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据业内人士粗略估算，未来1—2年内，北京的超豪宅(每栋价格在500万元以上的别墅)供应量约在5000—7000套左右，总市值不下300亿元。300个亿意味着什么？和市场总量比起来，这些超豪宅所占有的资金比例明显偏高，若再加上属于同一价位的公寓等其他种类的超豪宅(此类产品在北京也有相当数量的供应)、价位在上千万的顶级豪宅和价位在200万—500万元之间的豪宅产品，豪宅总金额约略可以占到北京住宅总投资金额的一半。数量如此巨大的豪宅，市场何时能够消化完？
“超豪宅”群落兴起
年前，业界预测今年是“别墅年”，果不其然。仅北京地区，除了橘郡二期豪宅，“水印长滩”、玫瑰园三期北美区别墅、京东的国际使馆村等老盘的存量继续销售外，机场路附近的莱蒙湖别墅、香山板块领跑者香山艺墅等也陆续上市。
进入金秋9月以来，每栋价格在500万元以上的别墅开始放量供应，先是位于北京潮白河别墅带的新盘“枫桥别墅”登场，接着是紧邻机场的丽高别墅也揭开了盖头，京郊密云潮河与白河交汇地带的“亚澜湾”也悄然探路。一时间，形成了一个与总价在500万元以下的别墅群不同、也有别于上千万一栋的顶级豪宅的中间层——“超豪宅”群落。
谁是豪宅买家？
究竟是哪些人在购置超豪宅呢？且看各项目销售推广部门的描述。
北京玫瑰园反映，其三期业主中，企业主(多为公司总裁、公司股东、私营企业主等)占75%，自由职业者(画家、艺术家、杰出的运动员)占25%，来自各个行业。
丽高王府别墅的客户群体以商界人士、CEO级客户为主，自住及投资比例各半，已预订房子的客户包括来自国内外的房地产开发商老总、香港上市公司主席、大企业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。
橘郡二期水印长滩的买家集中在两块，一是金融、证券界人士；一是风险基金管理机构。这些人基本上是有过三五次置业经历的富人。
贡院6号的客户有个人投资者，也有机构投资者，个人的典型特征是年龄在40岁以上、见多识广、追求生活品位、有较高的文化水准，多是行业的领头羊。
业内人士分析，豪宅市场分自用及投资市场，前者以国内富裕阶层为主，但外企及外国人购房自用的情况正在普及，潜在需求大，真正重质量的豪宅不愁出路。投资市场是租赁需求衍生市场。外国人在京工作，对高档住宅需求大，他们消费力强，能承受别墅月租金5000—8000美元。能够提供稳定丰厚回报、风险低、物业增值前景佳的别墅，不单成为有钱人的资金出路，也吸引到国内外机构投资者注意，这个市场会是投资界今后的热门话题。
前景预测众口不一
市场是动态的，昨日的好光景不等于今天的收成，也不代表明日的行情。豪宅市场同样是变化的，供应量在变，产品品质在提高，买家在进步。那么，一下子涌现出这么多超豪宅(还有一些已动工，在伺机而动)，市场变数大增，前景会如何呢？
业内人士认为，2002年是别墅市场热潮再起的一年，销售势头良好。新别墅主要分布在京城东北面，而且价格水平不断走高。未来真正豪宅的价格会维持坚挺，现时位置好的市郊豪华独立别墅平均售价约2500—3000美元／平方米。长远而言，这种级别的住宅供应有限，但需求很大，且随着老外的进入、内地富人的增加，买家队伍不断扩大，价格很有保障。实际上，北京豪宅价格只有邻近的城市如香港、台北等地同级豪宅的20%甚至更低。以目前北京的经济势头，豪宅的升值潜力很大。依目前市况看，这还只是一个开端，未来数年才是别墅真正火热的年代。随着中国加入WTO及2008奥运效应启动，北京进一步提升为一级国际都会，为豪宅市场发展建立了稳健的基础。
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