“保八”无悬念中央果断出手

　　国家在近段时间开始调控楼市，一方面是因为经济复苏，有了调控的条件，另一方面，我国房地产市场也已经到了非调不可的地步。

　　2007年，楼价疯狂之际，国家曾经出台一系列措施调控楼市。但是，2008年秋金融危机开始蔓延，全球房地产价格半年时间直线下跌至2007年顶峰期的半山腰，虽然中国房地产价格也跟着有所下跌，但幅度相对小得多。

　　为开掘内需市场保增长，国家于2007年刚刚尝试对房地产价格的调控不得不戛然而止，取而代之的是加快放贷等实际上促使房地产价格迅速反弹的政策。

　　2009年，中国经济“保八”已无悬念，最新发生的“地产大国”迪拜危机更是又一次给其他国家敲了警钟，调整经济结构的问题因此重新被提到了最重要的位置。

　　据统计，金融机构提供的房地产贷款已达到几十万亿元。此外，卖地收入占地方政府财政收入20%以上，政府也千方百计提高地价以扩大财政收入，这只能导致房价进一步推高。在这种情况下，金融机构不敢轻易紧缩房贷政策，否则，房地产价格迅速下跌，银行存量房贷将面临巨大风险，但如果任其发展下去，危险更大。

　　美国银行与美林银行中国经济学家陆挺指出，高房价使许多人沦为房奴，对这部分人的消费产生巨大的挤出效应；高房价改变了人们的预期，增加了防卫性储蓄需求，谨慎消费；高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级；高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长，必然威胁企业经济效益，进而威胁就业，产生恶性循环。此外，城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭，高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。高房价还可能会导致长期恶性通货膨胀，货币恶性贬值。

　　于是在“保八”已无悬念时，中央果断出手调控楼市。

　　出让金新政狠挫地产股

　　国家5部委打击囤地炒地规定“拿地首付不低于全部地款50%”

　　新政更利巨头垄断？

　　新的土地出让规定的推出说明，在中央明确方向后，各个部委将会逐步出台细则落实。但也有观点认为，“提高首付比例也可能出现另外一个后果，就是大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显。”

　　中国土地勘测规划院一位不愿透露姓名的研究员认为，由于当前土地市场并不缺少资金，提高首付比例政策能够发挥什么样的作用还有待观察。点睛

　　国家5部委打击囤地炒地、“拿地首付不低于50%”的新政一出，昨天地产股集体下挫，万科、保利、招商等都无一幸免，整体跌幅超过6%。

　　小开发商拿地可能更难

　　对于五部委的拿地新政，开发商感觉“有点措手不及”。开发商保利地产副总余英介绍，各个城市的拍地规则并不一致，比如在长三角某城市，拍地之后一年才交地价，不少小开发商拿到地之后，又借用工程款盖楼预售，几乎不用成本。“新政策对于这些小开发商而言，影响非常大今后再拿地就很困难了。对大开发商来说，则没有这方面的影响，甚至还是好事。”

　　不过，“也只是相对而言，一下子要首付五成，有些城市办手续又很慢，拿到地都是一年之后的事了，土地持有成本增加。”余英表示，就保利而言，今年基本不会受影响，即便是之后的亚运城出让，“合同在之前已经写好了，政府应该不会变卦”，但是对于明年，保利会先对政策进行评估。

　　开发商资金链将受影响

　　“开发商的资金链肯定会受到影响”。银行资深人士梁东晖表示，目前来说，开发商拿地首付普遍在两三成左右，提高到五成，直接拷问他们的资金链。在他看来，今年地王频出，首先是开发商手中有钱。“现在全国统一提高到五成，国家正在严格执行土地拍卖制度，接下来可能还会对开工提出条件。”

　　中国房地产市场泡沫明显

　　权威专家聚首昨《财经》年会呼吁恢复“打压”政策

　　一年一度的《财经》年会昨日举行。会上，国内外权威专家再度聚首把脉全球及中国经济走势冷暖。与会专家建议，要注重调节货币政策与财政政策的协调性，适时恢复控制资产泡沫相关政策。专家们还特别提到，4万亿刺激政策的有些钱可以留到2011年去花，以此延长经济的增长周期。

　　评价中国两市情况，德意志银行首席经济学家马骏在《财经》年会上表示，A股市场目前的估值相对比较合理，房地产市场泡沫明显。“最近国务院常务会议提到的抑制投机性的需求、使用差别化的信贷政策非常正确和及时。”为此，马骏建议要加强二套房地产政策的实施力度，在泡沫比较严重的地区，应该减少对第二套房的优惠利率。此外，马骏认为政府此前推行的“限外令”实际上已经在部分地区再度放开，现在则可以考虑重启。

