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天津北方网讯:新政百日后的7月,本市新房成交量开始触底回升。市房管局发布的统计数据显示,本市新建商品住宅成交量5月、6月持续下滑后,在7月成交量实现逆转,涨幅达24.7%。业内人士分析,成交量回升的主要原因是之前积压的刚性需求、改善性需求开始入市,房价僵局能否打破还要看供求关系的变化。
市内六区回升幅度最小
房地产新政实施已过百日,一度跌幅过半的新房成交量终于在7月迎来逆转。据中原地产(天津)投资顾问部对市房管局发布数据进行的统计,7月本市新建商品住宅共成交5603套,成交面积62.9万平方米,这一数字较6月上涨24.7%,这也是新政以来本市月成交量首次实现环比上涨。与此同时,7月本市新房成交均价9566元/平方米,较6月上涨6.8%。
统计数据显示,7月各统计区域成交量均处在上升通道中,可谓“全面开花”,环城四区成交放量的拉动作用明显。7月,环城四区新建商品住宅共成交2002套,23.39万平方米,较6月上涨37.3%,领跑全市;远郊区县成交23.34万平方米,滨海新区7.46万平方米,分别上涨18.3%和18.4%。在全部统计区域中,回升幅度最小的为市内六区,成交8.72万平方米,上涨17.9%。其中,南开、河北两区成交下降超过三成,其他四区均有一定反弹。
刚性需求刺激作用明显
从部分高端楼盘和中介公司反馈的信息来看,7月刚性需求和改善性需求客户开始结束观望,陆续入市。“最近咨询房贷者明显增加,多为结婚或改善居住条件的客户。”某楼盘销售人员透露,“很多人看到天津细则出台后,房价并未下降,只得选择出手。”
天津市万家房地产经营有限公司董事长苗宝军表示:“4月楼市新政出台后,成交量大幅下挫,萎缩的不仅仅是投资性需求,还有刚性需求和改善性需求,差别化信贷政策效果明显。然而,三个多月后房价并没有出现实质性下调,一些比较着急的刚性需求者陆续入市,刺激了成交量回升。此外,开发商针对低迷市场推出的各种优惠活动,尽管力度不大也在一定程度上起到了吸引眼球的作用。”
改善性需求走出观望期
与5月、6月相比,7月中大户型的成交比重有所提升。我爱我家7月买卖业务成交分析显示,7月两居及以上户型占据总体成交量的57.6%,与5月相比上涨2.2个百分点;从成交总价来看,7月百万元以上房屋成交占比21.3%,与5月相比上涨5个百分点。记者走访老城厢、梅江、海河沿线、滨海新区等新房项目的售楼中心发现,价格在100万元至200万元之间的80平方米至120平方米的两室、三室住宅,成为目前的销售热点。工作人员表示,购买该类户型的大多为改善性需求购房者。
我爱我家企划总监陈萌分析,改善性自住需求陆续入市主要原因有两个:首先,部分改善性自住购房者对房产的保值性比较认可,长期看涨的预期相对强烈。调控以来房价平稳运行,也在一定程度上促使其出手;其次,受到宏观调控的影响,市场中在售房源较为丰富,可选择性增强,提高了购房者的出手意愿。
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二手房市量价齐跌
市房管局统计数据显示,2010年7月本市二手私产住宅共成交4505套,成交面积35.8万平方米,与6月相比下降6.2%;成交均价6767元/平方米,与6月相比下降2.1%。截至7月,“新国十条”出台已满百日,二手房继5月成交量大降50%后,6月、7两月仍保持小幅下降。
后市观察
房价僵局何时打破
7月新房成交量的回升似乎给低迷的市场带来了活力,但房价僵局何时能被打破是购房者关注的焦点。“楼市将在下半年打破僵局,朝‘价跌量升’移动,交易量大幅回升将发生在‘金九银十’。”在纵横地产总经理张良看来,7月新房成交量企稳回升预示着“金九银十”旺季已出现苗头,开发商会把握机会降价促销,以挽回5月、6月成交冷淡造成的损失。
天津理工大学管理学院教授潘永明则认为,现在市场仍在十字路口徘徊,怎么走取决于政策的执行力度。“新政如不能彻底执行,供求关系难以扭转,刚性需求者肯定扛不过开发商,只能被迫入场,楼市将出现价稳量增的局面。”
DTZ戴德梁行策略发展顾问部华北区董事及主管王晨分析,2010年本市房地产市场需求略微超过了供应,即使下半年受到调控影响,价格还是会保持16%的增速。“从2011年开始,本市房地产市场会出现供大于求局面,2011年至2013年,价格会有下降。”