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中凯房地产开发管理有限公司总裁 许仰东
房地产市场控制,是对政府调控能力的一场考试,也是对房地产企业的一场考试。今年,史上最严厉的房地产调控市场仍处于僵持状态,堪称楼市“双面绣”。
政府出台最严厉的系列调控,要以控制房价为切入口调控房地产市场。
从限购、限贷、政策性控制房价涨幅指标,严控房地产融资、部分城市出台物业税试点……这些系列政策的出台,从理论上讲,势必会严重制约房价上涨,甚至会使房价下行。但经历半年的市场变量,目前楼市价格仍处于僵势阶段,同政府期望的距离甚远,仅仅是对过热的房地产价格起到了降温动员令。不少地区房价仍是“统计口径下行,实际房价上涨。”至少经历了半年时间,买卖双方对房地产价格的未来期望值仍持有信心。
眼前的政策与未来的期望纠结在一起,要短期内快速调控房价的困难越来越大,长期调控房价更难。一方面静态市场受政策打压,另一方面仍是土地挂牌价上扬,对土地原材料市场难以控制,成品房市场价格走势如何下行?短期及中长期的市场矛盾交织在一起,成为楼市政府面临的调控困局。
同时,市场面是不少房企资金阶段性困难,由于传统的融资渠道受阻,以局部物业房价来求得未来的生存发展仍是市场主流。
由于今年以来政府系列调控的出台,特别是限购、限贷政策的实施及对房地产融资渠道的控制,确实已致使部分房企阶段性资金紧张,在经历半年的市场僵势后,部分大盘、新盘及资金紧张的房企,会在下半年以促销方式来求得自身资金平衡,这种抓流量抢市场的局部行为有可能导致年内总体房价的波动。但这种被动仍是局部的、有限的。可以理解为政府对房地产调控的成果,但也可以理解为房企为避免政府调控的中长期生存的一种应对措施。这种短期市场价格波动并非调控的最终成果。
中国楼市的“双面绣”及两面性,每一面都有风景及表情。短期,是政府对房地产企业的小考,长期却是房企对政府的大考。
左右市场的或许不是简单的政府行为及房企心态,是参与房产消费的人。对这些决定市场的房产消费者,不是打压,是谁能抓住他们的消费习惯、心理需求。