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中国人民银行日前对房贷政策做出较大幅度的调整。新政策一出台，就引起巨大反响：北京、上海、深圳、重庆、成都等地的房地产开发商连夜开会研究；各商业银行房贷部门高度关注并征集新政策所带来的各方反映，准备拿出新的房贷细则……
毫无疑问，房贷新政策将给我国房地产市场带来深刻变化，变革的序幕已经悄悄拉开。那么，作为与人们生活息息相关的一项新政策，人民银行的这个新规定会给老百姓带来哪些实惠？
意图明显：普通购房者欢迎
对多数购房者来说，最希望购买的是价格合适、又没有太大风险的房子。人民银行出台的新政策，对于首次购买商品房的普通消费者来说，无疑是一个利好消息。
人民银行为规避老百姓贷款买房风险，采取对楼房封顶以后才发放个人住房贷款的举措，让老百姓购房更有安全感。北京世联房地产顾问有限公司执行董事王正宇说，在北京等一些城市，开发商发售期房的现象十分普遍，购房者不得不为此提前支付贷款利息。人民银行这一新规定不仅减轻了购房者付款利息压力，还有效地为购房者防范了房子“烂尾”的资金风险。
对中低收入的购房者，人民银行新政策作出了十分明显的倾斜：贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购房需要。商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。这些政策，意味着工薪阶层购房受到金融政策垂青，中低价楼盘也将成为银行信贷支持的重点。
在前段时间，市场上传言购房首付款比例将提高到50%，有些人担心会付不起首付。不过，这次人民银行的新政策，并没有这一规定。新政策采取了全新的方式，兼顾了原则性与灵活性：借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房，首付款比例仍执行20%的规定；购买第二套以上(含第二套)住房，应适当提高首付款比例。
银根收缩：提高开发商入市门槛
与大多数普通购房者对这一政策持欢迎态度有所不同的是，自人民银行新政策6月13日正式发布起，北京等地不少房地产巨头就连夜开会研究对策，对新的房贷政策做出了激烈的反应，叫苦不迭。
人民银行的新政策提高了房地产开发商的建设成本，一批实力不济的开发商因此可能会被淘汰出市场。北京华远集团总裁任志强表示，人民银行新政策收紧了开发商企业的资金链条。他说，现在我国3万多家房地产开发企业，完全符合新贷款标准的也就10%左右。新的政策将伤及大部分房地产企业，尤其是自有资金不足的中、小房地产企业，这将导致房地产业的重新“洗牌”。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹，为此召开了连续48小时的公司紧急会议。他担忧地表示，资金缺口将迫使一些开发商延迟项目开工，并无力运作多个项目。
王正宇说，人民银行的新政策中有三条规定对开发商予以较大限制：首先，开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30%，那些靠东凑西借自筹资金或者是临时从银行拆借资金的小开发商将被拒之门外；其次，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款，要提前在项目上投入大量资金，同时也限制了开发商利用个人按揭的资金进行滚动开发；第三，人民银行规定要严格防止建筑施工企业为开发商垫资，这将制止当前房地产市场存在的这一普遍现象，进一步切断开发商的资金流。
不过，也有一些开发商对这一政策表示理解和赞同。北京法政集团董事长王广发向记者表示，政策将会使房地产商“优胜劣汰”，虽经历阵痛，但这将有利于整个市场更加专业化、市场化、规范化。毫无疑问，从长远来看，这将有助于房地产市场的健康发展，真正做到还利于民，稳定市场。他举例说，如今深圳房地产市场就要比北京规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。这就是市场充分竞争、规范运作带来的良性结果。
关注焦点：房价是跌还是涨
对于想购房的老百姓来说，最关心的莫过于这次政策变化会给房价带来何种波动：是跌，还是涨？房地产界人士从不同角度分析，得出了不同的结论。
