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楼市调控政策再度加码。11月3日住房城乡建设部联合财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确要求:
———用公积金贷款购买首套房,套型建筑面积在90平方米以上的,首付比例不得低于30%;
———购买第二套房用公积金贷款的,首付至少五成,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍;
———购买第三套(及以上)房的停发公积金贷款。
这是我国多年来首次增加第二套房的公积金贷款利率,也是首次对公积金购房的“改善型”需求设限。分析人士称,这将进一步堵住“炒二套房”的漏洞,控制“改善型”需求入市,并减缓首套房的刚性需求。
严禁用公积金房贷“炒楼”
住建部表示,对于住房公积金个人贷款,“各地政策执行情况差异很大,特别是部分房价过高、上涨过快的城市,一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房,并非完全用于自住,不符合《住房公积金管理条例》规定,影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。”住建部称,严格将贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题,有利于正本清源,因此,《通知》规定:“住房公积金个人住房贷款”只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房,严禁使用公积金房贷进行“投机性购房”。
“改善型”买家才可申请二套房公积金贷款
住建部表示,公积金应支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求。
《通知》规定:使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。
同时,第二套房用公积金贷款的,首付比例不得低于50%,利率不得低于同期首套房公积金贷款利率的1.1倍,即国家规定的基准利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
各地合理确定“最高贷款额”
住建部表示,住房公积金个人贷款规模主要由“最高贷款额度”控制———额度过低,对职工基本住房消费支持力度不够,导致资金使用率不高;额度过高,则会造成少数收入较高的缴存职工占用过多资金,导致其他职工享受不到应享有的政策优惠,影响制度公平。
《通知》要求,各地住房公积金管理委员会根据实际,以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则,合理确定住房公积金个人贷款最高额度,并按规定进行备案。
此外《通知》还强调,加强贷款风险管理,防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。《通知》要求:各地要结合当地实际,抓紧制定落实措施,积极做好政策解释工作。
“限购令”发威,穗新楼盘减五成六
全国大中城市掀起新盘“延期潮”,颁“限购令”城市新盘延期比例超40%
在新政实施后一个月,“二次楼市调控”的效果开始逐步显现。搜房网数据监控中心11月3日发布的统计数据显示,全国26个城市10月实际开盘量减少两成三。在“实施限购城市”,新盘延期入市比例更超过40%。广州11月楼市新盘新货量则环比大幅缩水一半以上。
据初步统计,包括“全新盘”和“老盘推新货”在内,广州全市10月25日至11月30日推出楼盘新盘新货总量为27个,环比10月大跌56%。其中,在统计周期内全新开盘项目仅14个,与10月24个纯新盘比,减少10个。另外,在统计周期内,广州多个推货项目开盘时间非常不确定,不少楼盘开盘时间一再延后。
对此,业内人士分析,11月份本来不是推盘旺季,加上全国和广州一系列经济和楼市政策相继出台,包括国家出台“9·29二次楼市调控”政策、广州出台“10·15楼市调控细则”、央行加息、住建部调整公积金利率等,眼下政策作用逐渐显现,迫使开发商只能集体观望。此外,广州在11月又有举办亚运会这一特殊情况,各种因素叠加,导致开盘量锐减。
记者留意到,不受“限购令”影响的增城板块,是本次统计周期内广州推新货楼盘最多的区域。
据统计,在全国29个大中城市中,共有564个“普通商品住宅项目”计划于11月开盘,较10月计划开盘量(821个)降31.3%。包括广州、成都、长春在内的7个城市11月计划开盘量环比10月降50%以上,其中贵阳降幅最大,达到77.3%。
