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京华时报11月09日报道:昨天,市住建委就加强商品房预售管理发布通知,今年12月1日起,开发商提交的商品房预售方案中,若自留房源须说明原因及自留商品房现房销售的承诺,同时必须明确预售商品房的价格及优惠幅度。
据介绍,如果开发商存在违规行为,区县房屋行政管理部门一旦发现,将责成房地产开发企业作出书面说明,并限期整改。房地产开发企业拒不进行书面回复或整改的,区县房屋行政管理部门应报送市住建委,暂停该商品房项目网上签约,记入房地产开发企业信用档案,并通过媒体予以公示曝光。
对此,中国房地产联盟秘书长陈云峰表示,《通知》覆盖了开发商售房所有流程,很大程度上就是针对开发商进行的“销控”,从而避免捂盘、哄抬房价以及关系房的出现。
-新政
预售方案应告知购房人投诉渠道
此前北京商品房预售过程中,开发商也须提交商品房预售方案,内容主要包括项目名称、位置、面积及价格和开盘时间。
此次《通知》明确,开发商还须说明项目建设的进度安排,自留商品房情况、项目开盘应急预案、商品房质量问题投诉渠道和商品房质量责任承担主体和承担方式等。陈云峰说,这其实就是对开发商预售的整个过程进行了明确规定,让每一个过程都在阳光下进行,让购房者放心购房。
预售方案变更告知已购房人
《通知》要求,商品房预售方案原则上不得变更,但因商品房项目的规划、设计变更等原因,预售方案中项目基本情况、建设计划及进度安排、商品房的预售计划、本期预售商品房的套数、建筑面积及公用建筑面积分摊和预测情况、房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰装修标准等内容发生变更的,开发商应在售楼场所公示变更内容一个月,并告知已购房人。公示期满且无争议的,可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案。公示期内有争议的,暂缓办理预售方案的变更备案。
-焦点问题
捂盘惜售
对策
开发商须报整体预售计划
规定:开发商提交的项目整体预售计划包括:每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
解读:陈云峰说,现在很多项目都是分期建设和销售的,因此哪个部分需要开盘才会上报申请预售许可证。而《通知》要求,开发商要上报项目整体预售计划。也就是说,今后一个项目在第一次上报预售方案时,无论一次销售还是分期销售,都要说明开盘时间。这样就避免了开发商根据市场行情开盘的操作手段,可有效地避免捂盘惜售。
关系房
对策
说清自留房源避免特殊交易
规定:提交的本期自留商品房情况包括:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
解读:“从这个规定中可以看出,开发商在上报预售方案时,就必须保证每一套房源的去向透明。”陈云峰说,一些企业确实存在自留房用于宿舍的情况,但也有为关系户留房或预定房源的情况,或者因为某种交易,为特殊群体预留房源。在房价上涨的背景下,预留的房屋价格可能要比实际预售时的价格低很多,因此非正常的预留房源的做法有失公平。
虚假降价
对策
明确预售房价以及优惠幅度
规定:提交的本期预售商品房情况包括:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。
解读:陈云峰说,今年市住建委曾发文规定,预售的房屋须按套标价,不再只公布均价,有效防止了哄抬房价。“但变相降价也是开发商的猫腻。”陈云峰说,例如一个楼盘分三期销售,一期定价1万元,二期、三期定价1.1万元,在一期销售后,二期回调至1万元,开发商可以说让利10%,以虚假降价的方式,刺激购房人购房。业内叫做高标低卖,就是开发商们常玩的“销控”,其效果还包括捂盘。因为二期、三期标价很高,提高了购房门槛。这时,一期房源就显得很紧张,给购房人造成房源稀缺的紧张氛围,形势好的情况下,二期、三期反而还能抬价出售。
又讯:今后,北京的商品房在办理预售许可时,提交的预售方案中,开发商都必须将房价、折扣等信息明确上报,并在售楼处公示。昨天,北京市出台新规加强商品房预售的管理,新规将于下月1日起执行。
市住建委昨天出台的新规要求,开发商在申请商品房预售许可时,必须提交商品房的预售方案,在取得了预售许可证后,预售方案要在售楼场所显著位置公示。
