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城市规划、市政拆迁必然导致一批旧店铺被淘汰，此时市场对店铺狂热需求早已弥散着浓浓的血腥味———游来的是一群群房地产“鲨鱼”。
去年，大连万达集团瞄准和平路，投资约12亿元，打造15万平方米的商业广场。以香港新世界集团为代表的商业房产商，也在繁华的老城区外围圈地造楼。说惯了容积率、炒惯了生活概念的房地产商们，开始研究起“主力店”、动线、客流量等各种商业术语。
从商多年的商业人士也坐不住了。本市老牌商业集团滨江金耀集团也建起15万平方米的商业广场。干服装起家的温州商人胡时俊，最近把公司的定位转向商业房地产开发。着手的第一项目就盯上了在本市最繁华的滨江道，投资3.5亿元建设3.8万平方米的麦购休闲广场，推出产权商铺。“开发购物广场，在招商经营方面，我们应该比地产商更有经验。”胡时俊认为。
其他资本更不甘落后。医药局下属的房地产公司早在一年前就打出了“铜锣湾广场”的响亮名称，今年正式启动。商业房产，价值高、增值快、含金量大的诱惑，津沽大地掀起了新一轮商业房产投资的高潮。
据一份来自市商委统计报告显示，今年全市共有商业房产项目137个投入建设，投资总额69亿元，比去年和前年分别提高20%和33%，其中大型商业中心就有十余个，如现代商业广场、泰达时尚广场、麦购休闲广场、嘉华国际城等。
“商业房地产开发，就是一场豪赌。”天津万达商业广场销售经理沈嘉颖这样形容商业地产。当广州、深圳、上海、大连等国内沿海城市的商业地产逐渐成熟之后，商业地产在天津刚刚显露苗头，并开始吸引大批房地产开发商前来淘金，正展开一场增值交易的激烈争夺。
外地投资客携巨资暗入津城
螳螂捕蝉、黄雀在后。天津商铺大规模开发的同时，外地投资者闻风进津。
9月25日，尽管已经是傍晚6点多，天津万达商业广场销售经理沈嘉颖举着电话，一边接受记者采访，一边忙着为一位来自沈阳的投资人联络回程的车票。除了向投资人卖店铺，在他看来，这也是一项重要的工作。“来万达买店铺的绝大多数都是外地投资人”。
其实，就像投资住宅一样，全国各地也有一批致力于商铺投资的炒家。哪儿的商铺要开始销售了，这批人消息最灵，便闻风而来。还有一批投资人，专门跟着商业地产开发商的脚步。开发商在哪座城市投资，他们就跟到哪里。
巨川房地产开发公司的耿总介绍，与本地投资人相比，外地投资者购买经验丰富、目的明确、团结协作，其购买力和决策力均很强，基本上看准即买下。投资后，交由商业地产开发商代管、代租，坐收租金。据介绍，天津已经开始出现南方采购团来天津采购商铺，这些团队基本都属于集体签单。
其实，大批外地投资人进津的背后，带来的是巨大的资金流入。仅以大连万达项目为例，约有近200家店铺出售，每间店铺售价都在几百万元，而且绝大多数是外地投资者买入，就有数千万资金流入天津。
超市跑马圈地小店铺背后捡芝麻
众多连锁超市的扩张，不仅使本市的商业氛围越发活跃，也带动了商业店铺的升温。截至目前，本市建成和在建的5000平方米以上大卖场已经21家。伴随着这些大卖场而来的，就是多如蚂蚁的小商铺。
今年开始，沃尔玛、家乐福等大型洋超市在本市加快“跑马圈地”速度。外资超市投资目标集中在上万平方米以上的大卖场。选址方式五花八门，有集中在人气最旺的黄金旺地，也有深藏在居民集中的居住区。无论他们店开在哪里，对周边商业的吸引力就犹如磁石一般，能够吸引一大批附属店铺伴其左右。
可以看到的是，在这些大型超市周边，多集中为专业性强、对顾客可提供个性化服务的铺面。从十字绣的小店，到个性化的饰品店、服装店，尽管这些专业店铺的商品价格较高，但一些高收入者更愿意到这类小店购物。超市客人大多属于目的性消费，但他们对周边小铺就都属于随机性消费了。尽管这样，仍有人笑言，“小店铺背靠着大超市撒下的芝麻，也能赚个够”。
另外，由于大量新建小区的兴起，这些小区拥有强大的购买力和聚集人气的能力，而这也正是中小投资者最感兴趣的地方。
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