春节期间，各地楼市成交清淡，但方向未定。北京、上海、深圳等一线城市以及重庆、南昌等二三线城市的住房成交都比较清淡。比如，北京住房成交同比锐降，重庆部分楼盘是零成交。在“淡”的同时，楼市未来走势未“定”。房产税会不会在短期内全国推行等政策不确定性犹存；严厉的行政手段打压之后，购房需求会不会再次反弹；房价明显松动的迹象尚未出现；成交量会否持续萎缩也有待观察。

　　在此情况下，一些炒房资金开始撤离，转战股票、艺术品、矿产等领域；一些炒房人则转战二三线城市或商业地产。

　　北京：住房成交锐降租赁市场升温

　　与热闹的节日气氛相比，春节期间北京楼市可谓清淡。受节前出台的新“国八条”政策和房产税改革试点启动等影响，春节假期北京楼市签约量同比出现较大幅度下降。

　　业内人士指出，假期因素是影响楼市成交量的主要原因，而新政出台也使部分购房者陷入观望。不过，由于细则要在2月中旬出台，预计一些可能受政策影响的购房人会抓紧时间过户，节后一两周成交量会有一波成交的小高峰。

　　住房成交同比锐降

　　春节期间，大部分楼盘的售楼处停止营业，金融机构以及办理过户的相关机构也放假休息，一些地产中介机构则选择从2月6日初四起开门工作。虽然假期因素通常会影响楼市成交量，不过与去年春节长假相比，今年的签约量十分清淡。

　　“从初四到初六三天的情况来看，看房的人比较多，实际签约的较去年同期下降了四成左右。”我爱我家副总裁胡景晖在接受中国证券报记者采访时表示，目前来看房的大部分是受新“国八条”限制、有可能被禁购的置业人群，以及担心未来加息、优惠利率取消的首次置业人群。

　　“由于市场预计2月中旬将出台北京楼市细则，届时对限购、禁购人群将有明确规定，因此处于政策影响范围内的购房人比较着急。预计在节后的1-2周内会有一波成交的小高峰。”胡景晖直言。

　　与此同时，新政也在一定程度上影响了楼市供应量的增长。仅从新房供应上看，1月以来北京市仅有5个楼盘取得预售许可，而北京市房地产交易管理网从2月1日关闭到2月9日，新盘审批上市随之停滞。这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

　　胡景晖认为，1月、2月通常是楼市供应淡季。不过，政策和市场层面的不确定性以及随之而来的定价难度也会影响开发商的供应力度。“今年的供应量并不是问题，预计两会以后或房地产政策趋于明朗化后，楼市的供应量会有所提高。”胡景晖表示。

　　租赁市场提前升温

　　尽管楼市成交清淡，不过春节长假后期，北京租赁市场开始提前升温。

　　“春节之后租房市场出现高峰是每年的惯例，不过今年租赁市场升温时间提前了。”北京中原地产有关人士介绍，因为2010年房租上涨较快，春节前一些业主合同到期了就不再续约，而春节前后恰好是租赁合同到期的高峰时段，这使得部分租客在春节后提前开始租房。

　　北京中原地产数据显示，2010年全年北京市房租上涨较快，租金全年均价达到2618元/套，环比2009年的2215元/套上涨了18.2%。

　　“除了租金上涨的因素外，轨道交通沿线的众多房源竣工也使得供应量出现上涨。此外，存量房征收房产税的预期迫使部分多套住宅持有人将房屋挂牌出租，从而降低持有成本。因此，房产税出台后短期内买卖房源并未明显增加，倒是租赁房源有了较大增长。”胡景晖介绍。

　　深圳：交易清淡欲打擦边球

　　春节期间，深圳不少楼盘都开门迎客，但交易清淡。数据显示，大年三十(2月2日)到初五(2月7日)，共有18套新房成交，全部来自于龙岗区大运新城附近的某楼盘。

　　一些楼盘销售人员告诉中国证券报记者，虽然楼市调控力度越来越大，但仍有被限购的客户用亲朋好友名字购房，以规避新政。

　　交易冷清但好于去年

　　2月7日上午，上述楼盘销售人员对中国证券报记者表示，春节期间他们没有放假，一直在分批上班。春节期间该楼盘没有推出特别优惠措施。以89平方米的户型为例，1、2栋开盘不到一个月除少量保留单位外，其他全部售罄，预计今年四五月份将开始销售的3栋价格还要上涨。

