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2011年2月各地二手住宅成交量大幅萎缩,迫使市场价格涨幅有所收窄,但尚未出现松动。国务院“新国八条”实施以来,又适逢农历春节长假,各地楼市迅速转入低迷状态。但有迹象表明,近日各地楼市正在从沉寂状态中逐步恢复过来。鉴于此次新政调控力度空前严厉,预计复苏进程较为缓慢,各方期待的3月楼市“小阳春”或许难以显现。
“限购”效果显现成交大幅萎缩
中原二手住宅市场2月统计数据显示,五大城市成交量大幅萎缩。环比2011年1月跌幅达到5-7成,其中上海跌至近5年来最低值,环比下跌高达72%。
然而,在各地楼市走低同时,房价却未出现松动。据中原领先指数2011年2月二手住宅系统数据显示,除北京外,其余4大城市二手住宅市场价格指数环比涨幅均超过2%。但有一个明显的特点:各地市场价格涨幅环比明显收窄,为近几年所罕见。
尤其值得关注的是,此次“限购令”出台对各地高档住宅市场打击尤甚。据中原二手住宅市场2月成交调查数据统计,上海高档二手房(单价40000元/平方米以上)房源成交仅占全部成交量3%;而中低档房源(单价20000元/平方米以下)占比却提高到总成交量48%,一举成为市场成交“主力”。数据表明,其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。
上述原因主要在于:长期来各地高档住宅市场大都是以投资客为主,这类群体通常持有多套房产,“限购”政策令他们寸步难行;而中低端住宅主要以自住需求为主,此次新政并未对该群体完全“卡死”。随着市场对新政的逐步消化,在刚性需求抬头的形势下,上述中低端市场需求可望逐步恢复并增长。
中原集团研究中心高级经理瞿安新介绍,经历2010年乃至以往多次楼市调控之过程,市场的“抗药性”越来越强。此次“新国八条”出台后,各地楼市反应首先是观望,接下来成交进入停滞阶段。此种状态同前几次市场调控之后呈现的情况类似;所不同的是,2010年4月“国10条”出台后各地楼市价格均出现小幅松动,而此次市场价格并未出现松动,表现仍较为坚挺。
租赁成交活跃“小阳春”难呈现
2011年2月,在二手住宅市场成交走向低迷的同时,各地租赁市场成交不断趋于活跃。
据中原二手住宅调查统计数据显示,五大重点城市二手住宅市场租金指数在延续前期上涨势头基础上,环比均出现上升态势,目前五大城市的二手住宅租金指数均为历史最高点。
根据以往楼市走势情况看,每逢二手住宅买卖市场低迷时,租赁市场必然趋于活跃,这是因为部分购房需求转向了租赁市场。今年2月又适逢节后高峰,各类人群返城带来大量租房需求。
预计未来一段时间内,各地租金仍会波动上升。特别是一批中低端房源,由于需求相对较充足,租金上涨空间更大。相比之下,高端房源租金由于原来就比较高,市场需求又相对有限,租金上升空间可能较小。尽管租金水平不断上涨,但仍不及房价上升的速度,各地租金回报率不断下降,目前五大城市的二手住宅租金回报率均不足3%。
鉴于“限购”等调控政策对市场持续产生影响,此次节后各地楼市反弹力度均较弱,估计此种低迷态势将维持较长一段时间。按中原近几周统计数据显示,节后五大城市二手住宅市场回暖速度明显慢于2010年节后同期水平。
瞿安新预计,2011年3月五大重点城市二手住宅成交量和价格将保持小幅上涨态势,可能达到2010年同期7成左右水平。从中原挂牌房源价格信息看,由于目前业主惜售心态较重,故二手住宅挂牌价格仍然处于较高位。(完)