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本市房价涨幅高出全国7倍 市区上月新房成交均价破1.2万元 二手房价涨幅低于全国平均水平
昨日,国家发改委网站公布了7月份70个大中城市房屋销售价格指数:全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,其中新建住房销售价格同比上涨0.3%、二手住房销售价格同比上涨3.0%。而天津市房屋销售价格同比上涨2.1%,为全国平均水平的2.1倍,其中新建住房价格同比上涨2.5%,是全国平均水平的8倍多,二手住房价格同比上涨2.2%,低于全国平均水平。本市房地产界专家接受采访时表示,造成天津新房价格同比上涨超出全国平均水平的主要因素有5个。另据了解,上周本市中心城区房屋成交均价再次刷新了纪录,突破1.2万元。记者许佳姚华制图王辰
4个月房价涨了17.8%
中原地产(天津)投资顾问部提供的每月房价数据显示,从今年4月起,本市新建商品住宅成交均价保持持续上涨态势。7月价格又创新高,飙升至7713元/平方米,较3月的6550元/平方米涨幅达到了17.8%。
专家观点
境外热钱拉高新房价
南开大学经济学博士刘玉录接受采访时表示,7月初本市出台的《关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见》是造成本市7月新房销售价格同比上涨达到全国上涨水平8倍多的原因之一。由于《意见》具体采取了13条措施,所以又被称为“津13条”。
“房地产市场是一个极容易受到相关政策影响的市场,‘津13条’对本市房地产市场来说是一个极利好的消息,对7月本市房屋销售价格的上涨起到了重要作用。”刘玉录说。
该政策中包含了加快解决中低收入群众住房困难、支持居民购买自住型和改善型住房、鼓励境外人口在天津购房、调整职工住房公积金政策、支持房地产开发企业合理贷款融资、延期执行土地增值税清算办法、分期缴纳市政公用基础设施配套费等多项措施。在该政策出台后,曾有业内人士评论:“津13条”的出台传递出强烈的市场信号,天津房地产市场的春天来了。
刘玉录认为,在此轮房地产市场复苏过程中,境外资金炒作起到了很大作用,在楼市成交量中占了较大比例。“全球金融危机导致一些境外资金到中国‘保值’或‘升值’,但与2007年涌入中国楼市的境外热钱不同,当时境外热钱涌入中国楼市是短期行为。我个人预料,今年流入中国楼市的境外资金可能要到中国房价再次下行时才可能离开,会是一个相对长期的行为。天津滨海新区的开发开放使天津的境外知名度不断提升。另外,与其他沿海大城市相比,仅仅从房价一个方面来看,天津房价还是相对较低的,因此成为一些境外投资者的选择。”
在刘玉录看来,由于一线城市房地产价格上涨过快,从而导致部分投资性需求转入二线城市也是本市新房价格同比涨幅较大的原因。“一线城市楼市价格快速上涨,一些投资者转而看好一些具有潜力的二线城市,有一定投资空间,天津就属于这样的城市。”
除此之外,刘玉录接受采访时表示,之所以7月本市新房价格出现较大涨幅和此前本市高档房挤压多有关系。“大量高档房屋的出售拉高了整体的销售均价。”
机构分析
中高端住宅集中面市拉高房价
“7月下旬以及8月初,海河沿线、中心城区很多高档楼盘集中面市,如此多的高端住宅产品放量,造成了近期本市新建商品住宅成交价格因成交结构的高端化而持续上升。”中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示,一方面,尽管今年以来房地产市场整体供应量不断上升,但有效供给仍显不足,造成市场价格的增长,而部分低端产品基础设施配套以及交通等均不能满足购房者要求,使得市场转而消化大量中高端楼盘。同时,开发商也因应市场需求,进一步加大高端产品的供给,结果拉高了新建住房的销售价格。另一方面,尽管目前市场向好,但政策面仍存在一定的不确定性。有传闻称:银行将严格控制向房地产企业贷款,开发商对后市仍有所担忧,因而尽可能加快工程进度,提前开盘。同时,政府为稳定市场,平衡供求关系,加大了对新盘上市的扶持,两方面的因素使得近期楼盘出现集中上市的局面。
据了解,相对上半年的银行信贷政策,7月份以后,银行对房地产的贷款支持力度和速度都有所下降,目前部分银行的房贷政策已经有所收紧。不过,尽管如此,投资客由于看好市场未来的前景,反而闻风而动,集中在政策尚未完全收紧的这段时间进入楼市炒房,使房价有所上涨。“而投资客们选择高档住宅的比例较大,这不仅进一步导致了供不应求的局面,而且从成交结构上提升了整体新建住房的销售价格。”蒋云峰表示。
刚性需求为主二手房房价缓涨
