人民网北京2月22日电(记者常红贾玥曹华杨文彦)在国家第三轮房价调控“国八条”实施三个星期后，“京15条”住房调控细则2月16日也应声落地。新政强化限购、保障房建设、税收金融监管等措施，在全国房地产市场引起强烈“地震”效应。

　　北京调控细则中最受关注、争议最多的就是“限购令”，京籍居民家庭，有1套住房的限购1套；有两套及以上的，暂停在京向其售房。持有本市有效暂住证的外地人，如果无房但能提供连续5年(含)以上在京缴社保或个税证明，将限购1套，否则暂停在京向其售房。

　　有专家指出，“京15条”被认为目前国内最严格的限购措施，在北京当前的楼市格局中，能有效平衡供需。也有不少专家认为，北京限购门槛的提高，促进地产市场进入“速冻”期，房价的下降空间渐显。

　　近日一项调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了30.6%，超过六成的购房者开始观望。

　　按“国八条”规定，2011年各地政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。记者注意到，在“京15条”中并未设置具体“房价控制目标”，也未提及房产税征收。

　　但北京万科总经理毛大庆表示，“京15条”政策还是传递了一定的价格控制预期。政策刚出，开发商的调整也要看市场反馈。

　　“据统计，目前北京房地产市场中可能30%左右的交易为投资炒房性质。”中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，京版“国八条”出台后可能会导致今年的交易量下跌二到三成，但商品房成交价和租房价格的变动目前还有待观察，租金高涨目前只是季节性的。

　　对非京籍居民需5年以上的纳税证明才能购房，SOHO中国主席潘石屹认为，调控新政对市场和未来造成的影响均有待观察。他认为“这条政策的影响力一定是非常巨大的”。外地人须5年以上的纳税证明不只是在调整房价，而是要缓解北京市政府近年提出来的北京的人口和环境资源的基本矛盾。“‘京十五条’的实施将彻底消灭北京的住房投资需求，无论是用于长期出租的投资，还是短期炒作,‘住房的投资需求’这个概念在北京将会成为历史”。

　　阳光100常务副总裁范小冲认为，包括限购令在内，“京15条”会进一步把部分购房需求向京外挤压。政策调控只是抑制了购房需求，并未根本改变购房者的购房意愿和购房能力。在市场中的货币未被回收的前提下，资金就会寻找新的出口，包括北京周边二三线城市的楼市，或者流向其他投资领域。

　　“京15条”出台，被触动的不只有刚性需求的本外地购房者，还有掌握楼市风向标的中介商们。

　　记者17日走访了一家位于北京东五环外的地产门店，经理任杰宇向记者描述了“国八条”出台前后业主的心态变化。“‘国八条’刚出来时，业主们对政策理解普遍比较模糊，北京15条细则公布后，有的业主开始发觉自己的报价偏高，愿意降5%左右，大多数业主还是选择继续观望，表示如果时机不好，就先等等再说。”任杰宇说。

　　任杰宇透露，“国八条”出台后，他所在门店的成交量已经下降了六七成。“以前调控过后房价非但不跌还看涨，因为国人有‘买涨不买跌’和凑热闹的习惯，但从这次‘京15条’看，对投资性购房者和外地购房者的打击有点狠，房价一定会下跌。”

　　“京15条”中关于限制外地购房者的条款被指为“全国最严格限购令”。任杰宇向记者证实说，“可以说，拥有两套房产以上的投资性购房者在上述条款下基本上走投无路了。但从另一角度看，国家出台的各项楼市调控措施，对于首次购房的本地居民、已在京缴税满五年的外地居民而言，‘国八条’也是利好消息。”

　　在接受采访中，专家普遍认为，近期房地产市场将“速冻”，行业进入全面调整期。不过成交量的清淡是否会带来住房价格的下跌，各界人士看法不一。

　　在清华大学经济管理学院博士生导师李稻葵看来，“京15条”大方向正确，但力度太猛，尤以“限购令”为甚。所谓方向正确，是为“抓住了投资需求的七寸”，所谓力度太猛，是指“房价稳定后应回调”。他表示，北京的地产非常可能出现比较长的有价无市的相持期，因为开发商“不差钱”，不见得愿意降价。李稻葵预计，“京十五条”中外地购房者需缴税满5年条款在未来一定会调整。

