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去年年底,王女士从某中介购买了一套住房,并与该中介公司及房主签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定:签订合同时,买方向卖方支付房屋定金3万元,并付清中介公司居间报酬等费用。如买方未按约定期限交付首付款或递交齐申请贷款证件资料等,均视为违约,卖方所收取的定金不予返还;若一方违约导致本合同不能实现的,由违约方承担中介公司的居间服务费。
王女士按合同交付了定金,但在办理过户前,王女士无意中听说这套房子两年前对外出租时曾经发生过煤气中毒事件,还有一人当场死亡。随即,王女士调查确定了此事的真实性。王女士说,她购买房子是给儿子结婚居住的,在此前,自己多次向中介公司说明房屋一定要“干净”,没想到,自己竟然被骗。王女士认为,房主与中介隐瞒了房屋的现状已构成欺诈,于是把他们告上法庭,要求对方返还定金,并赔偿自己的损失。
律师说法:天津海天律师事务所李冬冬律师表示,房屋的价值,实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯,发生过死人事件的住宅会因购买者的忌讳而大大贬值,甚至会因为恐惧而无法居住,致使合同目的无法实现。
本案中,房内曾发生过死人事件,已经构成了合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定,出卖人在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则,向买受人如实告知房内实情。另外,《合同法》第九十四条还规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同,其中的第(四)项:当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的”。本案中,出卖人未履行告知义务,违反诚实信用原则,致使买受人的合同目的无法实现,买受人可以起诉至法院要求解除合同,退还定金,法院应予以支持。
另外,王女士想以欺诈罪控告卖方和中介机构则要有证据证明出卖人与中介公司存在恶意串通、故意隐瞒等情况,人民法院才可以认定为存在欺诈行为,认定合同无效,并责令退还定金,承担赔偿损失的责任。(记者张玮)