天津北方网讯：“今年以来，由于房价快速上涨、和平区小学入学政策调整、新的房屋调控政策出台等因素，我院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。”今天上午，记者从和平区法院召开的新闻发布会上获悉，今年1月至11月，该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，与2015年同期(36件)相比增长了2.9倍。

　　据统计，和平区法院今年受理的141件案件中，通过房屋中介机构签署房屋买卖协议的共116件，约占82%；涉及学区房的案件共89件，约占63%；因卖方违约的案件共108件，约占76%。

　　和平区法院新闻发言人张丽介绍，在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新特点：第一，大多数二手房买卖合同通过中介服务机构完成。房屋中介机构在二手房交易中扮演了非常重要的角色，但部分中介机构工作人员为了促进交易成立，往往作出一些违法违规行为。第二，学区房纠纷比例居高不下。2015年，和平区教育系统推出新政，部分小学限制每户地址六年内只享有一次同校对口入学机会，随之带来了新类型的案件，买卖双方针对诉争房屋的“学位”问题诉至法院。第三，卖方违约，买方要求继续履行的案件数量大幅上升。（北方网编辑张瑜）

　　典型案例

　　房屋被查封还要卖他人

　　卖方被判双倍返定金并赔偿涨价损失

　　房主隐瞒房屋已被法院查封的事实，与他人签订售房合同，结果导致合同无法履行，买方为此提起诉讼。和平区法院经审理，一审判决卖方双倍返还买方定金计30万元，并赔偿买方损失54.81万元。

　　原告王某(买方)与被告周某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖合同，合同签订后，王某依约交付定金，但周某未依约定日期办理清贷及后续手续。王某为此提起诉讼，要求周某双倍返还定金计30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失4万余元。

　　经审理，法院查明，涉案房屋在原被告签订买卖合同前已被法院查封，被告隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行合同约定的将涉案房屋出售给原告的主要义务，构成根本违约，故应返还原告定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦应属于因被告违约给原告造成的损失，原告提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据，能够证实涉案房屋存在涨幅差价数十万元的事实，应作为差价损失赔偿原告。据此，法院作出上述一审判决。

　　法官说法

　　本案系今年二手房大幅涨价后，和平区法院审理的第一件主张房屋差价损失的案件。房屋涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。对于差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理；协商不成的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价，无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。

　　本案中，涉案房屋经法院查封后，被告仍出售，显系恶意违约行为，三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显，足以证明原告的差价损失，故法院支持了原告要求赔偿房屋差价的诉请。

　　买学区房发现“学位”已用

　　家长起诉解除合同获支持

　　家长为了孩子在和平区买学区房，结果发现入学名额已经被占了，购房家长为此状告卖方。日前，和平区法院经审理，一审判决解除原被告签订的房屋买卖合同；同时判令被告返还原告定金5万元，支付原告违约金5万元。

　　原告彭某(买方)与被告鲁某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖协议，并在该买卖协议中特别注明：鲁某承诺涉案房屋名下无孩子于2015年在实验小学入学。彭某购买涉案房屋的主要目的就是解决孩子就读实验小学的问题。协议签订后，彭某依约交付了定金。今年4月，彭某在本市和平区教育局小学教育科核实学籍占用问题时，得知该房屋的学籍在2015年已经被使用。彭某为此气愤不已，遂以因合同目的不能实现为由，要求与鲁某解除合同，由鲁某退还定金5万元并支付违约金21.7万元。

　　法院经审理认为，原被告特别约定涉案房屋名下无孩子于2015年在实验小学入学的记录。现因案外人原因导致涉案房屋学籍被占用，被告作为房屋实际权利人，不能以其不知情为由拒绝承担违约责任。考虑原告交付定金数额、被告违约期限、房屋交易价格波动及主观过错等，酌定被告给付原告5万元作为应承担的违约责任。

　　法官说法

　　本案属于典型的“学位”之争案例。和平区教育资源丰富，大多家长购买和平区的房屋即为解决子女上学问题，如果买方购房是以上学为目的，应在合同中对此条款进行特别约定，并详细载明违约责任，建议买方在签订合同前到教育主管部门对房屋的学籍情况进行查实。