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天津市《滨海新区综合配套改革试验方案》日前已获得国务院正式批复。方案中明确提出,要将天津市滨海新区建为全国金融改革创新基地,确定进一步深化金融体制改革和土地改革的概念。
业内人士认为,该方案的通过无疑给新一轮房地产金融创新提供了绝佳平台。
业界呼唤房地产金融创新
“中国房地产发展到今天,严格地讲只有房地产信贷没有房地产金融。”中国海外发展中心主任、经济学家孙飞博士近日在天津滨江万丽大酒店举办的“房融2008天津地产金融高峰论坛”上语出惊人。孙飞博士认为:“中国的房地产金融发展到今天,已经进入了变革的时代,进入了创新的时代。”
中国房地产高速增长吸引国际资本纷纷流入中国,房地产企业缺钱,感到资金紧张,另外一方面,银行钱又太多了,人民币流动性过剩,金融体系存在结构性矛盾,金融体制也缺位,金融产品非常稀缺,金融通道不畅,基本上大部分的钱还是存入银行,或者进入股市,或者炒楼。
天津滨海新区的综合配套改革试点方案的通过无疑给新一轮的房地产金融创新提供了绝佳平台,这是经济界人士的基本共识。
孙飞博士认为:“信托在房地产金融创新方面成为一个生力军,从2002年到现在,信托每年累计为房地产业做的资金贡献在500亿—600亿人民币之间;另外在国内市场几乎为零的REITs与商业银行并驾齐驱的时候,将是中国房地产金融市场的理想状态。”
业内专家提出,除了创新金融工具,房地产在融资模式上也应有改变。2008年以来,房地产企业应该充分利用好房地产业和金融业的组合,最大限度地挖掘信托的优势,挖掘外资金融机构的潜能,实现内外资银行互动,组合运用好信托、银行、证券、资本市场+PE这几种模式。
REITs带动百姓参股房地产业
在谈到REITs(一种房地产投资信托基金,是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写,从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式)在国内的前景时,孙飞博士透露:“最新的中国房地产信托的征求意见稿已经经过五家信托公司完成,预计在今年会推出。房地产信托管理办法里面涉及到REITs层面的东西,房地产投资信托会有新内容。这里提到的REITs主要是在证券交易所上市流通的、可以公募的,这种才是真正标准化的、可流通的REITs产品,这是中国房地产金融未来发展的主流方向。”
由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也比较可观,在美国,投资房地产的基金远远高于银行存款的收益,其风险却要小于一般的股票。它是有效利用社会闲置资金,扩大直接融资规模,优化融资结构,降低融资成本,同时为大众提供了适当收益、低风险的投资品种。
也有专家对此说法表示谨慎,即便有REITs利好消息出台,但是有关机构既无相关政策储备,又无必要监管经验这一事实依然存在。此外,从REITs中所获收益,与其商业物业的经营状况直接相关,大多物业的开发运营尚处于起步阶段,相当一部分项目租金收益并不高,以个人为主的REITs投资者是否能够保持投资热情也待事实检验。
倒按揭浮出水面
作为中房集团理事长,同时担任幸福人寿保险公司董事长的孟晓苏博士在演讲中再次提出,倒按揭也可以作为一个新型的保险产品服务于大众。
倒按揭是什么?孟晓苏形象定义为,“60岁以前叫人养房,60岁以后房养人”。孟晓苏说:“近年来,通过住房商品化和房改,很多老人都有了房子,在这些老人中也出现与美国类似的情况,叫做‘住房富人、货币穷人’。有房没有钱,有没有一种办法能使老年人增强自己的支付能力,增强自己的支付生活?保持自己在社会上和子女面前的体面和尊严,而且可以住在这个房子里?在欧洲、在美国这种产品已经比较普遍了,是一种抵押房产领取年金的服务。退休老人62岁以上把自己的产权房抵押给保险公司,由保险公司按照房产价值和人平均余命计算出每个月给老人多少钱。签了这个合同,不管老人活多长时间,保险公司要付款。老人去世了,保险公司可把房子收回。这种办法在美国叫反向抵押贷款,有人把它叫倒按揭。”
孟晓苏对倒按揭的乐观源自于他对国内房地产市场发展的信心。他判断,国内房产逐步升值这一大趋势不会有变化,甚至在近两年内都不会有小范围的回落调整,这就保证了经营“倒按揭”的保险公司不会将房产“砸”在自己手里,而国内消费者对这一类保险产品的需求又是迫切的,在国际上亦有成熟可借鉴的运作模式。至少记者注意到这样一个事实,倒按揭作为从国内经济学者讨论的一个构想,到经营企业着手去运作的一个项目,已经跨出了重要一步。