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龙岗一些股份合作公司在引进高端企业、参股投资等方面有所进展,但总体上还是围绕着出租经济这一发展模式动脑筋。周游摄
“产业转型升级是龙岗区‘十二五’期间的中心工作,这项工作的力度还要加大,当然社区是关键。”10月26日,深圳市委常委、龙岗区委书记蒋尊玉率队到龙岗街道调研产业转型升级、城市更新、社会建设等工作。在调研座谈会上发言时,蒋尊玉首先便强调了社区在产业转型升级中的重要性。
记者了解到,自2010年龙岗全面启动社区经济转型升级工作以来,近两年龙岗的社区经济转型升级工作同2010年的“亮点”频出相比,显得有些平淡。相关业内人士介绍,近两年,城市更新成为龙岗区社区经济转型升级的主要手段,但如何提升龙岗城市更新项目的规划建设质量以及进一步转变社区的观念仍是龙岗需要解决的问题。
社区转型开局精彩,进展不大?
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问
城市更新是目前社区经济转型的主要手段
社区转型开局精彩,进展不大?
2010年1月,在龙岗区委四届二十二次全会第一次全体会议上,龙岗区出台了当年的区委、区政府“1号文件”——《关于调整优化产业结构促进产业转型升级的决定》,明确了社区经济转型升级的方向是:要从单一的租赁型向投资、服务、管理等多元化实体经济转型。那一年也成为龙岗区社区经济转型引人注目且亮点颇多的一年:在2010年,参股村镇银行、东部过境高速、引导社区为辖区内知名大企业作相关配套等举措都吸引了外界众多的关注目光。
不过,2010年之后的两年时间内,龙岗社区经济转型工作以乎变得有些平淡。在近两年时间内,区主要负责人在多个场合表达了“社区仍然是产业升级的阻力”的担忧。这是否意味着虽然2010年龙岗的社区经济转型升级开局精彩,但2010年之后的两年中进展不大?
“2010年的转型亮点的确比较多,这两年来龙岗社区经济转型工作也一直在推进,全面落实2010年所做的相关决定和政策措施。”对此,龙岗区国资委相关人士日前告诉记者,如今年年初龙岗区共有350多个社区经济转型发展项目,“当然这些项目中,城市更新的项目比较多。城市更新是目前社区经济转型的主要手段”。
记者还了解到,目前龙岗区内的一家村镇银行将会增资扩股,辖区内的一些社区股份合作公司有意参与其中,也有龙岗的社区股份合作公司有意参股区内部分产业基金,“当然参股产业基金,社区还是比较谨慎的,毕竟存在一定风险,因此社区参股的意愿金额并不算大”。
此外龙岗区相关人士介绍说,今年龙岗社区经济转型工作的一个亮点是,年底龙岗区将有望开通社区经济服务网站,打造龙岗社区经济转型的信息平台以解决社区产业空间资源供给和市场需求之间存在的消息不对称问题,“深圳也将会建设类似的平台,而龙岗的这个服务平台则可能在全市范围内率先推出。”
社区旧改选择开发商存在“劣币驱逐良币”?
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问
选择小开发商或制约城市更新项目规划建设水准
社区旧改选择开发商存在“劣币驱逐良币”?
