近日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国十一条”)。新一轮楼市调控正处“进行时”，相关部门、各地政府陆续推出配套实施措施。近期，不少城市楼市成交量明显回落。与此同时，“地王”仍在推陈出新，信贷及资本对楼市偏好一时难改，观望氛围逐渐浓厚。楼市调控面临“窗口期”，房价离“理性回归”有多远？

　　调控发力造成楼市降温

　　上海“网上房地产”显示，元旦三天假期内，全市一手商品住宅累计成交仅186套。4日、5日，虽然回升至400多套，但与去年年底动辄七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的楼市近期也同样遇冷，元旦期间北京市二手住宅网签套数仅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地产人士认为，近日楼市“降温”，有天气寒冷等因素，但根本原因还是新一轮调控政策逐渐“发力”。继去年12月国务院常务会议决定终止营业税优惠、提出楼市调控四条措施后，相关部门、各地政府陆续出台具体措施。日前下发“国十一条”更是再度奏响调控强音。“国十一条”要求，二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　新老问题交织考验调控

　　“成交量下来，但价格并没有下跌。”上海中原地产一家门店的负责人说，现在形势不明朗，开发商、房主和买房者都在观望，“很难说今年一季度以后房价是跌还是涨”。

　　上海永庆房屋副总经理陈史翎说，既要鼓励居民合理购房需求，又要遏制房价继续上涨，“本轮调控所承受的压力估计超过以前”。多位业内人士担心，房地产短期内仍将是买方市场，在此情况下，增加的契税等交易成本最终可能转移给购房者，从而抬高房价。

　　另一方面，“地王”依然在推陈出新。2009年12月22日、23日，广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。广州成交的地块出让价高达255亿元，由三家上市房企联手获得；上海拍出的地块楼板价超过3.2万元/平方米，被具有央企背景的地产大鳄摘下。一知名港资房企负责人说，经过2009年的销售回款、股市融资、银行授信等途径，不少大型房企的资金实力已“深不可测”；提高土地出让首付款，可能会对中小型房企抢地有所抑制，但对那些地产“大鳄”的约束力有限。

　　“银根”方面，不少业内人士指出，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩急刹车；房地产开发贷和个贷仍将是银行“欲拒还迎”的优质产品。宏观经济、地方政府对房地产的倚重短期内难以摆脱。据了解，来自房地产业的收入占据了许多省市2009年新增财政收入的半壁江山。

　　回归理性需根治“顽疾”

　　根治房价过高问题，非一日、一年之功能够实现。针对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策，住房城乡建设部明确要及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。有的地方领导明确表态，过高的房价、地价不仅不利于民生，对城市的可持续发展和财政收入的平稳增长也都有极大的危害，必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，要使房地产步入“稳定成熟”的状态，需要打破多重“藩篱”：要“调理市场”，保持适度的房地产投资规模，实现住宅供求总量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地产登记体系；健全住房市场监测制度，加大对项目开发进度、住宅供求和价格变化、投资投机行为的监测力度，完善土地供应机制。

　　专家还建议，应把为房地产“减压”和为民生“加码”结合，提高房地产税收、土地出让金等政府收入中用于保障性住房的比例。中国人民大学财政金融学院教授安体富也指出，“实施物业税等政策将对房价的非理性上涨起到抑制作用，但要严格细化规定，如不要增加普通百姓的负担，而对别墅、高级住房、闲置住房则可以实行高税率等等。”此外，还应加强政策引导和监督，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。要着力优化信贷结构，落实有保有控的信贷政策。