　　“短期内北京房价都不可能下降”，中国房地产研究会副会长顾云昌称，限购令不能降低北京房价。“北京商品房目前看不到价格下降的动力，短期内北京房价不可能下降，政府调控的目标就是抑制房价过快上涨，保持房价稳定。”顾云昌解释，北京市场住房购买力大部分是外地人，全国有钱人都愿意在北京买房，市场呈现了严重的供不应求，而土地供应有限，供应节奏跟不上，这种状况一时难以改变，房价将会继续上涨。同时，顾云昌提醒保障房建设是此次细则的重要方面，对于低收入人群来说，实现住有所居，不能指望商品房价格的降低。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，北京作为首都，土地资源宝贵而且十分有限，制定更高的购房准入门槛是合情合理的。“京15条”出台后，对北京房地产市场供求紧张的现状有所缓和，对稳定房价会有一定作用。中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，“京15条”基本上是把新国八条进行了细化并加强了可操作性，有些政策表面上是严厉了，但最核心的问题是脱离了新国八条的基本宗旨。既没有意愿遏制房地产投机炒作，不愿把吹大的房地产泡沫挤破灭，反之，看上去是严厉的住房限购令却是一种十分隐蔽的鼓励房地产投机炒作托市政策。相对行政性调控限购，易宪容认为，银行加息对房价的影响更为强大。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，“北京的楼市新政将掀起中国新一轮调控的高潮”的观点纯属无稽之谈，包括外地人购房需缴税5年在内，“京15条”中没有任何一个条款、细节超过了“国八条”的范畴。

　　北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为北京实行严格的限制外地人购房政策十分必要。“如果全国的有钱人都到北京购房，北京当地人还怎么过呢？当年港澳的投资者也把广州的房价推得很高，结果最后只能低价抛售，现在的北京、上海和当年广州的情形何其相似。”

　　北京大学房地产研究所所长、中国房地产协会副会长陈国强接受记者采访时表示，“京15条”细则主要是“加减法”并用，“减法”就是用行政手段，实行严格的限购政策、提高购房门槛，“加法”则是加大对保障房的供给。用“减法”为“加法”赢得时间，如果北京楼市调控细则严格执行、在压制购房需求的这段时间，供求关系得以缓解，房价上涨动能会衰减，房价出现下调的概率会加大。

　　在陈国强看来，北京市对接“国八条”调控实施细则，比“国八条”更严厉。最主要是对外地人设置更高门槛，对外来投资性需求进行严格限制，但肯定会“误伤”在京工作的人群。他认为，限购的政策肯定只是临时性的调控措施，对投资性住房需求肯定是长期压制，但对正常住房需求不会延续限购的做法。

　　“京15条”提高了非京籍居民购房门槛，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，这将导致市场供求关系发生逆转，市场可能面临出售套数多，但购房者少的格局，房价回落是迟早的事情。

　　“据之前调查显示，北京40%的房屋多为外地人购买”，曹建海说，这虽是一定时期的统计数据，但外地人在京购房比例至少有30%。“京15条”之后，能够满足资格的需求者减少，大量炒房客也被限制。购买双方的博弈会更为激烈，如果市场出现松动，具备条件的买房者就会出手。但北京现在存房很大，长期内市场难以消化，房价回落是迟早的事情。

　　北京市房协副秘书长陈志也认为，政策出台后要消化一段时间，市场会有一个观望期，预计会一直持续到3月，交易量都会继续走低，4月和5月，买家和卖家会有一个试探的过程，此时很有可能出现一些价格风向标。如果交易量在6月前都无法改善，房价就有可能出现松动。房价涨幅回落的趋势明显。