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北方网专稿：随着梅江居住区诸楼盘开发逐步成型，天津市区南部开发的脚步又迈向了梅江南。记者从有关开发商处获悉，梅江南房地产项目销售均已启动，由顺驰推出的梅江蓝色版块现已开售，而万科的水晶城也将在五月公开亮相，广告炒作攻势已经展开，梅江南已经成为2003年新兴的楼市热点地区。
梅江南居住区总占地面积240多公顷，北侧为在建的梅江生态居住区，是本市继梅江居住区后又一个大型的居住区。它西侧为规划中的卫南洼风景区，东侧是规划的会展中心和生态公园，整个居住区的整体规划由美国泛易道公司完成，建筑密度为20%，容积率仅为0.68。有关专家说，梅江南居住区是目前本市容积率最低中房价可能最高、水环境特点最突出的一个居住区。
规模：梅江南借势启动目标吸引10万人居住
天津西南部由于梅江、华苑两个大型中高档居住区和奥运板块的存在，一直是本市房地产开发的重点地区。去年至今，区域内新的高档楼盘如仁爱豪景庄园、城市别墅、万科水晶城等项目不断推出，这一区域的楼市状况进一步走好。
据天津顺驰公司负责人介绍，因为历史沿革，该地区人文、经济和配套等条件与其他区域比较一直处于优势位置。随着万科水晶城、顺驰蓝水园和龙水园、华夏芳水园、红勘香水园和玉水园的开发逐步成型，周边配套设施的逐步完善，以及梅江南地区的开发启动，梅江区域楼市的整体形象已经确立，作为西南部房地产的热点毫无疑问，从顺驰的蓝水假期销售业绩中已经印证了这种趋势。他说，梅江的区域优势及市场定位使其辐射能力不仅仅限于本地区，本市其他地区的更多购房者也会被梅江区域楼市所吸引。
据天津万科公司总经理肖楠介绍，就目前而言，梅江生态居住区已是众开发商托起的一个炙手可热的市场，已被列为天津市第二批智能化示范小区试点，将建成全国一流的生态居住区。梅江居住区由梅江和梅江南两个居住区组成，是天津市最具发展潜力的居住区。其中梅江居住区占地191.1公顷，总建筑面积178.2万平方米，规划居住总人口约53000人。梅江南居住区位于梅江居住区南部，总占地面积240.07公顷，总建筑面积160万平方米，规划居住人口30000人。
梅江南居住区起步区业已动工建设。几年后，将形成一个总居住人口近100000人的居住新区。大批高素质人口的迁入将使梅江南居住区成为天津市重要的高尚居住区。
定位：价格定格中高收入
据顺驰蓝水假期营销中心负责人介绍，由顺驰开发的蓝水假期现已收盘开售，未来将依托梅江的良好态势发展。蓝水假期在户型设计上考虑到项目的市场定位，以两室和三室户型为主，同时为了避免户型过于集中造成的客户群单一，在设计中增加了一室和四室户型。项目平均户型面积为140平方米。单体平面布局采用一梯两户，户户朝南，采光通风良好。蓝水假期的价格目前初定为4000元起价，其售销定位主要面向天津市从事科研、文教、卫生、信息等产业的中高收入从业人员和三资企业员工。
而梅江南另一开发商万科营销中心有关负责人介绍，水晶城整体价位定于3000元至4000元之间，主要面向中高收入的消费群体。水晶城的主打产品--情景花园洋房的最大卖点是“专利”二字。其实用新型住宅是联排式住宅(townhouse)和常见的六层住宅之间的产品类型，最大的特点是让每户均拥有南向的私家花园或露台。这位负责人还说，水晶城的公交配套设施现正拟建中，目前，已有包括96路公交车等5路公交车从附近经过，天津地铁一号线峻工后，则会很大地方便水晶城及梅江南地区的居民出行。
在万科水晶城的规划中，不同的分区有着不同的功能，基本上分了三个区域，一是北部区，它邻近较高密度的城市区，是城市化很强的区域。二是位于社区中间的区域，即大林带和公共建筑非常聚集的过渡区；三是河滨区，它紧临卫津河，整体景观因素和步行道都是和河密切联系在一起的。这样几个区域通过社区内的道路和绿化带加以区隔，由位置和区内的设施形成不同的分区功能，塑造了各自不同的分区特色。天津万科公司总经理肖楠在接受记者采访时说，万科潜心寻求超越性的发展思路，推出了宏大的万科新一代造镇计划，将一贯扮演的房地产开发商角色提升至城市建设者的高度，2003年万科的开篇力作——万科水晶城将是万科新一代造镇计划迈出的全新一步。万科在探索发展思路的同时，还一直致力于产品创新，研制出更符合人们居住习惯、居住需求的产品，真正赋予产品以人为本的特性。
