住房政策在世界各国都是非常重要的社会政策，住房水平也成为衡量一个国家居民生活水平的重要指标。世界各国由于国情的不同，他们的住房政策也不尽相同，但不论哪个国家，政府都采取了各类不同的手段来保障低收入群体的住房水平。

法国：“可抗辩居住权法”

　　法国议会在2007年3月通过了“可抗辩居住权”法案，承诺增加住房建设投入，以基本实现在法国人人有房住。所谓的“可抗辩居住权”，也就是国家保障合法居民的住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权。

　　该法的适用对象是“以合法方式常住法国的﹑不能以自己能力获得住房或保持住房的任何人”。法案规定，2008年12月1日起，政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要。在住房申请没有收到满意答复的情况下，五类住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。

　　这五类住房困难户包括：无房户、将被逐出现住房且无法重新安顿者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人。从2012年1月1日起，“可抗辩居住权”将向所有申请社会住房的人开放。法案要求法国各省政府所设的调解委员会负责审核住房申请的紧急和优先性质，并责成省长为符合紧急与优先标准的家庭安排住房。

美国：让住房变得“可支付”

　　美国得克萨斯州南方大学城市规划和环境政策学系主任潘启胜教授接受记者采访时介绍，住房的“可支付性”是美国住房政策中一个非常重要的概念，即当年的住房费用(包括房地产贷款，保险，房地产税等)不应超过居民家庭税前收入的30%，否则就到了难以承受的水平，需要政府资助。

　　上世纪40年代以来，美国住房政策的重心逐步向“可支付性住房”方面转移。1949年美国国会通过的《国家住房法》明确宣布，“国会确定的全国性目标是：每个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜、体面的住房。”

　　美国政府为低收入家庭提供住房资助有多种途径。一种是由联邦、州、市政府直接拨款或发行债券建造可支付的住房或公共廉租房，以较低价格卖或租给低收入家庭。尽管这类房子因面积小、房屋密度高、地点较差等原因成本较低，但其售价或房租收入仍仅够补偿部分建房投资和管理费、维修费等费用，房租或房屋售价与房屋造价的差额由政府补足。目前这种公共住房在美国全部住房中所占比例很小；另一种形式是由政府向那些在市场上租房的低收入家庭提供住房补贴。政府可以直接把钱给租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市场上选好房子后，政府将钱交给房东。

　　政府还拨款或提供低价公有土地给非盈利机构，由他们承建可支付性住房，再以成本租金或房价出租或出售给低收入家庭。这种可支付住房的开发方式越来越受到政府鼓励，因为他可以分担一部分原本由政府承担的社会义务，而且其开发率一般比政府直接建造公共住房要高。此外，政府鼓励个人或私人开发商参与可支付性住房的开发和翻建。

　　潘启胜教授说，在美国，由政府所有的“经济适用房”以低于市场价格卖给符合条件的申请人后，买房者不得将该房屋在市场出售；如果要出售，也只能卖回给政府，政府做必要的维修之后再卖给下一个申请人。对这类“经济适用房”，购买人除收入必须符合申请条件外，还有其他一些要求，如购房前不能拥有其他房产，购房后不能用于出租，每年必须在所购房屋中住满多长时间等。

　　他说，在美国，几乎每个城市都有自己的“区划”，它对土地用途以及一块居民用地可以建多少幢房子、需有什么配套设施等都有明确规定。但为鼓励开发商建“经济适用房”，政府可以突破区划的限制，如一块居民用地在不建经济适用房的情况下只能建10套房，如果开发商能建20%的经济适用房，政府则允许开发商建20套房子。这样一来开发商的用地成本得以降低，也能以经济适用房的形式将一些利益返还给中低收入购房者。

德国：社会福利房因时而变

　　上世纪50年代，由于大量市内住房在二战期间被摧毁，德国的经济开始起飞，大量人口从农村转移到城市，城市出现住房紧张。为了解决这个问题，德国联邦议会通过了《第二部住宅兴建法》。该法律要求兴建的住房在面积、设施、租金、按揭还贷及维护方面能为普通大众所接受，为社会福利房的兴建构建了法律基础。50年代到七八十年代是社会福利房的大发展时期，到1987年，市场上共有390万套社会福利房。人们也普遍认为市场上三分之一的房子应该是福利房。

　　80年代以前，从事社会福利住房建设的主体是市政当局控股的公司，此后，联邦政府开始向私人以及私立的机构投资者开放福利住房项目。此举一方面是确保有更多的私人资本进入该领域，扩大资金来源，另一方面也源于公众对于市政不当改造的反对以及不断爆出的财务丑闻。由于私人投资者通常来自德国较富有的阶层，通过合作资助建设社会福利房，他们也得到了较大幅度的减税。

　　2001年9月份，《第二部住宅兴建法》被《住宅管理改革法》取代。新法中虽有关于社会福利房的条款，但其重点已不再是资助社会福利房建设，而是更多关注租房客里面的弱势群体。在本世纪的头十年里，社会福利房进一步萎缩。德国租房人协会联盟发言人乌尔里希斯·罗佩茨告诉记者：“目前社会福利房已经越来越边缘化了，只有低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等弱势群体还在租住社会福利房。”

　　罗佩茨说，目前该协会会员共租住了德国120万套住房。在缴纳一定额度的会费之后，会员可以获得与租房相关的纠纷调解、法律咨询及保险等一系列服务。除了向会员服务，该协会联盟还定期出版刊物及报告，向全社会介绍德国与租房相关的各种信息，并积极参与国家及地方与租房相关的各种法律法规及政策的制定。 (摘自《环球》)