国家发展改革委、国家统计局的调查显示,7月份本市二手住房销售价格环比涨幅仅为0.7%,低于全国平均水平0.2个百分点。对于二手房房价涨幅有所趋缓,业内人士认为,春节后楼市的大幅反弹过程中,宽松的信贷政策对购房需求的大量集中释放起了重要作用,从而也带动了二手房房价的快速上涨。不过,近期二套房贷政策的收紧使过热的投资、投机需求受到明显抑制,从而使得二手房房价在高位运行下增速趋缓。
21世纪不动产天津区域分部朱春峰认为,当前二手房市场虽然仍为卖方市场,但市场上的流通房源与买方需求是基本上相匹配的。只要市场有稳定的交易活跃度,供需双方将维持一个动态的平衡。“目前,天津二手房市场还是以刚性需求为主,投资、投机需求购买的更多是位置、配套设施优越的新建商品住宅。刚性需求支撑下的二手房市场,成交价格能够保持相对稳定。”
上周市内六区房价破1.2万元
中原地产(天津)投资顾问部对房管局公布的统计数字显示,上周(8月3日—8月9日)市内六区新建商品住宅继续“量价齐升”,共成交10.48万平方米,环比上涨了24.4%。成交均价达到12458元/平方米,环比上涨了7.6%。
在二手房市场方面,上周市内六区共成交8.46万平方米,环比下降了9.9%,成交均价为7359元/平方米,环比下降了2%。
分区域来看,河西区、南开区及红桥区的新建商品住宅成交量呈增长态势,河西区环比涨幅超过120%。除河东区外,其他五区成交均价均达到10000元/平方米以上,其中河北区涨幅最高,达到13947元/平方米。天津中原投资顾问部郭小娟认为,由于近期市内六区的高端住宅产品成交比较集中,所以拉高了新建商品住宅市场的成交均价。此外二手房市场价格基本稳定。
今年住宅租金平均降1元
和平区五大道租金最高租金一般浮动20%
日前,市国土房管局公布了本市今年房屋租赁市场指导租金,此次公布的指导租金是2009年度各区(县)典型区域内的住宅房屋和主要道路上的非住宅房屋租赁指导价格。根据该指导价,今年各类租赁房屋价格与去年相比变化幅度不大,全市住宅平均租价同比降低了1元。对于今年租金的微降,业内人士认为这主要由两点原因造成。一方面,本市外来常住人口总量不及北京、上海,使租赁市场的活跃度受到一定的限制;另一方面,由于2008年楼市相对低迷,部分业主由售转租,同时大量新建商品住宅交付后进入租赁市场,致使房源异常丰富。因此,在房价不断上涨的同时,租赁市场却呈现出低迷态势。
五大道房租最贵
根据市国土房管局提供的数据,今年全市住宅平均指导租金为每建筑平方米每月19元,比去年下降了1元;商业服务业用房平均指导租金为每建筑平方米每月47元,比去年增长2元;办公及工业用房平均指导租金分别为每建筑平方米每月38元和18元,与去年基本持平。市内六区住宅平均指导租金最高的是和平区,最低的是红桥区。从单个地区看,住宅指导租金水平最高的为和平区五大道地区多层楼房,每建筑平方米每月41元,最低的为红桥区西沽地区平房,每建筑平方米每月11元。
据有关负责人介绍,政府提供的指导租金旨在加强对本市房屋租赁市场管理,引导、规范房屋租赁行为,保护租赁双方合法权益。政府规定的各项税费由租赁双方按规定缴纳,水电费、燃气费、供暖费、物业管理费、电话费、电视收视费等由租赁双方协商约定。租赁双方可在参考指导租金的基础上,综合考虑房屋的装修情况、配套设施设备情况、交通便利状况、环境和物业管理状况等因素确定实际成交租金。
实际租金一般浮动20%
中原地产(天津)三级市场部区域总监朱庆江表示,市国土房管局发布的2009年房屋租赁市场指导租金经过了严格的调查测算,基本能够真实反映市场平均状况。不过,租赁市场有很多个性化因素,因此实际成交价格不会完全等同于指导价格,一般会在上下20%的浮动范围内。
朱庆江表示,今年以来租赁市场总体上保持着与去年租金持平的状态,但是外来人口的不断涌入以及外地陪读家长的大量出现使校区等重点区域的租金有所上涨。另外,经济危机的影响也使得一些公司放弃高端写字楼进而转向质量较好的民宅办公,这一现象也给市场带来了一些变化。
“房屋租赁市场有着特殊性,没有统一的价格,基本都是一对一确定成交价。房屋地点、面积、户型、环境、是否有家具家电、装修状况甚至业主出租目的、缓急都会直接影响价格。例如,五大道地区的小洋楼一般面向国企、开发企业或金融机构出租,租金自然比较高。”朱庆江认为,一般来讲出租房屋的业主都带有一定的投资需求,比较重视投资回报率。而决定房租的因素很多,因此可以参考指导租金,再根据市场变化来进行交易。
8月第一周天津住宅市场成交价情况
区域新建商品住宅成交均价 二手房成交均价
和平区16118元/平方米 9606元/平方米
河东区8636元/平方米 6849元/平方米
河西区11077元/平方米 7784元/平方米
南开区14673元/平方米 7769元/平方米
河北区13947元/平方米 6351元/平方米
红桥区11865元/平方米 6639元/平方米
市内六区12458元/平方米 7359元/平方米