对手：天津东南部、西南部楼市潜力最大
今年天津大规模市政工程项目建设的启动将为楼市注入新的活力和生机，房地产热点不断涌现，海河综合开发、地铁一号线、轻轨、东南半环道路拓宽、奥运场馆建设等等一系列工程将进一步刺激天津楼市的活跃，与此相关的房地产项目将受惠非浅，特别是天津东南部和西南部地区的楼市前景灿烂，与梅江地区竞争伯仲之位。
据天津社会科学院有关人士介绍说，1800亿元投资规模的海河综合开发带，将令所有开发商为之鼓舞，首期8个至-10个项目正在启动，未来5年至8年内海河沿线的楼盘开发将热点不断。业已开工的地铁一号线已使沿线楼盘受益升值，楼盘销售业绩大大提高。东南半环部分道路拓展预计将达100米至120米，宽阔的马路将使改善东南部地区的道路状况。根据前几年的经验，道路拓宽改造对于沿线的楼盘绝对是利好消息。以阳光100为代表的位于西南部的华苑居住区；以太阳城为代表的位于东部的原万松居住区；以奥林匹克花园和顺驰翡翠城为代表的位于西北部的瑞景居住区；以万科水晶城为代表位于西南部的梅江居住区、以及位于水上公园区域附近的奥运板块。卢卫认为，这4大居住区和奥运板块由于有相关政策的支持，周边配套设施将会加快完善，楼盘开发的热点由此产生。
专家：城市边缘住宅也有升值潜力
天津社会科学院有关人士在接受记者采访时说，一个城市的经济发展和生态系统是相互扶持的关系，一方面，生态系统对经济发展具有特殊价值，即生态系统服务功能；另一方面，经济发展对生态系统的持续性既有破坏作用，又有保护和改良作用。而经济的快速发展有赖于资源环境条件，有赖于城市生态系统的生态支撑能力。天津市南北部生态环境发展不平衡，必然导致经济发展的不平衡，这种不平衡不仅带动了产业整体调整向南移动，甚至连百姓购房消费都出现了普遍南倾现象。
他说，城市边缘地段的房地产开发与消费升温的另一原因归结于天津城市近几年的快速发展以及大规模的危陋房屋改造，一方面危陋房屋改造造成市中心地价一路飙升，另一方面就是大量的人口开始涌向城市边缘居住。由于市中心地价上涨，开发高档楼盘成为必然选择，否则就没有赢利空间。所以近年来市中心楼价飞涨给人留下了最深刻的印象。市中心楼盘在升值，城市边缘的楼盘其实也在升值，只是没有市中心幅度大而已。
对于城市边缘住宅与中心城区居住的优劣性，他认为，城市边缘住宅除了基础设施等人文环境与中心城区无法相比以外，它在环境、价格上的优势却是中心城区不能企及的。城市边缘居住区普遍地面开阔，楼间距大，景观充足、漂亮。它和中心城区污染严重、交通拥挤、噪音太大、住宅绿化空间狭窄相比，具有巨大的吸引力。随着城市边缘基础设施的改善，人们的生活越来越方便，这些在很大程度上提升了边缘居住区的价值。对城市边缘的房地产项目本身而言，虽然地价相对便宜，但是为了营造边缘居住区的优势和卖点，大楼间距，高绿化率，景观设计等也使项目成本提高，这是城市边缘住宅升值的又一个原因。
交通：未来多种交通方式纵横交错
记者从有关部门了解到，为改变包括梅江南在内的城市边缘住宅交通现状，天津市将建设10条快速公交线，这10条快速公交线设于东西南北四个方向38条主干道路运营，线网长度达109km。占目前市区线网总长度的32.3%，形成天津市整体公交线网的骨架。按照市领导提出的“有路就有公交车”的指示精神，从服务乘客、方便群众出发，计划开通一批公交线路，向王顶堤、华苑、鞍山西道、梅江小区、友谊路、尖山、白庙、民权门等方向放射。新线路开通以道路为依托，建成大容量、高效能、高标准，适应国际化大都市整体需求的快速线路。对目前已具备公交车通行的道路中的空白区域，有针对性地适当调整线路，缩短市民的步行距离，方便市民乘车。根据梅江及梅江南居住区、太阳城居住新区等城市边缘住宅建设情况，将适当开线，引进公交线路，解决新居民区出行的问题。同时积极打好“服务牌”。同时，即将峻工的连接滨海新区和老城区的交通大动脉----轻轨以及贯通全市的地铁一号线的部分车站也将通过梅江南地区，将极大的方便梅江南地区的交通，并不断提高其区位价值。(北方网记者/刘雁军）
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