　　招商局集团董事长、博源基金会理事长秦晓也指出，尽管经济复苏已是不争事实，但复苏基础不稳固和资产泡沫凸显已经构成经济发展中的两难局面。

　　全国人大财经委副主任委员吴晓灵则表示，如果住房制度、土地供应制度、金融制度不确定就无法谈楼市现存的问题。“不确定土地供应制度就不能确定哪一类住房应如何供应土地，金融制度不确定对开发商贷款政策和对住房按揭政策就无法确定。”

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　　中央重拳打击地产商囤地

　　股市地产板块昨率先暴跌 专家估计对明年中国GDP增长影响不大

　　一纸买地要首付5成款项的新政，对中国房地产市场及宏观经济会有怎样的影响？有专家认为，目前的政策还不足以逆转中国楼市，对中国GDP的影响微乎其微，但是相信明年陆续到来的房地产调整政策会令楼市降温，而长期楼市依然看涨。

　　最新政策

　　土地出让金首付不得低于50%

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，这项措施最重要的内容有两点。一是强调实行彻底的“收支两条线”管理，“这对于地方政府把土地出让金当成地方‘第二财政’的做法，是一个重大打击。二是首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，又是为了堵漏，防止地方政府以各种理由允许地产商无限期拖欠地价款。

　　最新反应

　　地产板块暴跌9只个股跌停

　　昨日，受拿地首付不低于50%的利空打击，地产板块上演惨烈下跌，截至收盘，共有9只地产股跌停，其中大部分是前期被寄予厚望的二线城市地产股，福星股份、东华实业、世荣兆业、渝开发、大龙地产、浙江广厦、名流置业、苏宁环球、创业置业皆跌停。即使是“招保万金”这样的大蓝筹股也难以独善其身，跌幅皆在6%以上。

　　全局影响

　　短暂调整更有利长期发展

　　花旗银行中国经济学家彭程昨日接受本报记者采访时认为，目前已出台的房地产调整新政对房地产影响有限，但这些政策更重要的意义是显示着房地产政策已经定调——要调整。实际上对房地产市场影响最重要的政策还未出台，比如房贷优惠及地产商贷款宽松等措施等。如果明年通胀持续上涨的话，这些更为严厉的政策会很快出台。

　　楼市影响

　　对开发商影响偏负面

　　杨红旭表示，从总体来看，这项政策对开发商影响趋向负面。不过政策威力还有待检验。“政策中的绝大部分条文，都属旧政，以前没能落实好，再次强调还有可能继续无效果。”实际上，早在2006年，国务院办公厅就发布通知，严令实行土地出让金入库；2007年国土资源部出台规定，未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　某开发商负责人罗江海则对记者表示，实际影响应该没有那么严重，“政策出台的主要对象是之前炒得比较厉害的囤地，几大‘地主’可能会受到较大影响。”不过他认为，这项政策对资金比较充裕的开发商来讲，应该是好事。

　　星河湾地产副总裁梁上燕对记者表示，该政策提高了土地市场竞争门槛。如果中小企业谨慎拿地，并延缓项目推出市场的话，市场产品供应跟不上，房价自然就有所上升。假如中小企业照常拿地，但是是建立在将手中产品快速销售来实现资金周转的,房价应该不会有大的变化。

　　对GDP长期影响正面

　　国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌指出，在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。房地产对GDP的综合贡献率实质在30%以上。这相对于其他国家不到8%的贡献率来说，无疑是个天文数字。

　　彭程认为：“过热的房地产市场短暂调整后，中国经济将得以更平衡地发展。否则房地产行业一业独大，将会绑架银行、政府及消费者，令中国经济遭遇严重的潜在危机。鲁政委认为，强制房地产提高首次缴款比例至50%、限定交纳土地出让金时间及增加土地供给等政策会迫使房地产商提高房地产开发的速度、加快房地产投资、减少囤地，因此其对GDP的贡献是正面的。此外，房价下降后，购房人数增加，因此相应带动的装修、家居、汽车等消费，此点又是对GDP的拉动是有益的。

　　相关数据

　　国家统计局数据显示，今年1~11月份，中国城镇固定资产投资额达到168634亿元，同比增长32.1%，其中房地产开发投资为31271亿元，占整个固定投资的18.54%。

　　1997年~2008年，开发企业土地出让金收入从248亿元上升到5996亿元，占地方政府财政收入的比重从5.6%上升到20.9%，而占财政赤字的比重从10.9%上升到29.1%。

　　近期中央对楼市

　　的态度和措施

　　12月9日

　　国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”。发改委表示“将抑制投机性购房”。

　　12月14日

　　国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

　　12月17日

　　五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》。