预售方案不但要包括该项目的基本情况,还要包括项目建设的进度安排,如何时封顶、竣工交付,以及预售计划,每期开盘的时间、房屋套数、采用何种预售方式等。
同时,预售方案中还要包括预售商品房的价格及优惠幅度。以及开发商自留商品房的楼号、房号、套数等。
新规中还特别提出,预售方案中要包括商品房质量责任承担主体和承担方式。开发商要明确在企业破产、解散等情况发生后,商品房质量责任承担主体。
“这主要是为了在开发商在破产等特殊情况下,保证购房人的利益。即便是开发商破产了,房子有问题,购房人也可以找到责任人来解决。”北京市房地产协会副秘书长陈志说。
“这次出台的新规,其实还是房地产调控的延续,可以看出,政府的调控仍然持续着高压的态势。”陈志说。
中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰认为,新规将给开发商施加一个压力,即不能有捂盘惜售、内部认购等违规销售行为。政府对预售已加强监管,开发商不能存在侥幸心理。
新规表示,如果开发商被发现有违规行为,将被责成限期整改。拒不整改的,将被暂停该项目网上签约,即无法预售,并记入房地产开发企业信用档案,通过媒体曝光。
-新规解读
1.工程进度写入预售方案
政策:预售方案中需明确项目建设进度安排。包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排等。
解读:陈志(北京市房地产协会副秘书长)认为,这是对近期北京出台的预售资金监管制度的细化。按照预售资金的监管,开发商的预售款只能在地下结构完成、结构封顶等4个节点上,申请提取一定比例的资金,支付工程款,采购材料等费用。因此项目建设进度安排,开发商是必须上报主管部门,并让购房人知晓的。
2.售楼处须公示房价折扣
政策:预售方案中,要明确预售商品房的价格及优惠幅度。
解读:陈云峰(中国房地产职业经理人联盟副秘书长)说,该规定将打击开发商变相捂盘。“一些开发商在取得预售许可后,会先卖一个比较高的价格,如果有人买,那更好。没人买,就先囤着。将来如果市场预期不好了,再优惠销售。”
陈志认为,提前上报并公示房价和优惠幅度,就使得开发商必须提前分析房地产市场的预期。
3.房子怎么卖必须上报公示
政策:预售方案中,要明确项目的预售计划。包括项目整体预售计划,每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、预售流程、排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
解读:陈志介绍说,以往开发商具体采取何种方式销售,并不上报和公示,购房人也不能提前知道怎样才能选房和买房。新规制度下,就要求预售方式必须公开透明。
4.开发商自留房须公示
政策:预售方案中,要明确本期自留商品房情况。包括楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积。并说明原因及销售的承诺。
解读:陈云峰介绍说,该政策针对的是一些开发商以团购或内部认购的名义来留房,给一些关系户,导致购房人无法买到房的现象。而且开发商留房给关系户,往往会以很优惠的价格。新规明确房价和优惠幅度也要上报和公示,就避免了开发商这种一个楼盘,却以低价销售给关系户的行为。
-综述
“有取消预售制度的意味”
预售制度的争议已经持续了多年,不少专家曾多次提出,中国应该取消预售制度。近期有媒体报道,住建部称预售制度或将变革。
“其实预售制度最大的争议,就是买房人的风险问题。买房的时候,买到的不是现成的房子,而是图纸。”陈云峰说。
陈志表示,从最近北京频繁出台的预售监管新规看,北京正在完善预售制度。避免开发商“空手套白狼”,减少购房人的风险。昨天出台的新规,又对预售的行为进行了细致严格的规范。
“我认为预售制度应该取消。而且从北京近期的这些政策背后,能感觉到一些将来取消预售制度的意味。预售资金监管套在了商品房的前期环节,保证预售资金用于工程建设。将来如果这道箍套在了后期环节,也就是银行发放按揭贷款,必须要在现房销售时,那么就不能预售,只能现售了。”陈志说。
他认为,今年对房地产的调控,房地产市场转冷,正是取消预售的好时机。
陈云峰则认为,预售应该加强监管,但不能取消。“房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。也就是说,还有很多人要买房,如果都是现房了,是满足不了需求的。