|
||||
天津北方网讯:近日,仲量联行(天津)、第一太平戴维斯(天津)、中原地产(天津)投资顾问部、我爱我家、中国指数研究院数据信息中心等机构二季度及下半年市场分析报告陆续公布,报告显示,与去年住宅市场“从小阳春到盛夏三伏”行情不同,今年上半年天津在政策风雨调控下,出现了商品住宅及二手住宅成交量下降,价格僵持的胶着行情,而商业地产市场回暖气氛浓厚,成为市场亮点。同时土地市场也在价格松动下呈现成交活跃的态势。
机构预计,下半年市场将呈现住宅市场突破方向逐渐明朗,商铺交易稳中有升、写字楼需求持续增多的态势。
住宅市场成交锐减价格僵持
商品住房成交量跌价格微涨
承接2009年火爆行情,一季度住宅市场成交仍量价齐升,但是4月份国家严厉调控政策出台后,各地住宅成交明显下降,使上半年成交总量比去年同期大幅下降。中国指数研究院天津分院及中原地产(天津)等机构监测数据显示:2010年上半年,重点城市成交量普遍同比下调50%,价格仍波动上行。一线城市成交面积同比2009年下跌近50%。如北京上半年总成交面积572.2万平方米,同比下跌39.28%。上海总成交面积532.64万平方米,同比下跌49.75%。天津上半年总成交面积434.22万平方米,同比下跌22.26%。
相对于成交量的下降,重点城市价格仍同比上升。1-6月天津商品住宅均价比去年同期小幅上涨,但是二季度成交均价在9000元/平方米以下,比一季度9119元/平方米略有下降,呈现胶着行情。
第一太平戴维斯(天津)报告显示,二季度天津高端住宅销售市场仍呈现上涨趋势,6月,梅江板块项目报价为每平方米人民币16400元,升幅2.8%,奥运板块项目报价为每平方米人民币18500元,升幅1.6%,老城厢板块项目报价为每平方米人民币18500元,升幅1.2%,海河板块项目报价为每平方米人民币28000元,升幅2.7%。二季度海河区域酒店式公寓报价超过2万元。
供应方面,据搜房网新盘数据监控中心最新统计,下半年预计开盘的有101个,纯新楼盘52个,约占下半年开盘的50%。下半年预计开盘数量相比上半年减少了21个,但纯新盘个数增加了22个。
销售方面,据中房信息及中国测评中心发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,上半年,房地产销售20强企业实现销售面积合计2779万平方米,同比增长5.1%。大多数企业均未能完成今年销售目标的五成。
4月份房地产调控新政出台后,一线城市成交量受到严重影响,而前期价格上涨较平缓的二三线城市成交情况则相对平稳,二三线城市的销售业绩也成为企业成长性的决定因素,部分企业亦采取降价销售策略,取得了相对理想的销售成绩。分析人士认为,下半年开发商的资金压力和销售压力将会逐渐显现,房企可能会视市场情况降低销售目标或者加大推盘力度,甚至采用降价方式以扩大销售额。
需求方面,中国指数研究院二季度购房者消费调查显示,与一季度相比,二季度购房者对国家调控政策信心增强,占比36.1%;而一季度为23.7%。认为房价会小幅下降的购房者占比居首,为39.2%;而在一季度为19.80%。另外,认为房价会大幅下降的购房者二季度占比19.8%;而一季度仅为8.5%。二季度有意加紧购房的受访者比例仅为8.3%,而在一季度为17.5%;有意延迟购房者的比例相比一季度有所增加,超过了20%。由于对国家出台的平抑房价的调控政策具有较大信心,并且认为其执行力度也将较强,因此购房者对未来房价走势抱有下行预期,多会推迟购房。潜在购房者中,仍以首次购房的刚性需求占绝对比重。六成的购房者为首次购房,28.8%的购房者为二次购房。
30.2%的购房者认为价格是影响置业的主要因素;其次,21.8%认为地段是最重要的因素;14.2%认为环境最重要。
二手房价格上涨租赁市场渐火
调控新政对二手房交易影响明显比商品住宅显著,据我爱我家市场研究中心的统计,2010年上半年天津市二手私产住宅的交易总量为33763套,同比去年下降17.7%,与去年下半年的交易总量相比降幅则更为明显,环比下降47.1%。交易量锐减的重要原因在于与买卖双方对政策对房价的预期产生了较大分歧。目前成交房屋交易价格仍在较高位置,上半年全市成交均价为6646元/平方米,环比上涨11.2%,中心城区的二手房销售均价为8562元/平方米,比去年同期的7023元/平方米,上涨了21.9%,与2009年下半年相比,环比上涨了1.0%。
从各区域成交比重来看,上半年,中心城区比重涨幅较大,占全市总体成交的49.8%,比去年同期增加了4.1%,其次是环城四区,上涨2.3%,可见成熟地段仍是交易重点。
3月份起,市场新增房屋挂牌量及客户委托量大幅上涨,造成供需两旺现象集中体现,业主普遍选择提高挂牌价,部分热点地区更是出现屡次涨价的现象,卖方市场地位的迅速巩固也使得成交均价快速上升;而随着4月以遏制房价过快上涨为目的的宏观调控开始以来,市场的观望也使得价格停止了快速上扬的脚步,但是由于二手房业主心理价位依然坚挺,除了在3月份旺市环境下叫价过高的二手房业主主动调低挂牌价格以外,大多数二手房的成交均价并未大幅回落,一直保持着平稳趋势运行。
在户型方面,上半年,90平方米以下的中小户型房源成交占比最大,且逐渐上升,达到总体的76.5%,同比去年上半年上涨4.3%,环比2009年下半年上涨5.4%,90-120平方米的户型成交比重有所下滑,可见成交主力仍以首次置业刚性需求为主,改善型需求受到抑制。
据我爱我家市场人士介绍,由于政策调整目前还未使交易双方达成共识,二手房业主惜售和购房者持币观望心理浓重,使很多业主选择将房产转售为租,同时一些潜在购房者也转购为租,从而促进了租赁市场成交活跃。
进入下半年,市场成交的持续低迷以及新建商品房价格的下探将使得二手房挂牌价格持续下降,至第三季度末成交价格有望走低。机构预计,在目前调控政策下,第三季度天津市二手房市场成交量仍将低迷,但是年末春节之前市场有望出现集中成交,月交易总量有望回复至5500套左右,全年成交总量预计将由去年的10万套回落至6万套左右。
预计第三季度末,在无新政策出台的前提下,目前市场中的观望与博弈或将被打破,新建商品房价格对于二手房价格的标杆作用将更加凸显,新房价格的下调将直接影响周边二手房业主对于价格的心理预期,并且对挂牌价格进行下调,成交价格也有望随之出现下探。
另外,市场低迷,也使中介企业再次面临洗牌,而在新一轮行业整合、竞争与挑战中,大型品牌中介企业也将更多的聚焦于服务能力的竞争。