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“9.29”楼市“二次调控新政”公布以来,上海、厦门、宁波、福州、杭州、天津等城市调控细则陆续出台,有关房产税开征消息也风声再起。除了增加保障房供应外,以“限购、限外、限贷”为主题的“限令”成为贯穿各地细则的核心,调控利剑直指投机投资性需求。
业内人士认为,“二次调控”体现出精确打击“多买多占”的政策导向,同时也将对首次及改善型自住购房意向产生重大影响。
抑制多买多占 有利自住房购房精挑细选
响应“9·29”调控政策,深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、天津等城市近来纷纷出台“加强版”的楼市调控细则。其中“限购令”成为流行的调控手段。北京、上海、厦门、杭州公布的“限购令”是“每一户家庭可新购一套住房”,也就是说,不管此前有多少住房,不管是本地户籍还是外地户籍,都还有购买一套住房的资格和权利。而深圳、南京规定为“停购第三套房”。同时,宁波、深圳和福州在执行“限购令”的基础上,还加上了“限外令”,对无法提供在该市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民,暂停购房资格。
除了“限购令”和“限外令”,“限贷令”也成为楼市调控措施的通用手段。国家全面叫停第三套房贷款,第一套住房贷款一律三成起,严控消费类贷款用于购房,各地执行差别贷款政策完全一致。
虽然发布限购令的只是少数几个城市,但是其警示作用已开始显现。记者了解到,二次调控以来,本市在售及将开盘的楼盘意向客户日渐减少,而一些打算近期买房的家庭又开始犹豫。本打算在中北镇买房的黄先生告诉记者,由于现住房太小,早就计划换套大三室,转了很多楼盘后,刚刚决定在价格还算合适的中北镇买房,就赶上楼市二次调控,因此又决定再挑挑看。专业人士认为,一些城市的限购、限外,以及各大银行业的限贷新政,在抑制投机投资性需求的同时,也将对自住型购房意向产生重大影响。一方面,急于购房首次置业者将因供应充裕和更合适的价格预期而放慢脚步,精挑细选,一方面,改善型购房者将珍惜再次购房机会、顾及交易成本,选房力求精益求精,尽量达到一步到位。
调控持续深化 有望带来品质化浪潮
二次调控政策出台第10天,2009年面市的海河景观高端标志性精装社区仁恒广场率先入住,给天津楼市带来了信心和购买欲。其庄重大气的全石材外立面建筑、十余项环保节能科技应用、产业化精装修、45%绿化率,展现出天津新一代大都市高端人居的气质和品质。与此同时,将开盘的和平区金街海河畔的大都会、保利·香槟国际、海河第六节点的津澜阙等城市高端社区,以及新开盘或亮相的生态城世茂·湿地公元、团泊湖光耀城等高品质湖岸别墅,也给市场带来了兴奋点。可见,高品质楼盘的吸引力在调控时期更为明显。
业内人士预计,二次调控政策出台,在抑制投机、投资购房的同时,将使消费者购房更谨慎。随着调控持续深化,楼市竞争将上升到产品品质层面,只要把房子建起来就能卖出去的时代将结束。今后楼市将出现高品质绿色低碳的楼盘增多、高品质标杆项目更受欢迎的优胜劣汰新格局,楼市将迎来品质化新浪潮。
配套成熟 宜居养生 成自住选房必要条件
楼市持续调控,给消费者提供了从容选房的机会。据网站统计,四季度,本市预计有50个以上新楼盘或组团面市,其中不乏配套成熟,具有宜居养生特点的高品质楼盘。专业人士认为,随着宏观基本面及楼市调控政策的进一步明朗,四季度楼市将出现较大力度的优惠销售行情,同时产品定价也将细化、分化。具有稀缺地段及高品质产品优势的楼盘将以较高的抗跌性脱颖而出。
业内人士提示,调整期自住型购房,配套成熟和宜居养生是自住选房的必要条件。配套成熟社区包括市中心交通便利、商业发达区域。宜居养生则包括拥有自然生态资源、良好的社区环境规划设计、合理的建筑布局及房型设计精装修等。今年面市项目中同时拥有配套成熟、宜居养生特点的新楼盘主要有海河沿线高档新楼盘、河东区海河区域新兴综合体、蓟县市区地段水资源别墅等。宜居养生特点突出、有较好的区域配套建设规划的项目主要有团泊湖、天嘉湖、东丽湖及潮白河区域低密度项目。
对于年内买房,专业人士建议要定战略、多看多问。“由于明年的不确定因素很多,年末购房要认真考虑买房目的,针对自身需求设定购房计划,包括购房目的、可承受房价及心理价位、买房时机等。”专业人士认为,在行情方面,多数企业年底回款压力比去年大,因此今年年底到明年年初以较低价位开盘及加大优惠力度销售的可能性较大。购房价位可以参考2009年以来目标项目周边现价。承受月供不超过家庭可支配收入的35%是比较合理的。