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本报读者来信版8月15日题为《商品房超保修期出问题谁来管?》的报道引起社会方方面面强烈反响,有很多读者打电话询问此事,并向记者述说了他们遇到的类似情况。为此,记者采访了市建委行业办的负责人和相关法律律师。从相关法律法规上,告诉读者遇到商品房质量问题,应该如何反映,怎样维权。
一些业主遇到相似质量问题
南开区的赵先生来信说,前些天,他的住房的水管突然爆开,地板和家具被泡严重,除给自己带来数万元损失外,还殃及楼下住户的物品浸泡受损。经物业部门检查,发现跑水是由于水表与阀门连接处爆开。但物业和开发商均持同样的观点:水管已经过了保修期,不给解决,也不负责赔偿损失。赵先生说,依据水管爆裂的程度,建设施工时所用的水管质量应该有问题,这是业主不好察觉的,但是物业和开发商都说已经超过保修期,不予修理及赔付了。
家住河西区的黄先生也打来电话说,自己入住两年的商品房出现渗水,但因为已过了保修期,物业也不负责维修了。还有读者打电话说,真的搞不明白,难道房子过了保修期出了质量问题就没人管了吗?开发商和建设部门的技术也掌握得太好了,保修期一过不久就出现问题,而且还有说辞。难道保修期过了屋顶就可以大片大片灰片脱落吗?水管就可以爆裂吗?窗户就可以关不严或关不上吗?这种问题就真的没人管了吗?业主真的要自己承受维修的费用和承担因质量问题而出现的人身伤害吗?
质量问题开发商应负终身责任
就此问题记者采访了市建委行业办的负责人。据其介绍,2009年6月27日早晨,上海市闵行区莲花河畔景苑一幢在建的13层住宅楼房发生楼体倒塌事故,引发社会各界对在建住宅工程质量的关注。住房城乡建设部日前发出通知,要求全国各地区立即开展在建住宅工程质量检查。据其介绍,此次检查就是要全面监督有关各方对工程质量主体责任的落实,确保住宅工程质量。
这位负责人表示,对于房子而言,开发商是“产品制造商”,应该是第一责任人,对住宅工程质量应该是全面负责。施工单位要按照合同及设计文件的约定和技术标准,对材料也好、构配件也好,包括混凝土都要进行检验,检验不合格不得使用。开发商不能因为保修期过了就为自己开脱质量上的责任,只要证明是质量问题,无论多久只要一经查证,都要承担责任,因此开发商在房屋建设质量上承担的是终身责任。
本市专门负责商品房质量监督的天津市建设工程质量监督管理总站的一位工作人员告诉记者,本报报道的“苏堤公寓屋顶脱落的事件”已经引起他们的关注,按照齐先生提供的材料,他的房子的屋顶确实在保修期以外,但是只要齐先生能够证明其房屋的情况是工程质量问题,他们将依据法律法规对开发商进行处罚。
律师讲解维权方法
很多购房人对房地产法律知识不太了解,在发现商品房质量问题后不知如何索赔。对此,国鹏律师事务所周珍律师说,商品房质量问题通常可分为以下几种情形:
一是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。所谓主体结构质量不合格,是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题,即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此,《建筑法》第60条第1款规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
二是“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”这种情形主要是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,一般应要求出卖人承担修复责任,并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全,购房人就要理直气壮地提出解除合同,并要求出卖人赔偿损失。
另外,要想索赔成功,业主还要注意保存和搜集证据。因为,在法院审理中,要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据;二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据,就会因举证不能得不到法律的支持,从而无法达到索赔的目的。