一方面，控制高档房的投资行为可以理解为适当控制需求，减少需求有利于促使房价下跌，在政策的引导下，中低价房供应比例将上升，使平均房价重心下移。与此同时，一些资金实力不济的开发商为急于套现，防止资金链条断裂，不排除他们主动将房价下调以快速出售。
但另一方面，因为人民银行收缩银根，开发商资金占用时间过长，导致开发成本加大，这很有可能分摊到房价上，从而转嫁给购房者。此外，因为没有资金支持的大量项目将缓建或不建，现房的供应量减少，导致需大于求，造成现房价格的攀升，这也会使房价上扬。潘石屹和任志强均持有这种观点。
一位房地产研究人士向记者表示，虽然可以从“控制供应”和“提高成本”这两个方向上对房价做宏观分析，但房价的背后集合了极其复杂的因素，要对其走势做出准确的预测，十分困难。这得具体到某一个城市、某个地段、某一家开发商以及它的资金成本等种种因素。房价最终是升还是降，要看具体作用的结果和具体楼盘的实际情况。
就记者在北京走访的几个在售楼盘实际情况来看，人民银行新的政策并没有带来太大的影响，购房者均保持了平和的心态，几家开发商也并未对房价做出相应调整。
良性引导：房贷政策尚待细化
记者在采访中了解到，虽然人民银行房贷新政策已经出台，但各家商业银行尚未制订出购房贷款的配套实施细则。一些老百姓还存有不少疑惑：高档商品房的标准是什么？第二套住房如何界定？政策从什么时候实施？
房地产界人士认为，由于房贷是近年来商业银行的一块新的利润增长点，所以商业银行从自己利益角度出发，并不十分愿意主动缩减开发商的贷款。对人民银行的政策，商业银行只是密切关注和征集各方情况，但并不愿意发表自己的意见。中国建设银行已经婉言拒绝了10多家新闻媒体的采访。
中国工商银行住房信贷部总经理李子刚在电话中对记者表示，工商银行对人民银行出台的房贷新政策十分拥护，也要严格执行。工商银行对相关问题正在积极研究，但对于具体的细则问题，最终解释权要看人民银行。
记者同时询问了中信实业银行办理个人私房贷款的相关业务，中信实业银行工作人员表示，尚未接到通知对个人购房贷款做出调整。目前，尚无法对购买第二套住房的人做出具体限定。这些衔接工作尚未实施，现在个人办理购房贷款与过去并无区别。
此外，对于要求商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，以确认二次购房行为，有银行人士认为，这在操作上有难度。而对于此次政策上的另一些概念，也令执行者难以把握统一尺度，这需要进一步做出细则说明。如何让房贷政策更加完善，让老百姓更加明白清楚，这对房贷政策细则的制订提出了新的课题。
新房贷方式：10万元住房贷款可少还利息近2万
随着近两周两次大规模房展会的举办，市民购房热情又被掀起。今天，中国银行北京市分行不失时机地推出了一种新的住房贷款方式——等额本金按月还款法，这是该行自推出等额本金按季还款法后的又一灵活贷款方式。
目前住房贷款市场主要有两种还款方式，月均还款法和等额本金还款法。银行业内人士表示，由于等额本金还款法对于银行的收益小，因此目前只有中行、招行等少数几家银行推出了这种还款方式。
记者以贷款10万元为例，请中行有关负责人就新推出的等额本金按月还款方式与以往的月均还款法进行比较：依照10年或30年还款期限，选择等额本金还款比月均还款分别可以为客户节省利息2103.42元和18326.89元。
招商银行风险控制部的负责人介绍说，月均还款法适用于整个贷款期内家庭收入比较稳定的客户，等额本金还款法由于偿还金额逐月减少，这种方式比较适合有一定积蓄，预期收入会有所减少的客户；而那些购房首付额度较高、又急于装修的家庭不适合等额本金还款法。
央行重拳出击“121房贷”新政策中三个漩涡
“其实央行并不是要刻意去打压房地产，也不是对房地产贷款的收缩，大家可能会对这项政策有些误解。”中国人民银行货币政策司的一位人士说，“央行对房地产的发展一直是支持的，但我们希望看到的是房地产的健康发展，这项政策也是出于这样的考虑。”
据悉，针对6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称121号文件)，央行将会对包括房地产开发企业、商业银行、施工企业以及购房者在内的各方意见进行汇总和分析。
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