　　“现在是春节，来看房的人少一些。”销售人员表示，尽管调控政策越来越严厉，但客户购房热情仍然很高。购买该楼盘大户型的基本都是在龙岗区工作的自住客，而购买小户型的有很多是来自其他中心城区的客户，投资目的性很强。中国证券报记者看到，在大约二十分钟时间里，共有三四批客户前来看样板房，基本都是全家老小一起来看。在大运新城附近的另外一些楼盘，交易清淡更加明显。某楼盘只有一名销售人员上班，样板房不能开放，偌大的销售大厅没有一个客户。楼盘大门仍然紧闭，没有人上班。

　　来自深圳规划国土部门的数据显示，春节长假头6天，全市新房成交共18套。其中，大年三十当天，全市新房成交量为零，这种现象一直持续到2月4日(大年初二)。2月5日，全市新房成交共4套，共计314平方米，均价为每平方米1.39万元；2月6日成交新房6套，共计466平方米，均价为每平方米1.4万元；2月7日成交新房8套，共计579.28平方米，均价为每平方米1.39万元。

　　从历史数据看，今年深圳春节期间新房成交量明显好于2010年。2010年的春节长假共7天，仅在最后一天全市成交3套，总成交额为535万元。2009年春节期间的成交数量则为20套。

　　限购严厉但仍存漏洞

　　就在春节前几天，被称为史上最严厉调控政策的新“国八条”出台，不过，一些楼盘销售人员对新房价格仍很有信心。在宝安区某楼盘，一位销售人员表示，他们目前没有降价打算。他说，2010年调控政策密集出台但房价仍然上涨，在通胀压力高企的情况下，建筑材料的成本也在上涨，降价的可能性不大。

　　不过，限购政策对大户型冲击较大。在龙岗区某楼盘，小户型已全部卖完，约140平米的大户型分双拼和单套两种。销售人员称，购买小户型的主要是首次置业客户，青睐大户型的多为二次置业的改善性需求，双拼户型的销售因贷款及限购问题受到影响。

　　对限购政策，多位销售人员均表示必须严格按国家政策执行。不过，他们也指出，如果购房人能找亲朋好友代买，则可以规避新政。如果代买者是外地户籍，他们可以帮助其在深圳补缴社保和税单，以躲开限购令。

　　重庆：部分楼盘零成交

　　春节期间，重庆楼市惨淡。中国证券报记者在走访几家重庆大型地产项目后发现，大部分楼盘销售价格较1月份没有太大变化，但销售量比去年同期减少很多，也比今年元旦期间的销售差。

　　在重庆南岸区某高档电梯公寓楼盘，销售人员称，楼盘销售均价在14000元/平方米，但自重庆推出房产税试点方案后，截至目前楼盘销售量为零。重庆渝中区一知名高档大型楼盘的电梯公寓楼均价在16000元/平方米，该楼盘有两个销售团队，但房产税推出后销售量只有一套。在重庆江北区某楼盘，售楼处工作人员表示，2月6日初四就上班了，春节期间看房的人少，签单的更少，目前销售均价在11000元/平方米。

　　多个楼盘销售人员解释，春节期间销售遇冷有很多原因。一是房产税推出遏制了一些炒房客，看房者以自住型居多；二是春节一般是销售淡季。

　　调控升级能否打开房价回调通道？

　　春节之前，楼市调控“国八条”雷霆出击，由于春节本来是楼市淡季，其影响将在节后才能消化和显现。可以预见，今年整体高压式的调控氛围将贯穿全年，“国八条”中不论是限购还是差别化信贷、税收，以及对地方政府保障性住房建设和房价调控的问责力度，都比以往有所升级，那么房价回调的通道能否就此打开？

