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-圆桌嘉宾
贺晓丽??
深圳中原地产副总经理
蒋福清??
中联地产集团高级副总裁兼深圳中联公司总经理
林家乐??
世华地产营业总经理
江少杰??
美联物业深圳董事总经理
“深圳楼市成交持续上涨”、“深圳再现千人购房潮”、“部分城市房价反弹,楼市调控面临新挑战”……6月份的楼市报道,单看标题就足以让心理脆弱的“刚需客”再次“心头一惊”。最近接到不少读者咨询,大致内容都是政策有变,房价是不是又要涨了,出手否?
这边厢,记者在踩盘时发现,售楼部看房买房的市民明显增多,售楼人员又重新在看房客耳边有意无意鼓噪即将涨价的调调;那边厢,多位市民在微博、论坛上抱怨,本已谈妥价钱的卖家坐地起价,实在坑爹。
这时,市场又响起了另一种质疑的声音:一切红火的表象都是假回暖,存在极大的炒作成分。且不说质疑是否属实,楼市里的恐慌性情绪仿佛正在成型。甚至有地产评论人士感叹:“不在恐惧中买房,就是在恐惧中买不起房,这也许是购房者的宿命”。
作为楼市产业链中的重要组成部分——地产中介,在去年楼市低迷之时,他们经历了一波关铺潮。今年,随着楼市的向好趋势,近期中介市场也动作不断,大有回暖迹象。南方日报记者对话深圳4家大型房地产中介高管,尝试从中介发展现状的角度出发,从侧面为购房者还原一个真实的楼市。
大型中介地铺数量普降三成
南方日报:去年11月,深圳市房地产协会初步统计数据显示,本地房地产二手中介门店约为2200家,比年初8000多家减少了七成多。经过去年年底至今的市场调控洗礼,深圳楼市房产中介地铺数量大约是多少?
贺晓丽:中原、世华、中联的地铺加起来有600多家。自3月份开始,一些不知名的中介,在观澜、福永等原关外偏远地区发展起来,从事大型中介没有涉及的业务。加上这些小中型中介,估计全市仍有大大小小5000家地铺。
林家乐:如果只统计在深圳拥有超过100家分行的大型中介公司,地铺数量约在1000至1100家之间。
江少杰:具体数据很难统计,有些周边小中介没有牌照。5、6月份之后,地铺数量肯定会多一点。一些大型中介会在淡季时“休眠”一部分地铺,环境好时会陆续重开。保守估计,全市地铺数量在3000家以上。
南方日报:贵公司目前在深圳的地铺数量是多少?从业人员数量多少?下半年是否有调整计划?
贺晓丽:280家,较去年上半年高峰期少了100家。从业人员2400人,较高峰期少了1500人。下半年会有调整,逐渐布点新房集中区域,但不会大规模开铺。随着80后成为购房主流,中原也会在网络购房方面加大开发力度。
蒋福清:地铺约140家,从业人员2200人,均较去年减少了30%。下半年,中联仍将按现在步伐,把已有地铺做好,不浮躁。公司现在的人员精简了,素质也提升了,下一步将在选择、培养人才方面下大力气。
林家乐:180家,去年上半年高峰期是330家,从业人员3500人,去年上半年是6000人。现在二手房成交量回升了,我们还有十几家“冬眠”地铺,打算在这两个月重新开业。
江少杰:美联地铺数量已突破100家,大概有1000多名员工。我们的主营业务是豪宅、中高端、口岸物业。在西乡、龙岗中心城暂时还没有铺面,我们认为这些区域尚未成熟,一手房房价不高,二手房成交也不大。
中介盈利大头来自一手代理
南方日报:深圳一家门店的运营成本大概多少?
贺晓丽:经过评估与测算,大型中介地铺月均成本约12万至15万元,因为每个地铺都需要建立强大的后台系统避免交易风险,以中原为例,总部与所有地铺都采用光纤网络连接,运营成本极高。而中型门店月均成本约8万元,小微中介地铺一般5万元左右就可以维持。
江少杰:旺区、中心区经营成本特别高,月均成本几乎等于3个住宅小区分行。旺区门店,如果1个月做不到20万元的单,是不能存活的。
南方日报:就目前的二手房成交量,市场合理容量约为多少?
贺晓丽:由于新房有足够的客源,加上二手房6月份成交将破6000套,若以6000套二手房成交量为基准,养活大小5000家地铺问题不大,一些小微型地铺,每月只要买卖1单都可以生存。综合考虑,市场合理容量约为2500家中介门店。
林家乐:从2008年开始,二手房成交情况不再是评定地产中介商发展状况的唯一指标。深圳大部分中介已开拓了二三级联动代理模式,很大一部分盈利来自一手代理。如果只依赖二手房成交量,我认为是远远养不活这么多中介地铺。
南方日报:楼市好,地铺就多。楼市差,地铺就少。地产中介行业经过这些年的历练,数量在未来是否将更加稳定一些?