业内人士表示,目前城市更新成了社区经济转型升级最重要的手段。据介绍,龙岗区大部分的土地空间资源都在社区手中,因此在当下空间资源日益紧缺的龙岗,如何推进社区“腾笼换鸟”步伐,是推进龙岗区产业转型升级的关键。目前社区手中的空地不多,多是建成区,因此推进城市更新就成为推动社区经济转型以及龙岗产业升级的一个重要抓手。
但在龙岗的城市更新过程中,一些社区热衷于发展商住也引起了龙岗区的警惕。记者了解到,目前以发展商住为主的城市更新已经成为龙岗股份合作公司进行集体经济转型的主要方式,在引进高端企业、参股投资等方面也有所进展,但总体上还是围绕着出租经济这一发展模式动脑筋、做文章。
对于社区热衷于“工改商”的做法,龙岗区国资委相关人士也曾表示:“由此反映出社区股份合作公司转型升级的思路不够开阔,办法依然不多,还是习惯于在土地物业上做文章,对当前经济社会涌现出的高新产业参与度远远不够。”
业内人士表示,大量发展商住将有可能使得社区经济走上另一种出租经济模式,即由原先的“厂房出租”到“商铺出租”,同时也可能带来事实上的产业发展空间的减少,“不能都发展商住,要给产业发展留下一定的空间。”日前,深圳市委常委、龙岗区委书记蒋尊玉在调研龙岗街道时表示。他还强调,面积比较小的工业区不一定都要纳入旧改,“可以采用综合整治的方式以置换优质产业项目达到产业升级的目的”。
不过,街道与社区对“工改工”也有自己的看法,“现在街道和社区也想推进‘工改工’,但由于审批环节过多,周期较长,影响到了社区的积极性,希望政府相关部门能够减少审批环节、简化办事程序,加快改造进度。”龙岗区某街道办的相关人士表示。
此外,目前社区旧改选择开发商时经常会选择小开发商而不是大开发商。这种类似“劣币驱逐良币”的现象可能制约龙岗未来城市更新项目规划建设水准的提升。“社区喜欢找小开发商,可这些小开发商实力有限,要么迟迟不开发,使城市更新陷入停滞,要么就是规划建设水平不高。”龙岗区负责人多次表示,作为新特区,龙岗的城市更新应该高标准,高规格,因此社区在选择开发商应尽量选择有实力的大开发商,“在这点上,社区也要转变观念”。
社区干部观念成社区经济转型拦路虎?
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社区干部观念成社区经济转型拦路虎?
问
部分社区干部仍是“两租经济”老观念
对于龙岗的社区经济转型,业内人士表示,社区观念首先需要转型,“在我们的大力推动下,近年来社区干部发展观念有一些改变,但观念转变需要一个过程。”深圳市委常委、龙岗区委书记蒋尊玉如此表示。他表示,现在龙岗很多社区干部还抱着两租经济的老观念不放,建房出租,“这将制约龙岗社会经济升级以及龙岗整个产业升级的步伐”。
例如目前部分社区仍然存在着乱建违法建筑这些“逆城市更新”的行为,“社区必须坚持控制住违建,如果说违建不控制,城市更新、低端淘汰都是一句空话。”蒋尊玉多次强调。
同时部分社区也不能正确处理短期利益和长期利益之间的关系,对一些政府的产业升级措施认识不到位甚至不配合,从而成为了龙岗产业升级障碍。
龙岗区相关人士讲了一个例子。去年龙岗计划采用综合整治“穿衣戴帽”的方式将一个社区的旧工业区打造成软件产业园,但这个社区开出的补偿价格大大超出了龙岗区的预期,而且每次开相关的会议,该村书记就称病不出席,只是让社区股份合作公司其他负责人出席。
“在目前的龙岗社区中,等、靠、要的思想比较严重。”龙岗区相关负责人表示,现在社区存在着一种倾向——政府有扶持资金的项目,社区就做得积极些,“有些社区在认识上仍存在误区,如在上一些项目缺钱时,就想要政府给它补上。”
龙岗区一位曾在社区工作过的工作人员也告诉记者,社区很“务实”,“如果能帮社区拉来扶持资金,社区很高兴,这与深圳其他区的社区负责人主动学习培训有着很大的不同。”
针对该情况,今年龙岗区进一步加大对社区负责人的培训力度。龙岗区国资委相关人士介绍,目前培训实现了常态化,而且力度比往年有所加大,“以前是社区级,现在延伸到居民小组这一级。”
?解读
?记者手记
制约社区经济转型升级
商营环境滞后
营商环境是一个地区在市场经济条件下实现资源优化配置或生产要素效率最大化的基础条件,包括了基础设施、人居环境、资源供给、政府的行政能力和服务水平、劳动力素质、文明程度等众多内容。营商环境在一定程度上体现出一个城市或地区的综合竞争力,是区域经济、社会、文化、科技、生态等综合发展能力的集中体现。
