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编者按：
经历了一个时期的持续低迷状态，天津的写字楼市场开始回温并逐渐趋热，经济大环境的利好消息不断传来，平添了开发商投资写字楼的信心。同时，也有不少人对写字楼市场存有很大的担心，担心供应过剩，在未来的两三年里写字楼市场会出现恶性的价格战。
写字楼的市场诱惑在哪里？过剩的担心纯属多余吗？怎样成功操作一个写字楼的运营呢？本报记者在深入的市场采访基础上，分期对这些问题进行专题报道。
有人评价楼市说，住宅建设就好比是城市解决温饱问题，写字楼建设则是奔小康而去。而天津目前的写字楼市场仿佛正在以其投资的热度来反映自身目前所处的阶段。
回顾天津写字楼市场近几年发展状况，经历了1997、1998年持续低迷的状态，1999年的回归，及至2000年，开始逐渐回暖，而到了2002年，有了快速升温的兆头。
写字楼市场为什么开始回温？总体来说，是受经济大环境的影响。写字楼是大的经济环境的晴雨表，写字楼的升温应该是好的经济形势的一个体现，也是投资者对经济发展前景有一个很好的预期的表现。在采访当中记者发现，投资者的信心主要源自三方面，一是对于经济大环境有信心；二是对市场小空间有信心；三是对自己的产品有信心。
信心源之一经济大环境
从大的经济环境来看，2008年的奥运会、加入世界贸易组织都是投资者投资写字楼的信心来源。天津因为毗邻北京，以前可能很多的客户流向了北京，这是一个不利条件，但是2008年的北京奥运会将会对天津的发展有很大的带动，而加入世界贸易组织以后，会有越来越多的外来客商来华抢摊，而天津将会是这些来华客商的首选地之一。目前，金融、保险业已经来津敲门，天津市还是人民币业务试点城市，以后陆陆续续会有更多的企业来到天津。这样，写字楼需求就会有一个迅速增长。
万顺置业的副总经理凌朝翔说，万顺投资写字楼就是根据大环境推测的，他们非常看好加入世贸组织和2008年奥运会这两件大事将会给天津带来的机遇。现在中国已经加入世贸组织，市场已经有所感觉与反映，但是整体大的影响可能会有2到3年的时滞，而现在则是投资写字楼的最佳时间，可以做市场预热。而且这2到3年间也是外商陆续进入的时间段，天津要做的不是等客商来了再做应尽的工作，而是要先做好软硬件环境，才能经得起客商的考察。凌朝翔说，他们推测，为迎接这两次机遇，市政府会在提升整个城市服务水平上进一步加大力度。一个与国际接轨的城市要有国际标准的服务水准，而标志就是要有一定数量国际水准的写字楼与几家星级的酒店。而且最近市里领导一直在强调加大第三产业对经济的拉动作用，而写字楼的经营就是其中一块。
亚太大厦的销售总监闫锋也说，加入世贸组织与2008年奥运会对于经济发展是很好的机遇，也是写字楼市场的很好的机遇，天津市开发及市容市貌建设都会加大力度。而好的写字楼建设则是广泛吸引资金，加大城市开发力度的必要准备。
在越来越热的写字楼市场，早有的顺驰发展公司有可能要在和平区开建一幢写字楼的传闻近日又传出新的消息说，该项目有可能今年下半年动项。这对于已然很热的写字楼市场而言，无疑又添了一把柴，也让对写字楼市场心有忧虑的人们更添了一些疑惑———顺驰发展投资写字楼的市场信心来自哪里呢？据顺驰发展的有关领导透露，他们主要也是对天津未来几年的经济发展有信心。一方面随着中国加入世贸的步伐加快，电信、金融、保险业等方面的许多跨国公司会陆续进入中国，抢先占领滩头阵地，此举势必会加大写字楼，特别是高档写字楼的需求量。另一方面，随着市场经济的不断深入，市场竞争日趋激烈，办公地点与办公环境的好与坏已成为企业实力的象征，很多内资公司，不论其规模大小，也都有改善办公环境的需求。这将是一个更大的市场空间。
各家投资单位看好写字楼都是因为看好了未来几年天津的经济大前景。此外还有一个大环境，那就是政府方面也加大了对写字楼市场的支持与整顿，加大了对“烂尾楼”问题的解决力度，对新开发的公建项目在土地出让金、配套费等方面给予优惠政策，这些无疑也对写字楼市场产生一定刺激。
信心源之二市场小空间
投资写字楼的另外一个动因在于写字楼市场这一小环境本身还有很大的市场空间。闫锋说，从小的环境来看，天津市目前还有很多的公司在公寓民宅里办公，以前的北京也是这样一种状态。但是，楼市的变数是很大的，现在他们很看好中国正在成长中的企业，他们将会是未来市场上最大的客户。为了适应这一市场趋势，他们在原始设计上做了一些调整，增加了小面积办公空间，适应这一部分客户的需要。公司走进办公楼是一个正规化发展的必然趋势。这种正规化在自我调节的同时，也需要引导，而市场上有足够选择空间的写字楼是正规化的催化剂。现在则是写字楼入市的最佳时机。
戴德梁行的王强国先生则分析说，目前天津写字楼市场空置率问题虽然有所缓和，但是还是偏高的。在这种情况下还有人在投资写字楼，主要是看好了高档写字楼的市场空间。在天津写字楼市场，还缺少真正够档次的写字楼，国际一流企业来到天津以后会感觉没有多少选择的余地。而且高档写字楼未来的利润空间也比较大，现在上市的写字楼多数都是冲着高档市场而来的。采访当中，几家在建的写字楼项目的有关负责人均表示，他们瞄准的就是国际知名企业，包括部分国内大型知名企业。
采访当中有人提到另外一个观点，那就是土地资源的稀缺性与地段的不可复制性，造成了大家圈地投资的急切心理。在大家的评定标准里，小白楼是写字楼的首选之地，此外还有友谊路、宾水道等几个地段，而这些地段可做写字楼开发的空间在一天天减少。
信心源之三产品品质
品质是产品的生命力，在有过剩之虞的写字楼市场，品质就更成为了上市的首要条件。闫锋说，市场信心不管源自哪里，其实最终都是要回到产品上来的。他说，他们做亚太大厦突出强调了投资的概念。闫锋算了一笔账：在小白楼一带，租一个100平方米的办公间，每平方米租金按最保守的2元算，每个月的月租也要6000元。如果买写字楼每平方米7000元成交，那么，做7成20年按揭，每月只需供3000多元。有了这么一个比较，市场的空间也就找到了，这也应该算是市场信心之一。
采访当中有人对记者透露，他们在投入写字楼开发之前，曾经对天津现有的写字楼进行过地毯式的调查，结果发现现有的产品在外观、地段、垂直交通、停车安排等许多方面都多少存在问题与不足。而这些则是他们打入市场的信心来源。
写字楼真正的盈利应该在每年的营运当中产生，物业管理是写字楼生命力的有力保障。王强国先生说，国际大厦做出今天的成绩，一方面有赖于当时上市的大环境，另一方面则是因为后期物业做得好。物业管理水平是产品品质的又一体现，其中最主要不外两大项，一是对客人的服务项目；二是对大厦自身的管养。从采访当中记者发现，所有的项目都非常看重物业管理，包括还处在筹建阶段的一些项目，都各有各的招数，同时在对手的眼中都存在不足。可能这就是他们对自己项目的未来充满信心的另外一个原因。(记者王茜春)
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