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围
地产商纷纷跃进
二三线城市
浅水里游进大鳄,地价飞升,房价则水涨船高。中投证券发布的最新统计数据显示,一季度,一线城市北京涨幅居前达14%,杭州、上海紧随其后,涨幅6%、5%,二三线城市福州、东莞、西安、天津涨幅超过两位数,分别为22%、16%、16%和14%。房价高烧症正在迅速向二三线城市传染。
二三线城市储地高达81%
近日,华远地产董事长任志强表示,二三线城市地价便宜,自己手上的50个亿在一线城市也就只够买一块地,但在二、三线城市却可以买好几块。
据了解,华远地产目前可供开发项目建筑面积约233万平方米,主要分布在青岛、西安、长沙等二线城市,占公司可开发项目面积的95%左右,其大本营北京已连续四年没有土地斩获。
房地产分析师温志告诉记者,去二三线城市囤地的迹象,始于去年下半年。由于一线城市地价太贵,土地供应有限,因此二三线城市成为热点。
据悉,2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米,在其他城市土地储备量达到了17479万平方米,二三线城市占比高达81%。其中,绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高,达到了95%;中海地产、华润置地占比也都达到约89%。
一份报告显示,去年万科、保利、中海等中国几家房地产龙头企业在一线城市的土地储备4100万平方米,在二三线城市的土地储备量达到了1.75亿平方米,所占比重高达八成。其中,绿城、中海、华润等房地产企业在二三线城市土地储备所占比重达九成。
“万元户”不断涌现
“幸亏买得早,要不又得多付好几万呢,相当我两年的工资了。”在武汉协和医院工作的颜护士,在向记者讲述自己在武汉的买房经历时,庆幸自己当初下手及时。其实,她所谓的“早”,也不过是2010年元旦左右,即便如此,她那套均价6000元左右每平方米的公寓,在一个季度过去之后,至少上涨了1000元。
中投证券12日发布的研究报告显示,1季度成交面积受供应不足影响,19个城市同比降12%,其中一线城市降31%,二线城市降5%,而青岛、西安、大连、武汉表现突出,同比增幅超过30%。
以武汉为例,该市房地产市场信息网的统计显示,4月头7天,武汉城区(含东西湖、沌口)新住房均价6432元每平方米,超过一月份同期再创历史新高,其中远城区新房及城区二手房有的房子甚至报价一天一涨。
整个二三线城市房价上涨态势已不容乐观,在许多月平均收入不到三千元的城市,每平方米均价过万的“万元户”已经不是新闻。这波行情大抵与温志的描述吻合,始于2009年下半年,也正是大地产商集中进入二三线城市的时候。
追
温州炒房团
排队买房场景疯狂
楼市抢购,几成癫狂。“最近,你买楼了没?”这句话,近来成了很多温州人在网络上相遇的问候语。
4000多人抢购296套房源
一名浙江的投资者向记者感叹,3月27日,他在天津以每平方米9000元的均价购入9套房,目前已涨至1.3万元/平方米——半月没到,每平方米就赚了4000多元!
不仅天津如此,3月末以来,即使“楼价泡沫论”声声愈强,上海、深圳、杭州、南京等城市仍爆出排队买房的疯狂场景。
“那场面,防暴警察都出来维持秩序了。”刚从杭州回温州上班的公务员黄勇语气里流露着激动,“我是不敢在这些城市跟风了。”
黄勇目睹了的场景让他想到两个字:“疯了”。
4月10日,杭州下沙金沙湖板块的德信早城的开盘现场,4000多人抢购296套房源。由于现场购房者数量不断上升,一位购房者与保安发生冲突,原定上午10点的开盘时间被迫延迟,直到下午1点左右才重新进行摇号。最终,黄勇没有中签。
炒房团转战二三线城市
与以往不同的是,炒房著称的温州投资者,此次将主力向二三线城市转移。借清明节假期,温州一家眼镜生产企业主金一峰代表亲友去安徽合肥购房。当天,金购进8套房,并以不同亲友的证件,顺利在当地银行以首套房办好了按揭。
“政策有变,不赶紧办理,恐怕到时候购房款比较难筹集。”金一峰刚从安徽回到温州,代理的销售经理就电话通知他,有人提出每平方米溢价400元,问他是否愿意脱手。金一峰一口回绝了销售经理。
“放两三年应该没问题。”他说。
实际上,春节前,由于银行还贷需要,金一峰和他的10来个亲友,将上海和杭州的一批房源出售后,近5000万资金一直在寻找投资机会。他们认为,今年的股市不会有大行情,但又不愿将出租的眼镜厂房收回自己投入生产,余钱一直“闲置”在银行。
没想到,两会后楼市出乎意料狂飙起来。金一峰所在的温州同仁花园,年前中介报价每平方米还是3.5万元,两会之后就上涨到4.3万元了。
此时,正好金一峰在合肥做房地产开发的堂兄,因银行信贷收紧,资金紧张回乡融资。于是,金提出组织亲友到合肥,以股份转让方式,将合肥的部分房源以低于市场价格接手。双方一拍即合。
政策声紧,但炒房者依然我行我素。一名在南京购进40来套房子的温州人丝毫不惧怕楼价泡沫,“现在通胀压力严重,人民币升息预期越来越强,就算调控,房价还能跌到哪去呢?”