　　新一轮全面、密集调控重拳来临，重庆和上海房产税试点落地，表明在经济稳定增长势头已经确立的背景下，楼市调控不再投鼠忌器，而且今年的中央一号文件锁定水利，并提出了相应的投资计划，今年的投资重点将会逐渐转移到农村水利等基础设施建设上来，补足农业发展和粮食生产的短板，也降低了因房地产调控带来的投资下滑的担忧。

　　这也意味着我国房地产运行新格局即将到来，在土地征用、出让、住房开发建设、销售等各个环节形成的调控思路以及已有成果，尤其是针对个人住房房产税的推出，有望触动和解决房地产市场中的深层次问题，从而形成新的房地产良性发展机制。保障性住房建设和供应体系构架的初步形成，也将明显改善整个楼市的供需状况。

　　从抑制不合理需求来看，“国八条”继续强调要进一步有效遏制投机投资性购房，而各地最有效的措施陆续出台，不断扩围的限购令已经封死了投资者的入市空间，对于第二套住房贷款限制政策的加码降低了投资者的信贷杠杆，投资性需求继续大规模入市的空间不复存在。而差别化信贷、税收政策的持续实施，将不断加大拥有多套住房业主的持有成本，住房投资的风险开始积累，房价上涨空间的缩小还将挤出投资者中的存量房，从而对二手房的供需产生影响，使存量住房资源重新得到配置。

　　据了解，目前明确将要实行限购的城市已经达到36个，限购限贷等短期调控措施抑制不合理需求的效果立竿见影，这些短拳的实施将为保障性住房建设等调控“长拳”争取更多的空间和时间。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，1月份，北京期房住宅成交量环比去年12月下降30.1%，新房成交下滑趋势明显，但是二手房成交量却创下了去年调控以来的新高。

　　不少业界人士判断，去年年底一线城市房价又出现了小幅上涨，但受调控政策日趋严厉的影响，北京等大城市房价上涨将失去支撑和动力，可能再度出现停涨。而3、4月份的传统旺季，正是楼市消化政策、调控效果持续显现的时间段，购房者在力度加码以后的调控氛围中，入市意愿将持续趋淡，观望气氛将重现，春节过后楼市可能持续低迷，从而给全年的房价走势奠定基调，房价的调整幅度也将加大。

　　供需决定价格，在投资性因素被剔除殆尽后，这一颠扑不破的规律将在楼市愈发明朗，一方面不合理购房需求被强力压制，严厉的房地产调控和货币政策回归稳健，都将限制需求的进一步释放，另一方面，并未减速的房地产投资和保障房建设的加快将明显增加住房供给。

　　国家统计局数据显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，同比增长28.4%；全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这两个指标的绝对规模都创了近十年之最，尤其是开工量的增加，很快就会传递到商品房供应上来。未来半年到一年，商品房预售量将有所增加。

　　以上海和重庆试点房产税为标志，楼市调控的诸般武器基本全部亮相，政策组合体系基本建立，为未来的房地产市场运行奠定了初步的制度框架。“由于我国城镇化高速推进而且空间广阔，房价对许多传统的调控措施具有天然免疫力，因而房产税这剂猛药承载着决策层调控的最终希望。”上海证券分析师曾小勇认为，房产税试点启动，意味着中国的房地产调控在不断的博弈、探索之后政策框架基本搭建完成，也标志着中国房地产超级牛市的主升浪被终结。

　　在这种框架体系下，决定房价走势的是调控政策的严厉程度、落实情况以及地方政府的执行力。今年调控措施的执行力也将与去年不同，严令地方政府向社会公布年度新建住房价格控制目标的做法，实际上已把地方政府的责任具体量化，成为看得见、摸得着的考核目标。

　　对很多人来讲，“国八条”的出台不期而至，在“十二五”开局之年政府即发出如此严厉的调控信号，“房价不降、调控不止”的调控决心愈发明确，主导房价走势的开发商将逐渐丧失与政策和购房者博弈的筹码，楼市话语权将缓慢向购房者倾斜，房价理性回归只是时间问题。