贺晓丽:不会的。中介行业竞争非常激烈,没有门槛,客户资源也不可控。中介商唯一能做的,就是在市场好的时候尽量做大,市场差的时候就缩减成本。
蒋福清:地铺的数量会稳定一些,中介行业日趋成熟,更多会选择安全运营。
林家乐:未来中介行业发展可能会更理性。香港地产中介的发展相对健康,共计200家大型中介,数量波动幅度在10至15%之间。以前很多人以为中介行业赚钱很容易,但这种想法要改变了,中介要靠专业,不是多开店就肯定赚钱的。
江少杰:经历了1997年、2007年、2011年这么多次低潮期,中介会更理性、更有经验、更懂得防范风险,地铺数量不会再以疯狂的方式发展。
最严峻的时刻已经过去
南方日报:当下深圳楼市让置业者捉摸不透。地产中介在成交业绩方面是否有所改善?是否能反映市场的真实情况?
贺晓丽:近期,购房者预期发生了很大变化,这是确定市场发展方向的重要因素。近期如央行下调存贷款基准利率、3年来首次降息等政策利好,都不是针对楼市的,而是针对整个中国经济大环境提出的。可以预测的是,未来不会有更严厉的楼市政策出台,行业将逐渐向好。中原地产二季度情况是抵去一季度的损失后,略有盈余。
蒋福清:从3月份开始,中联的成交量不断回升,主要业务来自二三级联动,情况比去年好很多,商业地产成交则相对弱一些,没有去年好。中介的基本情况与楼市一致。目前,市场趋稳了,不会有大跃进式的发展,当然也不存在假象。开发商、中介、购房者都是乐观心态,市场的购买能力也在大幅增加。
林家乐:我认为,要想摸清楚市场,看中介成交数、市规划国土委过户量真实一些。2月至5月,二手房成交量从1851套发展至5662套,6月份可突破6000套。加之政策利好频出,楼市触底使购房者近期动作更加频繁。可以看到,一些此前表现急躁的开发商都淡定了,价格不再波动;急的依然是惠州、东莞、淡水等地的开发商。
江少杰:无论对开发商还是对中介而言,最严峻的时刻已经过去。其实政府并不倾向救楼市,在当前复杂的国际形势以及国内经济背景下,降存、降息等利好主要为了进一步放松货币政策,是当前宏观经济指标放缓后,央行做出的应对措施。楼市因此得以发展,可视作货币政策的副作用之一。
反价潮
不会持续太久
南方日报:随着近期楼市不断利好,业主卖房再次掀起反价风潮。中介身处其中,对此现象有何看法?
贺晓丽:业主正是预期未来会涨,才会反价,这种现象维持不了多久。市场向好趋势明显,但总有度,不是无穷无尽的。大的调控原则没有变,政府不会为了促增长而放弃调控。未来楼市上涨有限。
另外,需要提醒业主,如想通过楼市增值实现收益,当下物业转手的税费加佣金达到总价的15%以上,这还没算上供楼成本。因此,物业的增值幅度至少需要高于15%才可以考虑转让。
林家乐:很多业主都不是第一次买卖物业,感觉现在的业主反应比以前快多了。中介作为中间人,真的没办法控制这种情况。
江少杰:反价潮不会持续太久。只要最严厉的限购政策还没取消,成交都不会暴涨。我认为,从今年6月至明年6月,房价都不会低于今年上半年的价格。当然,像福田、罗湖等供应量小的区域,房价还是会稳中有升,而像龙华、坂田、西乡等区域供大于求,开发商定价不会太进取,甚至会低于市场预期价格。
下半年40%房企销售任务很重
南方日报:请您预测今年下半年深圳楼市的发展前景。
贺晓丽:下半年,市场一手房供应量将会是上半年的两倍,非常大。前6个月,只有40%的房企完成了上半年的销售目标,下半年销售任务很重。因此,我们分析,下半年一手房不会出现大幅度涨价,而二手房业主的涨价行为也会被抑制,建议买房者要理性看待市场。
蒋福清:下半年按常态走,不会有大幅度涨跌,国内的地产中介商也会因应市场的发展而稳步向前。明年的房地产市场不确定因素较多,同时新房存量较大,下半年行业着眼稳健。
林家乐:下半年房价波动不大。各区放盘量不多,房价将有轻微上升动力,但不会高于5%。
江少杰:我们预测,未来利率、存准还会继续下调,市场呈现成交量畅旺,成交价平稳的局面。三季度,开发商、买家、银行都会积极入市,而有实力的二手房主则可能采取观望态度。但四季度银行额度剩余不多,房贷不积极或导致成交量收窄,至于收窄多少,就视乎存准的调整情况。