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公有住房售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。业主自治管理是指通过业主管房小组、业主管理委员会和业主代表大会等组织形式,对公有住房售后的使用、维修实施管理。物业管理单位专业管理是指售房单位在组织实施出售公有住房的同时,成立住房维修专业管理单位,为业主提供公有住房售后维修服务。
当一幢公有住房出售率达30%,售房单位应组织业主成立管房小组,代表本幢业主行使管房权利。管房小组成员由本幢的私房、公房业主按拥有产业面积的相应比例产生。人数视情况而定,一般由3至7人单数组成。管房小组成员中的私房业主代表由私房业主协商或选举产生;公房业主代表可由公房业主按比例如数委派,也可委派1名,代表本幢管房小组公房业主成员行使权利,表决时代表相应比例的表决权。
当一个住宅区域内公有住房出售率达到30%的,住宅区所在区、县房管局应会同售房单位及时组织召开第一次业主代表大会,以本住宅区域内各管房小组成员作为业主代表,选举产生管委会。住宅区域范围由所在地区、县房管局根据公共设施与住房的相关联程度及总面积予以确定,一般控制在建筑面积5万平方米以内。相对独立的高层住宅楼也可按幢单独召开业主代表大会。
管委会设立后,业主代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次。业主代表大会决定事项须有半数以上有表决权的业主代表出席方为有效。管委会委员一般由7至15人的单数组成。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。管委会委员每届任期三年,可连选连任。管委会委员为兼职,有设专职条件的,管委会主任也可为专职。一个住宅区域内成立了管委会的,该住宅区域内非属公有住房出售的其他住房也应纳入管委会管理范围,业主享有同等权利义务。
自用部位共用部位如何划分
自用部位包括:户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、隔扇、自用阳台及户内其他装修;自用设备包括:户分电表以内电器及线路(包括户分电表)、户分水表以内的管道及配件(包括户分水表)、卫生器具和相关的下水管道。自用部位、自用设备的修缮、更新责任和费用应由业主自行负责和承担。上层住房的卫生间、厨房等部位及下水管道向下层渗水、漏水的,应由上层住房业主负责修缮。
共用部位包括:屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等;共用设备设施包括:户分电表以外至总电表以内的设备和线路、户分水表以外至总水表以内的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道(排气孔道)、信报箱、避雷设施、共用电视天线等。共用部位、共用设备设施的维修、更新责任应由共同使用的相关业主承担,费用应由共同使用的相关业主按拥有住房建筑面积份额分摊,从公有住房住宅专项维修资金中列支,不足部分由业主支付。
住房售出后一年内,其共用部位、共用设备设施由售房单位负责保修。共用部位、共用设备设施的修缮、更新责任和修缮费用的分摊按下列原则划分:局部可划清的共用部位、共用设备设施由该部位共同使用的业主负责;按门牌号(或住房结构)独立使用的共用部位、共用设备设施,由该门牌号内的业主负责;属于住房整体综合维修的,如屋顶翻修等应由该幢住房业主负责。