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近日,全国楼市掀起了一波“增高潮”。北京广渠路地王欲调整规划被网民口诛笔伐,压力之下未获通过。此后,广州出现地王调整建筑高度再度把“被增高”推上了风口浪尖。如今,楼盘增高现象也出现在了本市。市土地交易中心官方网站的一则规划公示显示:经天津市滨海新区塘沽管理委员会批准,对津塘(挂)2007-43号宗地的土地使用条件进行调整:地块建筑限高由345米提升至390米,容积率也由20提高到了21。该地块由天津富力滨海投资有限公司于2008年1月22日竞得。业内人士分析,此次调整不仅使开发商盖出了滨海新区的标志性建筑,同时还可多获得几亿元销售额。记者姚华
两建筑限高都出现“拔高”
市土地交易中心网站10日公告显示,经天津市滨海新区塘沽管理委员会批准,对津塘(挂)2007-22号、津塘(挂)2007-43号宗地的使用条件进行调整。其中,津塘(挂)2007-22号宗地容积率由不大于8.8调整为不大于11,建筑密度由不大于42%调整为不大于45%,建筑限高由不大于160米调整为不大于200米,绿地率由不小于30%调整为不小于20%;津塘(挂)2007-43号宗地容积率由不大于20调整为不大于21,建筑密度由不大于35%调整为不大于45%,建筑限高由不大于345米调整为不大于390米,绿地率由不小于35%调整为不小于30%。据了解,这两宗地块于2008年1月22日被天津富力滨海投资有限公司购得。土地交易中心网站特别注明,根据《天津市国有土地有偿使用办法》的规定,现将有关变动情况进行公示,公示期20天,公示期内如无单位提出竞买申请,公示期满,天津市国土资源和房屋管理局塘沽区国土资源分局将按规定为上述宗地的受让人办理相关手续。
对于调整规划的原因,中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示,滨海新区的吸引力越来越强,国内外知名地产公司都希望在滨海新区建设标志性建筑来提升公司形象,因此优质地块的容积率与建筑限高会被提升。
拔高可多获几亿销售额
对于滨海新区地块规划的“增高”,业内人士给记者算了一下:原来限高345米,如果拔高至390米,大约增加了45米,按照每层高度约2.8米测算,增加了大约15层左右。“如此高的建筑物每层建筑面积至少为1000平方米,按照保守的每平方米10000元售价计算,那么多增加的十几层楼就可多增加几亿元的销售额。”
据了解,改变容积率、改变建筑限高规划的情况并不多见,但是不改容积率,只调整产品规划的情况却比较常见。事实上,拔高建成的容积率一般还会增加不少。“为了增加利润,建成的物业容积率大多高于规划容积率。”一位开发商人士告诉记者。
“对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接影响到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,而多层住宅则应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。”业内人士表示。
两种手法向空间要利润
针对此事,还有业内人士表示,开发商将楼宇拔高,目的当然是为了要增加楼层数量,向空间要利润。河北区某楼盘相关负责人表示,开发商作出调整的申请规划,一般都出于各种不同的理由,例如为了让规划适应设计需要,或者让楼距加大等,但并不是所有申请都会得到规划部门的批准。
业内人士透露,开发商向空间要利润常用两种手法:第一,容积率按平面空间而不是立体空间计算,增加层高并没有触及容积率这个限制规定,开发商在地价方面不用多作补偿。层高增加可以将房子做得更豪华、卖得更贵。第二,建小复式换取更多的空间。例如:开发商可以建造出5米多层高的毛坯房,只建了空间、预留了位置,并没有做夹层,所以还是按照一层建筑面积计算。在有关部门验收并交楼之后,可以由开发商或者业主自己加建,由一层变两层,这样就“偷”了空间。如此一来,房子的面积增加了,开发商自然可以以此理由提高房子的价格。在多数购房者看来,房子凭空多出了不少面积,减少了公摊带来的损失,即便是在单价方面多付出点钱,总价算下来也是合适的。
著名房地产营销策划专家谢逸枫表示,近期频繁出现地王改规划的现象,主要是因为地价过高,开发商拿地成本过大,投资风险增加。目前中国房地产行业潜伏着“拿地-改规划-拖延工期-获得土地溢价和超额利润”一条龙的规则,在很多地方都已经形成一条完整的产业链。虽然有的房企没有更改容积率等硬性指标,只是提高了建筑的高度,但是按照程序,规划部门必须公示30天,随后不管方案是否获得通过,都要走一套程序,这样一来,不如期开工便有了“合理”的理由。