|
||||
尽管新政出台已4个月,然而楼市走向依然扑朔迷离。7月本市楼市出现小幅回升。据统计,7月份天津新建商品住宅共成交5603套,成交面积62.9万平方米,环比上涨了24.7%;成交均价为9566元/平方米,环比上涨了6.8%。但二手房市场表现却有所不同,共成交4505套,成交面积35.8万平方米,环比下降了6.2%,成交均价为6767元/平方米,环比下降了2.1%。楼市迎来了转折还是处于盘整回落态势,各说不一。
价格平稳未出现深度下行
“目前成交量持续低迷,价格停止上涨,但并未出现深度下行。”天津中原投资顾问部投资分析师郭小娟分析说,尽管部分开发商调整了定价策略,个别楼盘采取赠送面积、排卡优惠等,但房价总体而言较为稳定,未出现大面积下降。
在新政出台之初,就有各种分析预测房价将下降15%至30%,然而从天津乃至全国其他城市的市场表现来看,房价下降的情景却是久等未至。“目前楼市仍处于僵持阶段,房价和成交量是购房者和开发商博弈的结果。我认为,成交量持续低迷达半年时间以上的话,价格将会出现明显的松动。”一位从业人员这样对记者说。
“新政出台以来,未见价格下跌,人们似乎对政策产生了一种‘疲惫感’。自住需求购房者重新进入市场。”中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰告诉记者,目前市场状况确实与数据表现一致,不论是从经纪公司或是各售楼处,还是购房者反馈得到的信息看,目前消费者购买意愿有所增强,观望气氛更淡。新政之后,投资投机性需求明显减少,自住性需求也受到一定的压抑,如今正逐步开始释放。“从总房款较低的中小户型成交比例较大这一现象,也可以从一个侧面看出,中等收入购房者目前买房的比例较高。”
尽管7月新建商品住宅成交环比上涨了24.7%,郭小娟表示,“这也不能就看作市场触底反弹的标志。6月份基数较低,7月的成交量与去年同期相比仍下降50%左右,与年初相比下降了30%-40%,处于与5月持平的水平。关键还要看后续走势。”蒋云峰认为,“目前的成交量与2009年相比,确实处于低位,但这是一个相对合理的水平,并不算很差。今年后半段房价走势也将以稳为主。”
政策执行需进一步细化
楼市目前的表现是否正朝着调控预计的方向前进?各方意见并不一致。
有人认为,房价经历了2009年和2010年初的快速上涨,已经到了人们难以承受的地步,目前房价基本处于盘整回落态势,但仍处于不合理的高位,政策的最终效果应该是要把过高的房价“拉下来”;也有人表示,新政出台之后,房价已经停止了上涨的步伐,如果不进行调控,或许天津新建商品住宅的均价已逼近2万元,实现房价稳定并保持合理增幅是政策的目的所在。下一步,是否会出台进一步调控措施成为各界关注的焦点。
“近期不大可能再出台更严厉的调控措施,但执行层面将根据调控效果适度收紧。近期房价走势将依然以稳为主。”蒋云峰判断说,目前国际经济形势并不乐观,中国也受此影响;投资投机性需求已大为减少,因此不会对行业实施进一步打压。郭小娟向记者表述了同样的观点,“目前看来,房地产业对经济的拉动作用依然明显,调控政策的出台不会过分密集,更多的将是政策的细化。”日前,国土资源部派出多个调研组分赴全国进行大规模调研结束后,将涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交予银监会、证监会进行风险排查。表明了国家部委加大力度打击开发商屯地等行为。
蒋云峰认为,进一步细化已出台政策,加强执行力度有着重要的意义。例如,新国十条中明确提出调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。“实际就是针对不同需求群体分层次地解决方案。高收入者购买高端住宅,并适当征收更高的税费;中高收入者购买普通商品住宅;而对于中低收入者,为其提供保障性住房,同时完善相应地退出和退出激励机制,尽量提高保障性住房的覆盖面。”
本报记者胡晓伟