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近几个月来,有关“二套房贷政策收紧”“首套房贷七折利率可能取消”等各路消息一直源源不断。此次国务院常务会议和中央经济工作会议上传出的信息,则让人感觉2010年房贷政策延续的可能性越来越大。而对于“二套房贷”的政策,天津多家银行有关人士都表示已经按照监管部门的要求严格执行,即首付最少四成、贷款利率在基准利率以上。这个政策估计2010年也会继续执行。
房贷政策2010年有望延续
近几个月来,有关“二套房贷政策收紧”“首套房贷七折利率可能取消”等各路消息一直源源不断。此次国务院常务会议和中央经济工作会议上传出的信息,则让人感觉2010年房贷政策延续的可能性越来越大。
昨天(12月9日)召开的国务院常务会议提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。而刚刚闭幕的中央经济工作会议也提出“仍将支持居民自住和改善性购房需求”。
据了解,人民银行曾宣布自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。此后至今,大多数银行对于贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的市民都给出了最大幅度的优惠,即最少首付两成、利率七折。
今年10月下旬,曾有“首套房贷七折利率将取消”的消息传出,但至今有关管理部门都没有出台相关的政策。天津银行人士也表示没有听到有关首套房贷七折利率将被调整的确切消息。银行人士由此推测,这个利率优惠政策在2010年还将继续执行。
而对于“二套房贷”的政策,天津多家银行有关人士都表示已经按照监管部门的要求严格执行,即首付最少四成、贷款利率在基准利率以上。这个政策估计2010年也会继续执行。
2010年二手房成交将降2成
“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。”昨天(12月9日)颁布新政中涉及地产的仅此一句,但此次取消的“5改2”政策也是推动2009年地产市场成交量飙涨的核心因素之一。
“恢复营业税征免时限以5年为标准的政策,在2010年初会对楼市产生较大影响,估计全市的成交量下降会在20%左右。”鑫尊地产代理集团董事长刘军认为,由于今年底政策走向未定而产生大批抢搭末班车的购房者,从而透支了相当一部分市场需求,因此2010年第一季度楼市的成交量也会受此影响而下降。
尽管成交量下降已成定局,但多数业内人士都认为2010年楼市的价格会相对稳定。“一季度二手房成交价格下降不会超过5%-10%,二季度以后价格会随着市场的稳定而逐步回调。”一些开发商表示,商品房价格不会受此政策变动影响而下滑。这也就意味着,商品房市场价格将保持高位,同区域二手房价格与之仍保持较大差距,因此二手房市场的价格也不会有太大的震荡。
天津一些地产中介业内人士认为,取消“5改2”政策影响最大的就是二手房市场的次新房和交易转手比较频繁的房源,部分急于成交的业主也会在议价过程中作出更大让步。预计2010年全年的成交量会比2009年降低20%左右,属于稳中调整。(记者安元记者王婷)
一个“恢复”:住房转让营业税征免时限恢复至5年将有效抑制投机
然而,另一方面,房地产业在2009年快速回暖的同时,房价也迅速攀升。国家统计局的数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了3.9%,涨幅比上月扩大1.1个百分点。这是自今年3月份以来,全国房价第8个月连续上涨。在一些热点城市,房价之高已超过2007年高峰期的水平。各界对房地产泡沫的担心也日益增加。
去年的“131号文”对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策,将个人购买普通住房超过5年享受税收优惠,改为2年。将过去按照全额征收的税收,改为按照差额征收。业内认为,此次,国务院常务会议明确将征免时限恢复至5年,这将对短期的炒房投机形成抑制。
上海中原地产副总经理陈宇珏为记者算了笔账:征免时限恢复成5年之后,如果卖家在5年之内出售房屋,要承担现行的5.55%的营业税率;如果是成交价为300万元,则卖家要缴纳营业税16.65万元,“如果在5年之内转手,就不得不承担为数不小的税费负担”。
永庆房屋副总经理陈史翎表示,2010年营业税征免时限的拉长,将明显增加炒房者的投资成本,他们必须要计算:房价上涨带来的收益和资金成本、交易税费相比,孰大孰小。陈史翎预计,受此政策影响,部分投机性买家可能会较快退出,部分原本准备入市的炒家会陷于观望,这将对平抑房价过快上涨产生积极作用。
杨红旭还提醒,虽然“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”2010年将继续实施,但同时将“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这说明,如果2010年房价继续高涨,或开发投资过热,房地产调控不排除紧缩的可能。
一个“继续”:对自住型和改善型住房消费的信贷支持得以延续
9日的国务院常务会议认为,2010年我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多,为实现经济平稳较快发展,仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。会议明确,2010年“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施”。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,中央对2010年经济增长仍不无担忧,所以明确2010年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在此背景下,宏观经济政策总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。
国家统计局的数据显示,今年1-10月,全国商品房销售额31539亿元,同比增长79.2%;其中,商品住宅销售额涨幅最大,达到84.3%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长43.0%和53.7%。1-10月,我国社会消费品零售总额10.14万亿元,同比增长15.3%。不难看出,今年住房消费对整个内需尤其是消费需求起到了非常明显的拉动作用。
在去年12月20日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(又称“131号文”)中,有两条鼓励普通商品住房消费的政策当时暂定执行时限为“至2009年12月31日”。
此次明确继续实施的主要是第四条:“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”
知名物业机构永庆房屋副总经理陈史翎认为,这对普通购房者来说是一大利好,将对2010年住房消费产生积极作用。(据新华社电)