伴随着特区一体化进程,龙岗城市硬环境日益完善的同时,如何提升龙岗的城市软环境,优化营商环境变得日益重要。从目前的龙岗现状来看,社区的营商环境在龙岗整体营商环境当中是一块“短板”,制约着龙岗产业升级进程的整体推进。
以资源供给为例,资源供给是营商环境的重要组成部分,随着原特区内各类成本的上涨以及产业空间的日渐狭窄,对于深圳原特区内的广大成长型的优质中小型企业而言,寻找新的产业发展空间是当务之急。这其实为龙岗吸引优质企业推进产业升级提供了很好的机遇。但目前龙岗区大部分的土地空间资源都在社区手中,因此在当下空间资源日益紧缺的龙岗,如何推进社区“腾笼换鸟”步伐,是推进龙岗区产业转型升级的关键。龙岗也有意在全市率先建立“上市公司一块地,亿元企业一层楼,小微企业有空间”的产业资源配置体系,准备为入驻龙岗的企业提供良好发展空间。
但现实情况是,目前龙岗不少社区仍然抱着传统的“两租经济”观念不思进取,或是过分看重短期利益,而宁愿维持现状。产业载体一直没有什么变化,也使得这些社区的营商环境十多年来一直停滞不前,还是适于劳动密集型产业所需要的、“标准厂房+员工宿舍”的简易环境,这自然难以吸引到优质的企业进驻。虽然龙岗区近年来每年都进行淘汰低端企业的专项行动,但低端企业“回潮”现象在一些社区总是难以避免,其根本原因也是在于这些社区的营商环境没有发生根本性的变化。试想,如果一个社区的营商环境能够有质的变化,那些低成本的低端企业受成本限制自然会主动选择撤离,而优质企业则愿意进驻。因此站在这个角度,我们可以说缺乏优化营商环境动力的社区,目前事实上已经成为了龙岗产业转型升级的主要阻力之一。
另外值得注意的是,目前社区对辖区内一些企业的态度也有可能影响到龙岗的营商环境。例如现在龙岗部分社区收取的费用多了起来,在个别社区,甚至出现了乱收费现象。这在一定程度上将会影响到企业界对于龙岗营商环境的印象。
此外,龙岗部分社区环境的脏乱差、社会治安、安全隐患较多等社会管理上的老大难问题也都会影响到那些想来龙岗发展的优质企业对于龙岗营商环境的信心。这就需要龙岗区短期内要不断强化社会管理,加大营商环境建设的投入,立足现有基础之上努力提升社区的营商环境。当然,从根本上来说,龙岗还是要大力推进城市更新和社区经济转型升级,置换掉落后的产业载体,引进高端优质产业,优化人口结构,从根本上提升龙岗社区的营商环境,使营商环境发生“质”的变化,能够符合现代高端、优质企业的需求,从而有利于龙岗整个营商环境的提升,这样才能为龙岗的整体产业升级创造更好的条件。
南方日报记者凤飞伟
统筹:
南方日报记者凤飞伟
撰文:
南方日报记者凤飞伟唐毅(除署名外)
经济低迷
对龙岗社区经济影响几何?
“今年的经营形势比2008年还要糟糕。”龙岗区经济促进局企管科的负责人日前告诉记者,随着欧债危机加剧,国际市场低迷,国内经济放缓,很多企业都反映利润率下降,出口减少,产值下降,企业发展面临前所未有的严峻考验和挑战。2008年爆发的国际金融危机让社区的厂房出现了较大比例的空置,如今的经济形势比“2008年还要糟”,社区经济的现状如何?
“与2008年不同的是,目前社区厂房空置的现象并不是很突出,其中一个原因我想可能是这几年‘旧改’推进比较快,不少旧厂房都被拆了。”相关人士表示。
一位街道办的经科办人士也表示,目前尚没有社区反映社区厂房空置的问题,“我们街道有不少是专做外来订单的企业,这些企业受经济形势的影响很大,有些企业不做了,会空出厂房,但同时我们也注意到,一些民营企业,如做五金深加工、电脑周边设备的企业到处在找厂房。此消彼长,社区的厂房也就没有什么空的了。”
对此,龙岗区国资委相关人士表示,今年的经济形势是缓慢下行,而2008年的订单危机是突然爆发,目前对经济形势反应更敏感的是企业,社区主要靠厂房租金为主,因此也许还要过个两三年,才会传导给社区。
同时这位人士也表示,目前政府对形势仍然相对乐观,“毕竟现在龙岗愁的不是没有项目进来,而是担心没有产业空间承载项目。”
此外,相关人士也预计,龙岗社区股份合作公司去年的平均分红首次突破万元,但接下来三至五年时间内分红可能会受到影响,“这几年不少旧厂房拆了,租金减少,一些新上项目处于建设期,加上不少项目投资大,回收期较长,存在一个过渡期,因此部分社区甚至会有分红减少的可能。”