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房地产业存在暴利人人皆知,但暴利到底有多高,至今仍未有“封顶”的数据。5年前,花费约200万元买地;5年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元,百倍利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。面对记者,房产商透露了房地产业内鲜为人知的潜规则,他表示房地产商是一个专业,必然获得垄断利益,而这种利益获得是与政府间的合作分不开的。(7月4日《海南特区报》)
在楼市呈现胶着状态,市场观望气氛渐浓的现实语境下,开发商主动自曝高房价内幕,坦言百倍利润源自高涨的房价,实际上也是一种营销策略。笔者不敢期待一家开发商自曝房价暴利就引发鲶鱼效应,促成开发商主动剔除房价暴利。但是开发商敢于得罪同行与地方政府,自曝高房价潜规则,无疑需要一定的勇气。开发商直陈政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿。指出干部评价体制过分看重GDP,保障房建设缺位,更是直接点到了高房价的死穴。此举传递出开发商回应消费者呼声,有意控制高房价的积极信号,值得关注。
客观地讲,开发商几近于空手套白狼,攫取利润百倍的情况或许不具有代表性。但是,开发商获取暴利是不争的事实。前不久,深圳市向开发商回购商品房做保障房时就暴露出了“成本五千市场价三万五”的秘密。开发商利润到底是多少?我们不妨认真替开发商算算利润账,推动房间成本公开,挤出房价泡沫,引导楼市健康、理性发育。
除了开发商自曝利润以外,此前有的地方也公布过房价成本清单,但是受到了部分地方政府与开发商的质疑。有开发商应政府之约公布房价成本时甚至自曝“亏本销售”。还有人把房价成本比作老婆的三围尺寸,担心公开房价利润会泄露商业机密,我认为,这个认识要澄清。虽说房价的高低,由市场供求关系决定。但是从构建和谐社会的层面看,作为百姓重要生活资料的住房产品,不仅是一种商品;它实际上带有准公共产品的性质,让百姓“居者有其屋”,是政府的职责。中央出台了一系列政策措施遏制房价过快上涨。地方政府有责任引导房产市场健康运转,在保证开发商合理利润的同时,对房价进行必要调控,挤出房价暴利。而且,公开房价利润与成本构成,还可为社会舆论对房价合理性进行监督提供依据。
那么,房价成本构成到底该怎样算呢?一般说来,房价成本主要包括这么四项:地价成本、建筑安装成本、各项配套成本和企业运营成本。由于企业的管理水平不同,房价成本还存在房产所处地域、楼层、季节等个性差异,企业运营成本构成有一些不确定因素。但是除开企业经营等弹性成本需要进行综合权衡以外,地价、建筑安装、配套费用等成本应该可以理出一本明白账。而且有的开发商拿地较早,地价成本十分低廉。这位来自南方某市的房地产商人5年前花费200万元买地,5年后盖房出售获纯利两亿元,就属于这种情况。还有开发商擅自提高容积率增加利润,也是无法绕过去的问题。
房价成本除了这些基本构成要素外,实际上还包含有一定的腐败成本。这一点可以从媒体报道中了解一二。有开发商曾坦言,拿地没有不行贿的。公开理论上的房价成本或许不难,但是如何公开腐败成本,是一个敏感的话题,开发商都不敢也不想触及。但是如果遗漏了这笔房价成本,开发商也会觉得“冤”。所以,只有在地价、税费、利润、腐败成本几方面都得到有效控制,房价暴利才能真正剔除。
从根本上讲,开发商的话基本上是靠不住的。要真正遏制房价过快上涨,少让房奴当“冤大头”。不能寄希望于个别开发商自爆内幕,主动放弃暴利思维。对此,政府要认真履行监管之责,考虑由独立第三方来测算房价成本,理出明白账。防止开发商玩弄数字游戏,在高房价面前只谈地价高、税费重的客观原因,回避暴利嫌疑,混淆舆论视听。而且政府应该摆脱房产财政依赖,在降低地价、税费,加强保障房建设方面体现责任担当,为房价理性回归提供市场原动力。只有政府、开发商两方让利,才能真正做到遏制房价过快上涨,推动楼市持久、健康发展。避免暴利掏空楼市发展的灵魂。 (作者胡艺)