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房地产市场无疑是2010年中国经济当中最受关注的部分。从去年1月起,针对房地产市场的宏观调控始终在加力。“国11条”“国10条”、当年9月底多部委联合出台措施调控房地产……楼市成为政策和资本角力的舞台。
面对时下依旧高企的房价和被政策短期抑制的需求,预期中更严格的调控措施还会出台吗?保障性住房如何发挥更重要的作用?短期限购政策将走向何方?一系列待解的悬念留给了已经到来的2011年。
稳房价 新一轮调控会否开始?
随着调控难度的增大,来自通胀、汇率、投资渠道匮乏等各种外部因素的影响越来越多。2010年末中央和各部委的表态和举措传达了中央对房地产继续调控的坚强决心。
2010年12月26日,国务院总理温家宝重申稳定房价的决心和承诺不变,国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价:一方面,加大保障性住房的建设力度;另一方面,继续抑制投机。
对于未来房地产调控,北京大学房地产研究所所长陈国强认为,就行业本身而言,只要调控政策大方向不变,调控的效果就会逐渐显现。但是,“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题,很大程度上取决于外部因素的变化,这是目前房地产调控需要格外关注的问题。”
房产税 试点改革何时启动?
房产税话题在2010年持续升温。“房产税试点已是箭在弦上,在2011年正式推出已是大势所趋。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示,作为首批试点城市的重庆、上海已表示做好了相应准备,只等国务院一声令下。
一直以来,以房产税为代表的对房屋保有环节征税一直被看作是房地产市场调控的一大利器,是根治“炒房”与“土地财政”两大房价推手的“杀手锏”。但很多专家表示,从长远意义来看,这一方法肯定是有利于房地产市场健康发展,但房价最终由供求决定,当前最重要的依旧是通过诸如保障性住房建设在内的综合政策措施,让老百姓“安居”。
限购令 权宜之计走向何方?
2010年9月30日,深圳市首先出台政策,继北京之后开始限制居民购买多套住房,随后国内10余城市先后出台了不同版本的“限购令”,目标无一例外地指向了以投资、投机为主的多套房购买。
“作为一个特定时期的特殊手段,限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”陈国强说,“但如果长期实行,肯定会扭曲市场关系。”
业内人士认为,限购政策的重要意义在于释放一个明确信号——不要怀疑中央调控房地产市场的决心。
保障房 能否左右未来楼市?
住房和城乡建设部不久前明确,要在2010年开工建设580万套的基础上,2011年全国将建设各类保障性住房1000万套。中央政府和地方政府在保障性住房建设上的决心空前。2011年,保障性住房是否会大规模入市进而左右房地产市场呢?
“由于2009年开工建设的很多保障性住房在2011年会竣工入市,其对中低端市场的分流作用将会越来越明显。”杨红旭分析指出,保障性住房整体大规模入市很可能还是未来3到5年内的事情。
“保障性住房能否扮演更重要角色,最关键的问题仍然在于政府在推动保障性住房建设时的执行力。”陈国强指出。
土地价
高价地会否再现?
2010年,土地市场持续升温,在年初京沪等地不断涌现出楼面均价创新高的高价地之后,年末,多个城市再次出现高价成交地块。
根据北京市土地整理储备中心截至2010年12月23日的统计数据,2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块,土地出让金累计超过15亿元,是2009年全年的163.4%。同时,上海全年的土地出让价格也创下了新高。
专家分析指出,由于2011年积极的财政政策不会发生变化,地方政府以土地出让的方式获得财政收入的动力不会减弱。
杨红旭表示,土地价格被一而再、再而三地推高,地价高涨自然难抑房价,这就为国家调控房价制造了更大的障碍。
在这一背景下,2010年的最后几天,国土部高调披露了全国8省26宗住宅闲置土地情况,并强调要对住宅闲置土地的开发企业“严肃追究责任”。
2010年12月19日,《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》出台,对招拍挂出让中溢价率超过50%,成交总价或单价创历史新高的地块进行了更加严格的监管与限制,虽未明确提出禁止高价地,但政策施压的态度十分明显。
“短期的行政干预肯定能起到作用,然而要解决土地财政这一老问题,还需健全多领域的机制和体制,比如财税体制方面的改革。”杨红旭表示。
据新华社电