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12年,一个轮回,房地产市场却已物是人非。
2001年,全国完成房地产开发投资6245亿元;商品房销售额4143亿元,平均销售价格为2226元/平方米,其中住宅销售均价是2068元/平方米;开发到位资金7378亿元。2012年,全国房地产开发投资71804亿元;商品房销售额64456亿元,平均销售价格为5791元/平方米,其中住宅销售均价是5430元/平方米;开发到位资金96538亿元。也就是说,12年来,房市四项主要指标中,开发投资和企业到位资金分别为原来的11.5倍和13.1倍,而商品房销售均价和住宅均价为原来的2.6倍,年均增长8.29%
显然,房地产业在国民经济中所占的分量已不可同日而语,支柱产业前面加上“重要”两字绝不为过。
事实上,房地产企业的变化更大。
资料显示,2001年,上市房企TOP10企业是深万科、中远发展、金地集团、中华企业、北京城建、陆家嘴、阳光股份、深长城、深振业、世纪中天。去年,按销售额排名,全国房企TOP10分别是万科、万达、绿地、保利、恒大、中海、绿城、华润、碧桂园、世茂。12年市场洗礼,只有万科一家还在榜单上,中远发展变成了万业企业,世纪中天变成了中天城投,金地跌出了10强之列。彼时,万科刚刚开始市场扩张策略,当年房地产结算收入是33.5亿元。去年,万科结算收入是1015.8亿元,是2001年的整整30倍。彼时,搜房、世联、兰德等房地产服务商都成立不久;到今天,这些企业都已成为行业网站、营销、咨询的领导者。当初数千家房地产服务商存续至今的,还不到1%。
过去12年,在同一市场及政策环境下,为什么不同企业发展有快有慢,有好有坏,甚至有的企业早已被洗牌出局?
回首纵观,过去12年,房地产市场主要有两个分水岭。一个是2004年。这一年“831大限”到期,土地开始全面招拍挂,中国房地产真正开始走向市场化。这年之后,许多没有及时从机会导向、关系导向转变到市场导向的企业,大都悄无声息地消失在“招拍挂”的洪流中,而万科、中海、绿地等企业则抓住历史机遇,实现了快速发展。第二个分水岭不是有些人认为的2008年,而是2010年。2009年沉寂一年的楼市被“四万亿”救市政策拉动起来,但2010年4月17日开始的“史上最严厉调控”及住房“双轨制”、限购、限价等政策,又一次深度改变了房地产市场环境和企业竞争格局。
限于篇幅,不再罗列数据,根据笔者十多年来对行业数据收集和观察,只强调近年来和未来的两大市场竞争态势。一是业绩分化还将进一步加剧,市场集中度越来越高,预计到2015年,被洗牌出局的企业还会有25%左右。二是规模增速会持续放缓,行业利润率持续走低(每年以一个百分点左右的速度下降)。
12年很久,也很短暂。12年历史证明,“丛林法则”无时不在,任何低估市场的残酷性,不能及时转变思维和做法的企业就有可能被市场淘汰;12年历史证明,具有端正的价值观和领先的经营理念,能及时转型,能提供优秀产品和服务的企业,必定能够做大做强,无论是开发企业,还是服务商。
楼市下半场需要新的游戏规则
过去那种靠规模增长、靠土地增值、靠房价暴涨的粗放式增长模式已不可持续,在新的时代,大家要靠盖好房子挣钱。
中国城市化的第一轮已经结束,北上广深已实现结构升级。现在开发商纷纷转向二三线城市,这些地方如何为城市化人口的进入盖房子、如何将城市功能升级建造综合体,还存在着巨大的市场机会和巨大的容量。现在绝不是房地产崩溃了,而是说上半场结束了,下半场开始。而下半场的规则是不一样的,开发商的盈利模式、核心竞争力都不一样。所以,如果继续以上一个游戏规则到二三线城市玩,就会面临淘汰。
综合体是一个城市发展到一定阶段的产物,它是这个城市功能升级的引擎,酒店,写字楼,商业街,还有一些城市公寓,功能互相促进,产生化学作用。在二三线城市,除了人口的进入,还有城市功能升级的需求,所以综合体就特别受欢迎。这是未来的一个发展方向,也是走出住宅杀出一片蓝海的地方。
改变过度依赖房地产的经济发展模式
在潜在经济增速下滑、出口引擎动力减弱、城乡二元矛盾日益突出的情况下,中国经济新的增长点是扩大内需,其未来的重点是城镇化建设。但城镇化不是房地产和钢筋水泥的城镇化。城镇化建设应该是农业人口转移进入城市的一种人口结构的转变,而不是有些人以为的房地产或者土地的城镇化、某些商品的城镇化,或是某些价格的上涨。从长远来看,一方面不能放松对房地产的调控,另外还要从根本上改变过度依赖房地产的经济发展模式。如果经济增长很大程度上是房地产投资或者房价上涨很高造成的,那么经济增长速度越高,老百姓负担越重,所以要使经济增长能够让老百姓实际收入提高,负担减轻。
房地产与宏观经济同向波动
改革开放以来,中国经济总体保持快速增长,年均增幅为10%。中国房地产周期与宏观经济周期基本同步,但房地产周期的波幅大于宏观经济。2003年,国家文件中首次提出:房地产业已成为国民经济支柱产业。房地产增加值占GDP的比重,由1996年的3.7%,增加到超过5%,其中2010年最高达5.6%。过去十多年,房地产市场的荣枯,成为影响经济波动的重要因素。
从经济周期发展的内在规律来看,未来中国经济也将有可能由高速增长转入中速增长,经济增长率可能将由10%的高位增长回落到6%~7%。而中国经济增幅下滑的重要因素之一,便是房地产调控。房地产开发投资是推动投资增长的主要构成因素,一般占固定资产投资总额的20%~25%。本轮始于2009年底的房地产调控,持续进行,且不断升级,2011年以来成效开始显现。
总体而言,如果说1998年房改之后,中国房地产市场快速发展,出现了所谓的“黄金十年”,那么伴随着经济增速下滑,以及持续的房地产调控与大力度的保障房建设,中国房地产业进入较快发展的“白银十年”。在此期间,既要防范对房地产市场打压过度,又要防止房地产市场泡沫化的继续升级。