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买房置地是百姓生活中的大事。前两年,因为房地产市场的升温,引起百姓的盲目追捧,开发商在房地产市场中占主动地位。近来,随着房地产市场的降温,很多当时因市场过热而发生的诸如房屋质量、霸王条款等一系列问题逐渐显现出来。同时,与市场走势吻合的买房行为也发生了一些变化。此间,出现的纠纷有不少被诉诸法律。今日,本报“法治”版开设“关注房产法治现象”专栏,旨在立足法治角度关注民生问题。如果您在购房过程中遇到过法律难题,可以拨打我们的热线电话28201234,我们将选取有代表性的事件进行采访,并帮您支招。如果您对目前房地产市场中存在的法律问题有独到的见解,我们也将择优刊登。高立红
36岁的张女士是一家贸易公司的老总,两年前她贷款买了津南区一栋别墅。近来,受国际金融危机影响,她的生意大不如前,房子的月供只能一拖再拖,为此她被银行告上法庭。与张女士类似的情况,近来在本市已不鲜见。记者了解到,今年以来,本市市内各区法院受理的房贷类案件明显增多,仅河西法院截至目前就受理200多件,其中因为“断供”被银行诉请解除合同的占了将近三分之一。涉及银行包括中信、深发展、工商行、建行、兴业、招行、农行、民生、天津银行等。
“断供”多因为资金紧张
据了解,张女士2006年是有能力全款买下那栋别墅的,但因为当时公司生意不错,她希望将更多的钱用于生意周转,便把房子做了反按揭。哪承想,因美国次贷危机引起的国际金融危机突然爆发,作为以出口为主的贸易公司,张女士的生意随之受到冲击,房贷也只能拖了下来。在连续6个月没有还贷后,银行把她告上法庭,请求解除合同。接到法院的传票后,她立即派人到庭,经过开庭,她得知如果自己再不支付贷款和利息,就将被解除与银行的借款合同,同时,她现在住的别墅也有可能被拍卖。张女士不愿见到这个结果,“再怎么困难,也没到卖房子的地步。”最终经过法院调解,张女士同意还贷,她与银行的借款合同也将继续履行。
记者在采访中了解到,像张女士这样因为资金紧张而“断供”的案件,在本市各法院都比较常见。造成资金紧张的原因多种多样,有的是受全球经济形势的影响,也有的是出于个人原因。像张女士这样接到传票后到庭应对的占多数,也有个别欠贷太多、无力偿还的,干脆不到庭,任由法院判决。“80后”李某就是这样一例。2006年,他在银行贷款45万元买下南开区一处房子,约定还款期是20年,每月还款3000余元。当时他在北京做IT行业,有能力支付这笔贷款。不久,IT行业走低,他所在的公司“黄”了。就这样,一直扛到去年春天,他再也没有能力还贷了。前不久,他被银行告上法庭。法院向他发了传票,他也没有理会,最终被法院判决解除与银行的借款合同。
“特别断供”未明显显现
近来,因为国内房地产市场价格走低,国内部分地区出现因房价下降导致负资产而“断供”的现象,被业内称之为“特别断供”。据了解,本市此种现象尚未明显显现。据分析,主要原因是本市的房地产价格虽然有所调整,但下降幅度不大,没有给“负资产”形成空间。
据本市河西法院法官介绍,本市的“断供”案件之所以增多,有以下几方面原因:
其一,买房人与借款合同的签订人不一致。由于以前的商品房销售政策存在户籍、国籍等方面的限制,致使一些买房人以他人名义购买商品房,并以他人名义到银行贷款。当实际买房人偿还按揭出现问题时,银行往往无法再与实际买房人直接协商解决问题。而名义借款人又认为自己实际没有借过银行的钱,让自己承担法律责任实在冤枉。再有,一些企业以福利形式由员工享受优惠买房的机会,但很多员工再将该机会转让他人的时候,也会出现上述类似情况。
其二,借款人对合同认识不清。在案件审理过程中,很多借款人都声称自己从来没仔细看过借款合同。因为银行提供的借款合同是事先印好的格式条款,没有协商修改的余地。“如果不签就贷不成款,所以就没看。”
其三,物价上涨、投资失利造成的资金短缺。这种情况在受理的案件中占极少数。据介绍,纯投资性购房在本市法院受理的房贷类纠纷案中很少见,所以这种情况一般是双方就还款协商一个时间进度表,由法院主持调解结案。
【法院提示】
重视权利义务回避风险
据了解,法院审理“断供”案的时候都会十分谨慎。他们会尽量通知当事人到庭应诉,并积极主持调解,促成当事双方达成协议,尽量避免解除合同,以避免当事人的房子进入拍卖程序。据统计,在本市法院受理的“断供”案中,最终因种种原因被判解除合同的不到同类案件的四分之一。
通过以上分析,法官提示金融机构和贷款人注意:1.金融机构在贷款时对实际借款人和名义借款人的审查应再细致一些,同时对该种情况在合同中应有对应措施,比如名义借款人承担保证责任等特别约定。2.借款人应当重视自己的权利和义务,对自己行为的法律后果应当有足够的认识。比如有的借款人在银行上调利率后仍按原利率计算还贷数额,结果造成还贷不足被银行认定为逾期还贷,累计若干批次后,按合同约定被银行诉请解除合同。
近年来,我国经济发展态势良好,特别是去年股票等资本市场连续出现积极利好信号,造成部分投资者对风险评估的错误结论。在此,河西法院的法官提醒市民,投资有风险,谨慎走好每一步,以避免在市场出现波动时给自己造成很大的压力。