搜房网数据监控中心统计显示,截至10月31日,全国26个大中城市“普通商品住宅项目”10月实际开盘量较计划开盘量骤降23.7%。“26个大中城市”包括4个直辖市、13个省会城市,其中除天津、杭州、大连、南昌等8城市外,其余18个城市(占城市总量的69.2%)的“普通商品住宅项目”,10月实际开盘量均比计划开盘量大幅下降。
值得注意的是,已发布“限购令”的城市,其楼盘供应量的萎缩程度尤为剧烈。在实际开盘量降低的18个城市中,北京、深圳、三亚、大连四个出台“限购令”的城市,新盘延期入市的比例超过40%。其中,三亚10月份的实际开盘量仅占计划开盘量的26.3%;北京、深圳10月延期开盘项目的比例则高达51.1%和47.8%。
此外,呼和浩特、西安、长春10月实际开盘量亦不足计划开盘量的50%。
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10月广州二手楼成交少两成
9月底的楼市“新政”及10月中旬的广州“限购令”对10月份二手楼市影响明显,记者从地产中介获得的最新数据显示,10月份广州二手楼市成交量减少近两成,不过成交均价只是“微降”。
来自合富置业的成交数据显示,10月份全市二手住宅的全月成交量降幅接近两成,其中10月下旬成交量降幅较明显。价格方面,10月份全月二手住宅买卖成交均价为13222元/平方米,环比微降0.7%,其中,中心城区全月二手住宅买卖成交均价为14857元/平方米,环比微降0.2%。
虽然10月二手楼成交量“首当其冲”受到“限购令”影响,不过业内人士表示,“限购令”的影响可能会在11月份更加明显地表现出来。
现行公积金贷款成数、利率表
房产套数 首付成数 5年(含)以下利率 5年以上利率
首套房 套型建筑面积在90㎡(含)以下的,至少两成首付 3.5% 4.05%
二套房 至少五成 3.85%(基准利率1.1倍) 4.455%(基准利率1.1倍)
三套房 停贷
算笔账:
二套房用公积金贷款仍划算
以公积金贷款的最高额度80万元贷20年来算,公积金第二套贷款利率上浮1.1倍,将多还利息4.15万,月供增加172元。不过相比商业贷款的二套房贷仍然比较划算(月供节省1041.11元,20年下来可节省利息支出近25万元。)
新政后公积金房贷与商业房贷比较表
贷款额 贷款 加息后 月供 总利息额
(万) 年限(年) 利 率 (元) (元)
80 20 公积金(首套) 4.05% 4868.95 368548
“老房贷”暂不受影响
截止到11月3日晚记者发稿时,广州住房公积金管理中心称尚未收到相关部门正式文件通知。但记者从该中心获悉,只要文件一到,该中心将按四部委具体规定执行,执行时间以文件列明时间为准,而这个时间也将成为划分新老房贷的“分水岭”。
“在新政策执行之前就已在供的‘老房贷’,如无特殊要求暂不受影响,明年1月1日才进行利率的相关调整,但新申请房贷则要立即按照新的办法实行。”公积金中心相关负责人表示,进一步的操作细则还需等收到正式文件后明确。
羊城晚报记者了解到,今年10月15日出炉的“广州版”楼市调控细则,已“提前”对公积金房贷“动刀”。即叫停用公积金贷款买第三套房;二套房若用公积金贷款,首付提至五成以上;首套房贷虽仍有机会获“两成首付”,但仅限于购买经适房和套型建筑面积在90平方米以下的房子。这些细则和此次四部委《通知》不谋而合。
对广州而言,这次《通知》内的新措施则是“二套房申请公积金贷款利率上浮至首套的1.1倍”。据悉,算上加息,5年以上公积金贷款利率可至少上浮至4.455%。
两个疑问尚待明确
《通知》称,二套房用公积金贷款的,仅限于“改善型”买家,而“改善型”的标准是“现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭”。记者查阅广州统计局发布的《2009年广州市国民经济和社会发展统计公报》发现,当年末市区人均居住面积达20.93平方米,但这里未列明是“使用面积”还是“套型建筑面积”。
三口之家“改善型”:62.79㎡还是90㎡?
如果20.93平方米指的是“建筑面积”,一个三口之家所谓“改善型”的标准,将是62.79㎡;如果指的是“使用面积”,那么20.93㎡换算成建筑面积应在30㎡左右,三口之家的“改善型”标准将上升至90㎡。
最高贷款额会变吗?
《通知》要求,各地合理确定住房公积金个人贷款最高额度。当前,广州市规定,住房公积金贷款个人最高额度为50万元,申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。该标准是否会改变尚需进一步明确。