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南方日报讯(记者/张玮)“前海的土地出让将打破国内目前以法定最高年限一次性出让土地使用权的做法,将实行弹性年期制度,并创新土地资源资产资本一体化运作模式。”作为全国地改和金改试验田,深圳前海深港合作区即将在土地管理制度上启动一系列创新举措。昨日,深圳市前海管理局对外发布了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013—2015年)》(以下简称“要点”),将探索建立差别化的土地供应新模式,在土地用途管制、土地有偿使用、土地产权制度等方面有所突破。
防止“土地炒作”自用部分10年内不得转让
“一般国内法定的一次性出让土地使用权的年限是40年,但在前海可以是20年,然后到期后再续期。”深圳前海管理局官员说,前海在探索建立差别化的土地供应新模式上,突破之一就在于打破了国内目前以法定最高年限一次性出让土地使用权的制度,实行弹性年期。
该局称,土地批租制度改革分为自用或出售两种情况。自用部分,可以分期出让、分段计收地价方式供地,根据产业特点和拟引进项目情况,合理确定首段年期和分段年期安排;出售部分,按法定最高年限出让。土地使用期限届满申请续期的,经评审符合前海产业政策的可以续期。同时,在综合考虑区位条件、宗地属性、土地用途、市场情况等因素,分片区核定标定地价并每年更新,支持引导现代服务业发展。
为了规避前海地区陷入“炒作”土地的局面,前海还将建立需求管控机制,约定自用或出售比例,自用部分原则上10年内不得转让,出售部分原则上5年内不得再转让。经前海管理局批准可以转让的,转让方应将一定比例的增值收益上缴该局。
“而另一大突破则是在土地交易上试行‘建设项目用地预申请和公告出让’,即相当于邀标,一般仅一家公司。”该官员称,前海将根据产业用地的需求特征、单元开发的客观要求以及调控市场的阶段任务,选择合适的出让方式,防止恶性竞争导致高地价、高楼价。提高单元规划和专项规划编制水平,实行有条件的“带设计方案”出让。创新产业用地用房管理,实行“带管理方案”出让。
土改与金改结合土地资源资产资本一体化运作
记者注意到,此次前海将创新土地资源资产资本一体化运作模式,有意把土改和金改结合起来,以土地资本化为重点,实现从单纯的土地资源管理向土地资源、资产、资本三位一体化综合管理转变。
深圳前海管理局称:“该局将依托其全资子公司,面向国际国内两个市场,加快土地资本化、资本证券化,为土地资源高效配置和产业不断升级创造持久动力。”前海将面向资本实力雄厚、开发经验丰富、综合招商能力强、运营成效明显的企业,探索成片开发、定制开发、带资开发、一级开发等多种开发模式,鼓励和支持企业参与土地开发、招商引资和运营管理。
与此同时,通过境内外媒体发布前海土地招拍挂出让计划和公告,推广网上交易。加快建立与国际惯例和通行规则相衔接的市场服务体系,积极为境外企业和机构竞买土地提供更多便利,根据需要邀请境外专家参与产业项目评估论证。
在土地增值联动模式上,适当拓宽土地增值收益使用范围,通过注入土地使用权出让收入、投资收益等方式,设立前海深港合作区产业发展基金,扶持急需引入的重大高端产业项目,大力拓展现代服务业发展新领域,不断提升前海深港合作区现代服务业的国际竞争力。
有土地闲置行为成交书作废并没收保证金
“前海寸土寸金,如何有效利用和管理好有限的土地资源?”一直备受外界关注,“要点”提出强化土地利用全程监管、探索预防土地闲置机制。一方面,强化土地使用权出让合同监管效力,实行合同验收制度,将其作为房地产权登记前置条件。对不按约定履行开发责任和义务,存在囤地、炒地、闲置等行为的,前海管理局可通过协商、仲裁、审裁或司法裁决等途径收回用地。
另一方面,建设项目用地出让成交后,用地单位将拟支付地价款的一定比例存入指定银行账户,凭该局核发的用地红线图、成交确认书或中标通知书,按现行程序在规定期限内办理规划、设计、施工报建等手续,经确定动工建设并按约定缴交地价款纳入财政专户后,签订土地使用权出让合同。未能在规定期限内办理完成项目建设相关手续并实质开工的,成交确认书或中标通知书作废,没收竞买保证金,从源头上防止囤地、炒地和土地闲置。
据悉,前海管理局正在制定土地供应办法等必要的配套政策文件,进一步细化“要点”的改革创新举措。根据“要点”,到2015年,前海差别化的土地供应新模式将基本成型;到2020年,具有前海特色的深港现代服务业合作区土地管理模式发展定型并成熟运行,形成“深圳质量”的高端品牌,建成现代化国际化先进城区。