堵
楼市调控政策
可能进一步升级
3月中旬以来,一线城市迎来房价的新一轮上涨,北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番,整体均价环比涨幅超过25%。与此同时,股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整,申万地产指数在5个交易日内连续下跌,累计跌幅接近10%。
对于这种背离走势,业内人士指出,房价过快上涨,可能导致楼市调控进一步升级;近期媒体频频吹风物业税试点以及首付比例提高等,均导致主力资金回避地产股。
“房价过快上涨可能引发更严厉的调控,上有政策压顶,因此,地产股是我们近期回避的品种。”一位机构人士指出。
12日,申万地产指数下跌3.18%,领跌大盘。房地产板块居资金流出首位,上周资金流出达55.67亿元,龙头股资金净流出现象更为明显。
国泰君安研究员孙建平认为,中央对两会以来房价普涨和暴涨的最大政策反应有可能体现在信贷政策上,时间窗口很有可能是4月下旬,内容也许会包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。
国都证券分析师邹文军认为,物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市高位出现调整,行业整体蕴含着较大不确定性,供需关系决定的房价高点出现在2010年上半年,物业税加速推进的预期一旦形成甚至落实,房地产市场将再次形成观望氛围,房价与成交量的变化将改变预期。
不过,业内人士也指出,2009~2010年房企业绩十分乐观,地产股经过调整后,估值支撑明显。国泰君安数据显示,一线地产股2009年PE24倍,2010年动态PE17倍,RNAV(重估净资产)折价8%;二线地产股2009年PE26倍、2010年动态PE17倍,RNAV溢价7%,均显著低于大盘整体估值。
截
中农工建交五大银行
收紧二套房贷
在刚闭幕的博鳌亚洲论坛上,高房价又成争议的热点,有关二套房贷款收紧的消息也不断传出。
记者12日调查了解到,除了首付不能低于40%以外,五大行正收紧二套房贷款利率,其中,农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠,中行则执行1.1倍基准利率,以前还能打7折的交行正酝酿新政。
记者咨询了五大行,发现工行的二套房贷款利率可优惠的幅度是最大的,目前最低可以享受基准利率的8.5折,但比以前最低可打7折的优惠幅度小了不少。农行、建行执行基准利率,不上浮也不下浮,建行客户经理告诉记者,如果是建行的VIP客户或者在建行已开通五项业务,可以在基准利率的基础上打9折。中行是执行1.1倍基准利率,即在基准利率的基础上上浮10%;如果客户资质好的话,执行基准利率。
交行的房贷客户经理告诉记者,目前的二套房贷款利率政策要发生变化,预计最近一两周新的政策会出来。目前接下的客户先进行审批和资质评定,待新的利率政策出来以后再告知客户。
上述五大行的房贷客户经理均告诉记者,在近期收紧了二套房的贷款政策,首先是认定比以前严格了,只要之前贷款买过房,不论是否已经还清,都按二套房政策执行。其次,以前如果遇到资质非常优秀的客户,有可能利率下浮一些,甚至有的能够享受到7折的利率,目前看是不可能了。
东方证券银行业分析师王鸣飞表示,目前监管层允许银行根据风险上下浮动二套房贷款利率,当然也要考虑到银行整体的贷款利率上下浮情况,就是将公司贷款和个人贷款统筹考虑。