|
||||
[案情回放]
徐某与侯某婚后购买住房一套,房屋的产权证登记在侯某名下。2007年11月,侯某未经妻子徐某同意便通过中介将该房屋出售给钟某,钟某给付合理的购房款并办理了房屋产权证变更手续。妻子徐某认为丈夫侯某的行为侵犯了她的合法权益,遂一纸诉状将丈夫侯某、买房人钟某、中介公司作为被告告上法庭,主张三被告所实施的房屋买卖行为无效。
[法院判决]
被告钟某依法取得了该房屋的所有权,法院驳回原告的诉讼请求。
[律师评析]
本案是一起房屋买卖合同纠纷。本案焦点在于侯某是否有权出卖该房屋?侯某与钟某的买卖行为是否有效?
根据《婚姻法》第十七条的规定,夫妻关系存续期间所得财产属于夫妻共同财产。本案诉争房屋系徐某与侯某婚后购买,因此该房屋属于夫妻共同财产。
根据《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》的规定,夫妻共同财产有如下处分原则:一是因日常生活需要,可单方处理夫妻共同财产;二是非因日常生活需要,对共同财产做重要处分时需要协商一致,未协商一致,就属于无权处分。本案中房屋属重大财产,侯某未经徐某同意将属于夫妻共同财产的房屋私自卖出,属于无权处分行为。但是,为了维护交易的稳定性,保护善意第三人的合法权益,针对当事人无权处分的行为法律规定了善意取得制度。本案中,虽然侯某无权处分该房屋,但是侯某与钟某的房屋买卖行为符合善意取得的四个要件,钟某享有该房屋的所有权。
一、侯某未经徐某同意,将夫妻共同所有的房屋卖出,属于无权处分的行为;
二、钟某取得该房屋是善意的。原因如下:
1、诉争房屋的产权证上只登记为侯某一人,钟某有理由相信该房屋是侯某的个人财产;
2、该房屋通过中介机构进行买卖,中介机构应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性。中介机构在进行房屋买卖过程中未对该房屋的所有权提出任何疑义,钟某有理由信赖房屋为侯某所有;
3、房管局作为国家管理机关,有查验相关证件,审查产权的义务,对符合条件的房屋准予办理过户手续。该房屋顺利通过了审查并依法进行了房屋产权变更登记,钟某同样有理由信赖房屋为侯某所有。
三、钟某支付了合理的房款;
四、该房屋是不动产,钟某依法办理了产权变更手续,取得了房屋产权证。
综上所述,虽然该房屋属于夫妻共同财产,侯某无权处分该房屋,但钟某作为善意第三人,依法取得了该房屋的所有权。法院驳回徐某的诉讼请求是正确的。
值得一提的是,虽然徐某丧失了该房屋的所有权,但该笔售房款仍属于夫妻共同财产。
[法条链接]
《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。
《物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
击水律师事务所曹佳君吕永平