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11月12日下午,雪一直在下。距离办公时间还有15分钟,天津南开区房管局门口就挤满了人,记者粗略统计一下,人数超过了百人。据记者了解,各区的房管局也呈现出相同的状况。
“11月份的前11天,天津日均二手住宅成交近340套,比10月份的日均254套增加了86套,增幅近34%。由于担心二手房购房优惠政策年底会取消,11月初以来,天津二手房交易量出现了爆发性增长,大雪也难挡二手房市场的火爆。”一业内人士称。
现场:房管局挤得像“菜市场”
南开房管局大门打开之后,二手房交易大厅的办公窗口马上就挤满了准备买房卖房的市民。办理买卖协议的科室门口,人也格外多。记者想进去一探究竟,却被门卫拦住,原因是下午的20个名额已满,想办理买卖协议得等明天了。一位姓李的大爷说,“前两天我就来了,一直没排上个,今天可算排上了。”
“最近二手房买卖火热,每天前来办理买卖协议的人特别多。为保证正常的办公秩序,办理买卖协议的名额受到限制,每天上午是15至20个,下午是20个。来晚的人就办不了了。”门卫称。
“之所以下雪来这里办手续,还不是因为优惠政策即将取消。”正在排队办理过户手续的梁先生说,日前他看中了老城厢的一套二手房,总价为80万元。“按这个房价计算,目前的契税等各种税费加在一起是两万多元,如果优惠政策取消,各种税费加在一起约需6万元,这一差就4万元!还是先下手为强——以便赶上优惠政策的‘末班车’。”
前来办理买卖协议的陈女士称,她一直想在南开区华苑买套两居室。前两天,陈女士在该小区附近的一家房产中介寻到一套房源,便和房产中介的工作人员一起去看房。没想到,不到半小时,竟然先后遇到五拨来看房的人。“年初时我也看了一套房,两个月后还没卖出去,怎么现在一套房子能引来这么选购者。”陈女士对此很诧异。
“二手房优惠政策很可能年底就取消了。”房产中介的工作人员给出了这样的解释。
陈女士称,她购买的这套二手房要价105万,倘若拖到明年再买,则要多付几万元的费用。“本来就是贷款买房,这样负担更大了,还是现在买了再说。”
据了解,从上月传出二手房优惠政策可能取消的消息后,房管局二手房交易大厅就热闹了起来,每天前来办理买卖手续的人就络绎不绝。业内人士称,这样的情形还要持续一段时间。
中介:买卖火了感觉人手不够用
受“二手房优惠政策可能取消”消息的影响,二手房中介的买卖也火了起来。近半个月,到二手房中介寻房源或打电话咨询的人陡然增加。“这些日子,到我们这来咨询、寻房源以及预约看房的人特别多。别看今天下雪,但看房的人并没有减少。”河西区某中介的工作人员称。另外,平时“闲来无事”的经纪人这段时间特忙碌。“虽然每家中介公司都有十几个经纪人,但还是感觉人手不够用。”
天津某二手房大型连锁中介公司的一位负责人表示,11月上旬,他们公司二手房成交量已超过400套,相比10月份,增长幅度超过了20%。
天津骏森房地产中介公司的相关人士在接受采访时表示,近期该公司门店的二手房交易非常火爆。“以11月11日为例,我们的5个门店一共成交了8套二手房。进入11月份以来,二手房一直保持较高的成交水平。”据了解,以往,许多二手房中介一周才能成交一两套二手房。
新店增多员工收入增加
二手房生意火爆也激发了中介公司开新门店的热情。家住小海地泗水道的程女士前段时间发现,家门口的一家理发店已停业。“那家理发店生意还可以,不知道为什么不干了。后来听理发店老板说,房主将店面转租给了别人。”程女士说,“后来,看到一家新房地产中介开张纳客了。听说,该中介出的租金比原先理发店老板出的高不少。其实,10月下旬的时候,我们小区门口就新开了一家房地产中介,加上最近开的这家,我们小区附近已经有5家房地产中介了。”
二手房生意好做不仅体现房地产中介的增多。“去年年底,我们这行一直在裁人,而且当时辞职的人也不少。因为交易少,员工的工资少得可怜。今年下半年,这一状况明显改观,成交量上去了,收入明显增多了。”河西区某二手房中介公司的一位经纪人称。
业内解读:“政策收紧”加速二手房成交
买卖双方都赶着交易,就是因为担心明年的购房政策和房贷政策会有调整。中国指数研究院天津分院统计数据显示,受国庆长假房管局暂停办理二手房过户手续的影响,10月份天津二手房成交面积环比下降了21.32%,但进入11月却迎来“第二春”。11月1日至11日,天津二手房日均成交340套,与10月份日均成交量254套相比,增长了33.86%。
“营业税年底到期后不再延续的消息,从10月下旬起就传开了。”中原地产(天津)三级市场部区域总监朱庆江表示,一个月前,二手房市场因房价高出现成交滞涨现象。近期,面临“优惠政策”取消倒计时,买卖双方的心态又发生了变化,二手房供应量大增,整体市场呈现成交加速局面。
另外,银行房贷政策的调整,也将增加二手房购房者的购房成本。据了解,日前某银行下发了通知,明确规定首套房贷利率优惠上调为8.5折。某业内人士称,尽管目前还没有听说有银行要跟进,但临近年底房贷政策肯定会收紧。“现在按揭首付两成的很少,批下来的多是三成。”
“明年优惠政策取消后,二手房购房成本可能会增加几万元,相当于房价又涨了。”某二手房中介公司经纪人周磊表示,对于购房者来说,契税营业税加起来也是很大一笔费用。“总价50万元的二手房,两种税费加在一起最多接近4万元。”
交易成本增数万
据了解,国务院去年底公布今年营业税新政,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策:其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。税费优惠取消对二手房市场影响巨大。朱庆江表示,营业税的征收标准是5.55%,在交易税费中所占比例较大。目前,天津二手房市场上受营业税政策影响的房源数量巨大,五年内次新房占到目前房源的60%左右。优惠政策结束后,一套涉及营业税的房源动辄将需要多缴纳数万元税费。
以花费100万元购入一套买入价50万元的二手房为例:
1、假定该房产不足两年转让:目前交易需要缴纳(100-50)×5.55%=2.775万元营业税。如果取消优惠则需要缴纳100×5.55%=5.55万元营业税;
2、假定该房产已超两年但未满5年转让:目前不需要缴纳营业税。如果取消优惠则需要缴纳100×5.55%=5.55万元营业税;
3、假定该房产已满5年转让:无需缴纳营业税。
专家观点:要区分改善性和投机性需求
天津理工大学管理学院教授潘永明认为,明年政府还需要房地产继续对经济增长的支撑,虽然楼市刺激政策应该逐步调整退出,但是退出的时间和力度取决于宏观经济的后续稳定和房价上升的情况,全国各个城市不会一刀切,政策总的趋势会根据经济走向逐步调整。明年房地产刺激政策大幅度退出后,在成交量降低的前提下,房价或许会有一些回归。
在具体政策调整方面,从维持经济增长的需要看,房地产刺激政策不会出现较大调整,但会有一些微调。潘永明认为,最好的方法加大土地的供应,鼓励开发商投资。要真正解决好低中、收入者的居住问题,扩大城乡接合部的土地供应量,解决好廉租房的问题,同时在囤地方面一定要加大监管力度。此外,对刚性市场需求应加以保护,抑制投机性需求,通过各种手段把改善性需求和投资投机需求区分开来,鼓励改善型购房者置业。(记者姚华许佳摄影崔巧琳)