|
对投资者来说，能把店铺炒出去或者出租个好价钱才是成功的投资行为。而且，绝大多数的投资者都是贷款置业，最基本的心理期许是能够以租还贷。倘若出租不畅，或者经营者没有赚头，超过住宅几倍的还贷压力会让投资人难以承受。因而，业内人士建议，投资商铺需要关注以下几大热点问题。
商圈地段是关键
老城区的商业设施比较成熟，商铺值得投资。总体来说，这些地段拥有足够的人气，而且有发达的交通，具备沉淀已久的繁荣商业气氛，可以较大程度地降低投资风险。但投资者应尽量避免买入计划动迁的商铺，除非有充足的把握能得到更高的补偿。
其次，投资人可以盯住一些新开发市场。这些市场虽然需要培育，但地价相对较低。以下几个指标可以作为投资时的参考：首先是市面和楼层因素，一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障；其二是使用率有多高，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。再次，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等。
对于想投资小型商铺的投资者来说，首当其冲要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数量、配套设施等。
无论选择怎样的地段，市政规划决定了投资者所看重的商铺未来经营整体环境和经营所必须的“人气”。据有关人士透露，目前，本市正在进行2010年之前的商业布局规划，有望在不久出台，它将成为广大投资者的重要指南。
看看谁是邻居
投资商铺，关键是投资人气。好的购物中心之所以聚人气，是因为有好的商品组合。21世纪不动产天津区域分部的崔晶雪说，如果一个食品店和一家高级服装店开在一起，一家医院在一个饭馆隔壁，那样效果肯定不好。因为消费人群不同，消费习惯也互相抵触。崔晶雪认为，一个好的商业地产项目一定要有好的整体规划。包括单个商铺与整个项目的定位是否相符等等。如果开发商对商铺不进行规划管理，今后的经营布局会显得零乱，影响经营效果。从而破坏人气，使投资者的收益受损。
目前，本市不少开发商常常以主力店作为整体项目的支撑，中小商铺环绕周围。如此一来，个人投资者势必要与“商业大鳄”为邻。戴德梁行房地产顾问(天津)公司总经理赵勇认为，与知名商业主力店“捆绑”，可以给小店带来较大客流。但投资者在投资时，除了看中主力店品牌优势外，最重要的一点是要了解商业地产开发商对出售的店铺是否进行统一规划，小店商品如何与大公司错位。
旺地不等于旺铺
北京S商城坐拥长安街和北京站两大地理优势，谁都会认为是块风水宝地，有谁能想到这里会经营不好？然而在这里，经营不到一年的商户就曾经因为管理不到位而陷入窘境。
这个例子在商铺投资中是失败的典型。当时由于管理问题，该商城里面空置的面积越来越多，人气越淡就越没有人来，形成了恶性循环。因此，选准旺地后，考察开发商的物业管理水平至关重要。
对待“包租”要谨慎
目前，保证投资者年回报率是开发商吸引客户的最流行方式，这种方式也叫“包租”。投资者会得到几年的8%—10%的回报率保证，且不必参与租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，有关人士提醒投资者，一旦开发商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报，或将所购底商出售。
选择此类商铺，投资者应该倍加关心开发商的背景以及经营管理公司的资质。同时，了解开发商是否有商业专门的管理经验，包括市场定位、品牌营销等。
经营投资各有打算
专家提醒投资人，在投资商铺的时候，一定要考虑好是自己经营还是用来纯投资。如果自己经营的话，要按经营的收益来核算成本；如果用来出租，应该给使用者留出利润空间，也就是说，价格过高不宜买来投资。
|
