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各区经济文化设施建设使城市功能居住环境显著提升 |
一年一度的城市建设会议在春节后第一周(21日)及时召开,为楼市发展奠定基本方向——通过增加住房建设量特别是保障性住房土地及开工量,调整住房供应结构,缓解供需矛盾;继续支持居民自住和改善型住房消费,严格第二套住房贷款,加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、制造紧缺假象等违法违规行为的治理,抑制投机性购房,稳定市场。
与此同时,有关交通、文化设施等建设计划也为楼市提供了更多选择和价值空间,使自住房需求圆梦机会增大。
增加建房及保障房比例缓解自住房需求压力
与去年春节看房人数及节后第一周楼市成交相比,今年春节期间无论看房人数还是日成交量都大幅减少,节后第一周仅18套新建商品房成交量显示出市场观望气氛浓重。但是从第二周成交数据及售楼处反馈信息来看,截至记者发稿时,成交量快速上升到100套/天以上,多个有地铁交通优势及价格适中的楼盘周日看房人数开始增多,说明市场蕴藏的需求欲望。
随着两会的临近,地方对房地产的调控和发展导向也日渐明朗。本市也在春节过后第一时间召开2010年天津市城市建设工作会议,公布了房地产投资、建设目标及促进房地产健康发展的相关措施。
记者采访了解到,今年本市将继续加大房地产投资和建设量,计划实现房地产投资830亿元,同比增长15%。全年计划累计施工面积6900万平方米,同比增长约14%。
今年计划新开工2800万平方米,同比增长10%,其中住宅面积占75%左右;超过三分之二项目计划一季度、二季度开工;中心城区及环外周边新开工面积计划各占总开工量20%左右,滨海新区约占35%,其他区县约占25%。
今年计划竣工2000万平方米,其中住宅计划竣工面积1600万平方米,比去年增长3%;60%以上计划在后半年竣工,二、三、四季度为密集竣工期;中心城区和环外周边竣工共占35%左右,滨海新区约占35%,其他区县约占30%。
今年新开工住宅中保障性住房将在去年40%的比例基础上增加10%以上。其中安排经济适用房新开工800万平方米、约9万套,限价商品房新开工150万平方米、约2万套。
在市场调控、管理方面,城建主管领导在工作会议上表示,将严格落实土地、金融、税收等调控政策,继续支持居民自住和改善型住房消费,严格控制第二套住房贷款,抑制投机性购房;进一步加强房地产市场监管,将会同国土房管、财税等部门加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、制造紧缺假象等违法违规行为的治理。
天津市城市科学研究会副会长王明浩等专业人士认为,经过2009年的火爆行情,目前楼市总体需求已经得到一定程度的释放,但是去年下半年以来由于投资和投机性购房的增加,导致房价快速上涨,压抑了刚性需求及改善性自住购房需求,市场供需矛盾日益增大。因此楼市调控定调为平衡供给,一方面增加建房量及保障房比例缓解刚性需求压力,一方面抑制楼市投机。随着房地产投资和新开工量的持续增加,楼市有望逐步走向供求平衡。另外,城市建设会议提出的房地产增量也反映出政府对楼市发展的信心,一定程度上起到了稳定市场心理预期的作用。
地铁等交通建设加速增加刚性自住房选择余地
今年计划及政策落脚点在增加中低收入人群可以购买的政策性住房,这将使得在土地供应有限的情况下商品房供应不会明显增加,因此总体上看,城市核心地段高价商品房供应量不会明显增大,价格下跌的可能性很小。但是相对而言,大量保障性住房的开发建设及交通及生活设施建设完善将满足更多刚性购房需求。
