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天津网讯天津日报记者胡然作为老城厢“城上城”项目中的精品组团,龙亭家园入住3年多来,物业公司与小区居民间的矛盾,却愈演愈烈,物业缴费率已降低至50%。而物业公司推出的“电梯卡”,则被欠缴物业费的居民视为制约他们的“绝招”,不断与物业公司发生争执。采访中,记者发现,该小区的物业公司和业主间矛盾有很强的代表性,并给相关管理单位和业主留下了诸多思考。高档小区的物业管理如何实现可持续?管家与业主的矛盾缘何难以协调?低物业收费率的小区将走向何方?
业主:不交物业费就不让上楼
“博华物业为了强收物业费,强行安装电梯卡,实行刷卡上下楼。现在,为了逼迫业主交物非所值的物业费,将没交物业费的业主电梯卡,人为设定最多3天有效期,3天一过,磁卡自动失效。”小区居民代表刘先生等人说,当初安装刷卡时,就有很多业主提出质疑,称其是为了收物业费。当时的经理公开承诺,电梯实行刷卡,绝不与物业费挂钩。但是,制约业主的举措却在不久后接连而至。“不交物业费,就不能刷卡,就上不了楼,三四十层的高楼,谁能天天爬?”
据居民介绍,博华物业与业主间的矛盾积蓄已久。2009年5月入住时,所有业主必须以每平方米2.7元的物业费,向博华物业交齐一年费用。刘先生说,政府主管部门三令五申,交房时严禁与收取物业费挂钩。“但不交物业费,开发商就不给钥匙,我们业主是弱势群体,根本没有办法。”别的小区物业费,都是1元左右,有的甚至才几角钱,“我们也没有感觉出来这个小区有什么高档物业,交的物业费却是别人的几倍,而且是不得不交。”
居民孙女士说,她们一家人对物业公司的服务都很不满意。当时,物业公司承诺诸如小区24小时巡逻、启用门禁等,都成一句空话。自入住至今,门禁系统从未使用,由于地处大胡同附近,闲杂人员众多,经常发生偷盗现象。
赵大爷则认为,物业公司人员的服务效率差。业主入住后,由于是精装修,很多房屋存在问题。找到物业协调,接待人员根本不热心,一拖二等三不理,“很多业主的房屋,到现在都过了保修期,仍有许多问题没有解决。我们能满意吗?”赵大爷还说,小区的卫生做得也不好,一些公共设施缺少维护,出现严重的损坏。还有,物业公司人员处理问题简单粗暴。“由于物业服务达不到当时承诺的标准,严重缩水,一些业主只能选择拒交物业费的方式表示抗议。”
博华物业:电梯卡不和物业费挂钩
博华物业公司龙亭家园项目戴经理说,该小区开发商是中新信捷房地产公司,该公司已于2010年被上市公司上海实业收购。
“开始的时候,物业缴费率很不错。去年的物业缴费率却只有50%,我们面临很严重的亏损。”戴经理说,造成这个状况的原因很复杂,“其实,门禁一直都在使用,只是因为磨损很大,总是有人把门踹坏,一直处于维修的状态。”
戴经理解释称,之所以这个状况,是因居住人员参差不齐,据粗略统计,业主中大胡同的经营户就占20%,外地租房户也很多,有的甚至10多口人合租在一间房子里,公共道德意识很差,对公共设施的破坏力很强。
关于电梯卡的问题,戴经理说,2011年9月份左右,该小区的业委会成立,有业主反映外地人出入小区频繁,治安状况较差,希望能予以治理。经研究,考虑设置电梯卡,在此前,物业公司特意公示了1个月,没有接到业主的不同意见,这才投入资金安装。2012年1月份开始,在小区各楼栋,电梯卡陆续正式使用。
使用过程中,电梯卡频繁出现故障。“主要是系统的日期、月份信息丢失,这是研发技术问题,是我们事先没有想到的。而且,因附近有手机城,信号辐射大也导致部分电梯卡失灵。目前,物业公司正在与电梯卡的销售公司反复交涉,对方已着手做技术更新。”戴经理强调说,电梯卡与是否交物业费没有关系,“无论是交费还是没有交费的业主,电梯卡都失灵,我们都会帮助校正。我们在此郑重承诺,我们设立的电梯卡,与是否交物业费彻底脱钩。”
龙亭小区业主们最为关心的,是物业费收费太高。对此,戴经理解释说,前期物业合同约定的每平方米单价是:住宅5层以上2.9元,5层以下2.5元,非住宅写字楼3.3元。“需要说明的是,这里面包含有1.1元的机电设备能源维护、管理费。而且,我们对5层以上业主实际收费是2.7元。因此,真正的居民物业费单价,都是1元多。”
戴经理说,当时的合同是双方自愿签订,物业公司和业主共同认可。而且,“前期物业合同是不限期合同,如果双方没有异议,将一直执行下去。当然,如果业主认为这个价格高于现在执行的最高限价,可以提出变更要求。但是,这需要业委会牵头,召开业主大会,重新与物业公司商谈。”戴经理说,龙亭家园业委会成立后,一直没有找物业公司谈降价问题。