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9月份楼市出现回暖迹象。刚刚出炉的9月份成交数据显示,上月天津商品房成交套数和成交面积环比8月分别上涨38.01%和33.7%,二手房的成交套数和成交面积则环比分别上涨20.82%和21.21%%。
首轮观望阶段性减弱
成交量上涨两三成,价格略涨,这些迹象似乎是楼市的回暖迹象。但从市场规律和产品后劲等方面来看,回暖言之尚早,而目前时点特征更接近于新政经过半年消化期之后的阶段性变化。
业内人士认为,本轮市场回调主要有三方面原因。首先,通常地产市场对于调控政策的自然消化期为3个月至半年,此轮调控出台至今已5个月有余,市场受众对于首轮调控的反应也由最初的大幅观望逐渐转向试探性入市,最终部分刚性需求率先打破观望的过程。因此,市场反弹的主要原因之一就是政策带来的首轮观望阶段性减弱。
其次,楼市调控近半年来,市场虽陷入低迷观望,但是成交量的减少并未导致成交价格的明显降低,这也与购房者对于房价大幅下降的预期明显不符,部分婚房、学区房以及改善型自住需求开始尝试阶段性入市,从而带动成交活跃度的提升。
此外,随着“金九银十”季节的到来,新建商品房集中开盘使得一手房交易量快速提升,从而带动楼市整体气氛逐渐活跃,也是影响9月二手房市场成交再度放量的因素之一。
楼市近期将平稳运行
近期连续出台的二次调控政策是否会再次打压市场热情,这是“银十月”最受关注的问题之一。目前不少业内人士都认为,近期楼市不会继续上涨,但也不会大幅下挫,市场整体氛围将会保持平稳运行态势。
地产市场分析人士认为,一方面,从二次调控的内容来看,主要是对今年首轮政策调整以来地产市场调控效果的巩固,而二套房、三套房等标准的确定及各相关部门的执行仍需时间细化和落实;另一方面,首轮调控之后市场积累了大量刚性需求及改善型自住需求,在结婚、孩子上学、改善居住条件等需求的影响下,此类需求在年内将得到阶段性的释放。
近半年中心城区一二手房成交情况
时间2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9
一手房成交量(套) 1901 2191 787 694 821 879 1523
二手房成交量(套) 3521 4494 2430 2211 2123 2380 3012
一二手成交比例1:1.85 1:2.05 1:3.09 1:3.19 1:2.59 1:2.71 1:1.98
谢国忠:中国楼市将迎5年熊市
著名财经评论人士谢国忠日前为美国《商业周刊》撰文说,中国房地产市场已经进入“温水煮螃蟹”的阶段,虽然目前还看不到危险,但是随着温度升高,危险将大大增加,但是等到房地产开发商和投资人士意识到危险来临时,他们已经没有能力做出反应。文章中说,中国房地产市场已经见顶,预计未来5年内都将是熊市。
谢国忠做了这样一个比喻,现在是上海大闸蟹上市的季节,烹煮螃蟹需要将它们放在凉水里慢慢加热,刚开始时大闸蟹会以为自己仍在舒适的湖底,于是放松了警惕。但是随着水温的升高,大闸蟹感觉到危险,它们在热锅里开始用力舞动,但为时已晚。你甚至能听到它们在锅里激烈挣扎的声音,但是一会儿一切都归于平静,大闸蟹已经被煮熟了。
谢国忠的文章中说,中国的房地产开发商和地产投资者们正如同放在冷水里的大闸蟹。他们感觉惬意,悠然自得,因为他们没有意识到危险的来临,没有人意识到他们头顶上的锅盖已经被扣上了,水温正在慢慢升高。文章中说,中国的房地产开发商和地产投资者们已经入锅开蒸,只是他们还没有意识到而已。
谢国忠在文章中说,中国的房地产市场已经见顶,未来几个月内就将出现调整。他说,随着人民币升值预期改变和资本加速流出,中国房地产市场将在未来两年内出现一轮加速下跌。2012年可能是中国房地产市场的“荒年”。
谢国忠预测,中国房地产市场将迎来一轮持续时间至少会长达5年的下跌,房地产价格平均水平会下跌一半以上。土地出让价格可能会跌得更多。在地产泡沫最严重的浙江,房地产价格跌幅可能会超过80%。
楼市频现热钱活跃踪影
外资房地产企业增资明显,大宗交易比较频繁
近期,在欧美楼市前景惨淡的预期下,我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。业内人士及专家指出,现阶段,我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节,房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻,须谨防其干扰调控成效。
外资投资表现活跃
9月上旬在厦门出席第二届中国国际地产投资交易会的部分业内人士透露,近一段时期,国际资本大举进入亚洲房地产市场,在我国房地产领域直接投资表现活跃。一是外资房地产企业增资明显,单个外资房地产基金规模趋大;二是大宗交易比较频繁。
据商务部统计数据显示,从今年6月起,我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正,且增长迅速。仅9月份,全国完成备案的外商投资房地产企业中,增资的达43家,新设立的有31家,这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。
“近期,外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。”香港高银国际有关负责人透露,今年7月,摩根士丹利将位于上海陆家嘴金融区附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通,成交价折合人民币约12亿元;与此同时,雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30%的股权转手给了摩根士丹利。
戴德梁行中国行政总裁张国正透露,外资机构在中国内地房地产业特别是一线大城市的投资正呈现回升的势头,比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商,以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。
海外融资助推“曲线”涌入
中国房地产指数研究院的最新报告指出,国内房地产企业获取贷款难度加大,再融资被全面收紧,房地产企业开始加速构建多元化的融资渠道,发行海外债券、票据及私募基金等融资方式得到广泛应用。
9月28日,国内大型开发商方兴地产发布公告,公司拟发行5亿美元于2015年到期的长期次级可换股证券,发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元,预计净收益5.91亿美元。这是方兴地产今年以来首次推出大规模融资计划。
据不完全统计,今年前8个月,金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房地产企业相继推出了海外融资计划,融资总规模达到了100多亿美元。
麦格里银行集团中国区一位分析人士认为,虽然中国房地产企业海外融资是与国内银行收紧贷款的好办法,但其代价十分高昂,以发行5-7年期的海外债券为例,利率达10%以上。发行高息债券筹得了资金,但高额利息却吞噬了企业的部分利润,潜藏的债务风险不容忽视。
加强监管巩固调控成效
浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者,外资正在我国房地产市场坐收渔利,或者购置物业,享受日后房地产回暖后的溢价,或者以假股权真债权方式向内地房地产企业输血,获得高额债息。
景乃权认为,近期,外资在我国房地产领域的活跃态势,推高部分城市房价的作用恐将进一步显化,这将不利于国内产业结构调整及发展方式转变。只有切实加强对外资的监管力度,才能有效巩固房地产调控成果。
首先,进一步梳理外资投资房地产的政策。第二,加强对外资投资房地产的外汇管理。有关部委曾联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外购房主体购买境内商品房的外汇管理加以规范。第三,针对外资产业基金大量进入商业地产,及时采用税收、信贷等综合手段调控外资在房地产市场的投机。第四,尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。