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探访津城近5年地王现状土地开发情况相差悬殊带动周边房价上涨老城厢地块楼盘均价已达14000元
7月23日,上海、杭州相继诞生了两个“新地王”,近三个月来全国土地市场似乎回到之前的火爆状态。昔日风光十足的天津“地王”们目前日子过得如何?他们为市场带来了什么?是否顺理成章地变身今日的“楼王”呢?本报记者进行了相关调查。
地王现状冰火两重天
2004年,中新集团(控股)有限公司、北京新松投资集团有限公司拿下了当年成交价格最高的“地王”——老城厢项目。该项目出让面积达79.9万平方米,出让价格达50.2亿元,已于去年4月开工,每个子项目都成为最吸引本市购房者眼球的楼盘。时至今日,老城厢地块高档住宅、公建项目林立,楼盘销售更是一路飘红,销售均价已达到近14000元/平方米。
同样是购得“地王”,深圳振业房地产开发有限公司就没有这样幸运了。2007年8月2日,深圳振业以10.601亿元的高价竞得河东区新开路的一块居住用地,建筑面积12.04万平方米,楼面地价达到8800元/平方米,两年后的今天该价格仍是本市住宅用地楼面单价的峰值。该地块原计划于2008年12月开工,2011年8月竣工,但面对一直“不甚理想”的楼市,开工一直遥遥无期。记者昨日证实,该公司确有年内开工新开路地块的意向,但目前“尚未最终决定”。
根据相关数据,今年上半年本市商品住宅成交均价为6651元/平方米,该售价比深圳振业的成本价还低。目前,该地王周边在售商品房项目均价为每平方米8000元至10000元,保障房仅为6000元/平方米,而地王的楼面价就已达8800元/平方米。据业内人士测算,该地王若做普通住宅,其保本销售单价目前至少应在14000元/平方米以上。以年均售价涨幅10%计算,深圳振业拿下的该地王若在2011年入市,则销售价格应为15400元/平方米,其税后利润低于8%,仍不具备可投资价值;若满足利润率达到20%,售价将提高到18000元/平方米。
地王影响周边房价暴涨
“优质地段的稀缺性和不可复制性,是开发商手中的砝码,再配合好的策划和品质,‘地王’卖出高价问题不是太大。”中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示,2004年的“天津地王”老城厢在经过整体开发后,住宅销售价格一路飙升,目前价格已比2004年翻了近三倍,达到1.4万元每平方米左右,涨幅高于全市平均水平。
此外,“地王”也会带动周边二手房价格暴涨。2007年8月2日,新开路地块被深圳振业竞得后,周边二手房价格在其后三个月内飞速上涨。以地块附近秋实园小区二手房价格为例,2007年8月秋实园的均价在6000元/平方米左右,9月价格已上涨到6800元/平方米,10月成交的一套50多平方米的两室住宅总价达到47万元,每平方米价格将近8500元。
2004年至2008年单价地王
时间地王名称用途面积(m2)总价(万元)楼面价
2004年河西区马场道商服设施1100 1143.54 8384
2006年西青区卫津南路居住23242.6 9970 5832
2007年武清城区泉达路东侧商服18160 90500 71193
2008年和平区成都道东南侧办公691 1000 22222
2004年至2008年总价地王
时间地王名称用途 面积(m2)总价(万元)楼面价
2004年南开区南马路北侧
东马路西侧地块其他住宅用地799300 502000 3140
2005年新开路东侧 住宅公建80428 107000 5279
2006年南开区密云路西侧商业金融用地349487.6 134630 1427
2007年津南区八里台镇 商业金融、文化娱乐
天嘉湖区 体育、居住用地2733300 629000 2097
2008年河东区 商业金融业
津滨大道南侧 及其他公共设施160409.9 289100 5256
土地市场日趋理性本市地王再现较难
专家观点
虽然从统计数据上看,2008年天津土地成交并没有像其他城市一样迅速跌至谷底,成交量甚至一度在全国“一枝独秀”,但不可回避的是,工业用地占据的巨大份额是数据的主要支撑,土地流拍、地价回落已成为不争的事实,“地王”成为天津土地市场上渐渐被遗忘的名词。中原地产的统计数据显示,2008年天津经营性用地的土地价格出现明显回落,2007年地价上涨迅猛的环城四区降幅达到27.7%。2007年掀起一轮轮拿地狂潮的开发商在风云突变的2008年尝到了“地王”的代价。
2009年,非商业住宅用地在天津土地市场扮演越来越重要的角色。中国指数研究院数据显示,天津2009年上半年共推出住宅用地57宗,其中成交47宗,稳居全国土地成交第二位,但由于工业用地成交比重大,成交价格与其他一线城市相距甚远,没有新“地王”出现。
谈及今年本市未现“新地王”的原因,纵横地产总经理张良分析,未来两三年的市场走势很难判断,开发商拿到“地王”后,其周边楼盘价格会对日后的定价造成影响。“价格过高没有吸引力,价格过低会失去利润空间,经历了市场上的大风大浪,开发商开始谨慎前行。”张良说,“下半年本市土地供应力度会继续加大,以平抑土地价格。不过,随着一些热点地块的陆续入市,下半年的土地市场竞争仍会非常激烈,圈地狂潮再起也未可知。”