性质相近,如果没有能力支付就没有开发权利。从这个意义上来说,我觉得开发商首先需要让购房者对房价有信心、感兴趣,根据成本与合理的利润率制定价格才是真正能吸引我们出手的高性价比产品。”购房者崔先生认为。
[开发商]
天津国民地产侯昱伟——
价格博弈期会延长
对于开发商而言,固定资产投资项目资本金比例的降低让多数企业都松了一口气。侯昱伟表示,资本金比例降低后,开发商的资金压力相对减小,其在销售环节的回款压力也会随之降低,那么目前市场上急于降价的一些地产项目有可能会转变销售策略,即停止降价,购房者对于价格回涨的反应也就会表现为成交量下降。如此一来,买卖双方在房价涨跌这一焦点上的市场博弈周期也就会进一步延长。
另一方面,资本金比例降低后,更多企业在今后拿地时胆子会更大些,但接下来企业的抗风险能力也会随之减弱。他认为,更少的资本金比例就意味着企业要面临更高的负债率,一旦利率或汇率方面的市场情况或政策发生变化,高负债率的企业将首先受到波及。因此,新政策带来的将是更多的深层思考,开发企业不会草率出手。
中粮集团蒋达强——
助推价格回归理性
蒋达强认为,新的资本金政策将会让市场形成一种价格逐步回归理性的大氛围。
“新政策中的资本金下调对象明确规定为保障性住房和普通商品房,那就意味着新政惠及的对象首先要符合这两种地产产品的开发条件,而这两种产品恰好是针对中低收入购房者开发的产品,其市场售价和利润率都不会太高,这就已经为市场圈定了一个鼓励开发适合大众消费的地产产品的氛围。”他表示,这次出台的资本金比例新政实际上是在鼓励开发企业更多介入普通住房和保障住房的开发,而增加这两类产品的开发比例就会逐步改变市场整体价位和产品结构,即帮助市场整体价格逐步回归理性。
著名经济学家易宪容——
房价一定还要降
“房价一定还要降!”易宪容认为固定资产投资项目资本金比例的调整新政不会影响房价的整体走势。
“房价是下降还是维持原位,只是时间长短的问题,市场的最终走向还是会落到降价上。”他认为,一方面,即使门槛降低,企业的资金压力减小,但开发商在资金链方面的紧张状态不会因此立即缓解;另一方面,就项目而言,产品卖不出去仍将意味着经济效益无法实现,现阶段需要以降价促进销售的项目仍需继续维持降价策略。因此,房价下降仍是未来一段时间内楼市的重要趋势。
天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫——
短期价格不会变
卢卫认为,新政策对于楼市的影响主要还是树立信心,鼓励不动产开发,对于房价方面的影响不会太明显,尤其是短期内不会立即发生价格方面的变化。
“今年国内固定资产投入整体减少,此次降低资本金比例的新政显然是要鼓励开发企业的投资积极性。”对于开发企业资金门槛降低会否不利于企业的优胜劣汰问题,他认为,在目前金融危机的市场环境下,地产企业入市不但需要老练的市场经验和准确的经济形势判断能力,更加需要充足的资金实力,所以就算政策放低门槛,没有一定资金实力的开发企业也不会轻易入市。
他同时认为,这次资本金比例调整新政是一个重要的市场信号,即国家要在金融危机的市场环境下,首先为市场平稳降温,同时扭转在经济过热时期形成的一些不正确的经济观念,然后再重新树立新的健康的市场秩序。在这样的市场背景下,价格变化也就难以在短期内显现了。