与过去不同的是,目前保障性住房地理位置开始好转,据合富辉煌市场分析人士介绍,目前本市保障性住房建设已开始关心中低收入群体生活就业成本。今年面市及将要面市的如位于北辰区中外环之间的美震中环时代、华城佳苑及空港中心大道的天保滨湖城等区域核心区域限价房都是具有较好的地段功能。而这一特点在今年土地出让信息中尤为突出:在1月份天津国土资源部门公布的拟出让的市区23个黄金地块中,有14个地块中都有一定比例的限价房。如河西区洞庭路地块、河东区顺达路东侧地块、河北区子牙河以北地块、红桥区光荣道地块等都含有限价房。
可期待的是,2010年天津地铁等交通建设进入全面建设期,将在明年初步形成1、2、3、9号地铁交通网络。城建会议公布的建设计划显示,地铁2、3号线将于年内全面竣工,目前9号线进入设备安装阶段。9号线东与津滨轻轨中山门站相连,西至天津站,是中心城区至滨海新区快速轨道交通线的一部分,建成后将和2、3号线一起交汇于天津站地下交通枢纽。另外,地铁5、6号线也将开工建设,地铁5、6号线的建设,能够使既有轨道线网的换乘节点由3处增加至15处,将大大提高本市地铁线网的覆盖率和通达功能。
联合地产等专业人士认为,地铁通达对地段居住功能和价值的提升最显著、最有效。地铁拉近了城市距离,给边缘区域大量保障性住房及普通商品房提供了方便生活就业的居住基础。如预计明年通车贯穿东西方向的2号线西部中北镇新家园区域、东部华明居住区及延长线空港加工区,3号线南部华苑居住区域及北部小淀新家园等都将成为刚性购房需求的重点目的地。
经济文化等设施建设提高改善型自住购房信心
城建会议指出,“2010年是实施‘十一五’规划的最后一年,是推动天津在高起点上实现新发展、再上水平的关键年。”因此无论从城市建设还是居民生活就业环境来说,今年都将迎来更多机会。据统计,2009年本市人均住房建筑面积达到29.5平方米,离《天津市住房建设规划(2008-2012年)》提出的2012年人均住房建筑面积30平方米以上的目标仅一步之遥。同时,良好的经济预期及经济文化设施建为更多居民改善居住条件打下基础,可见,本市提出“继续支持居民自住和改善型住房消费”政策正是大势所趋。同时也为自住购房需求带来信心。
机构人士分析总结认为,今年本市改善性自住需求将有三大利好条件:一是商品房土地供应及建设增量,对需求有一定支持。除了投资建设计划增量,今年房地产用地供应也预计有所提高,这一点在1月份土地成交及出让信息中已有所体现:1月份本市土地市场供需两旺,共成交41幅建设用地,总成交面积约400万平方米,同时拟出让23个市区黄金地块,用地总面积323公顷、建筑总规模721万平方米。
二是各区经济文化设施建设使城市功能居住环境显著提升,有利于改善性住房品质提高。今年本市将加快80项重点工程建设进度,除了备受关注的地铁等交通设施建设,一批提升城市功能面貌的综合交通枢纽、会展中心等文化及水环境工程等重点项目也将进入决胜期。如天津站、天津西站、文化中心、于家堡4座地下交通枢纽加快建设进度;天津站、天津西站两座枢纽明年投入使用;于家堡、天津文化中心地下交通枢纽将于2012年投入使用;天津梅江会展中心5月底竣工,天津文化中心大剧院、美术馆、图书馆、博物馆年底前完成主体工程,泰安道工程上半年实现1号院、2号院、3号院3个组团开工,海河教育园年底前完成全部基础设施建设等。这些重大项目作为城市发展最直观的标志,是改善市民物质和精神生活的基础。随着一项项重点工程的建成完工,津城各区域都将形成更多高品质高端居住区,如海河上游中段区域、乐园区域、滨海新区于家堡区域等有望率先形成新的黄金地段。
三是本市刚刚公布的上调普通房标准,本次普通房标准上调幅度较大,塘沽区最大,达到15.63%,市内六区上调幅度基本在4%以上,其中红桥区达到8.62%。普通房标准上调可以一定程度降低一些改善性购房契税,以及卖旧买新房屋转让营业税等费用。