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在9月30日由市商委和财富传媒共同主办的2003年商业房地产国际峰会上，国内著名开发商潘石屹和任志强从北京来到天津，作为峰会的压轴嘉宾出现。未料想，他们两人稍带消极色彩的发言引起与会人士的反驳，一时间会场上气氛活跃，出现了这类会议上极其罕见的言语争锋和轩然大波。
面带温和笑容的潘石屹说：“我对天津市场不熟悉，希望把北京市场的经验拿出来和大家分享。房地产就像爬山虎，必须依托其他产业的发展，如科技、旅游、教育等，如果单方面进行强力发展，就会出现当年海南岛地产开发那样失败的案例。建设国际化大都市，心态和观念比金钱更重要，心中的港口比地理位置的港口更重要。”显然潘石屹将批评表达得绵里藏针：“国内以SHOPPINGMALL为代表的美国商业模式已经在全中国泛滥。新经济和信息时代的商业，应该是购物街模式，投资经营有进有出，有生有死，是自然的，有生命力的。未来的网络时代，购物消费的过程是反空间的，世界上最大的商场是亚马逊网上商店。商业投资风险较大，特别是跨地域的投资，我看到在温州出现的异地商业投资项目，回报率高达14%，这样发展下去很危险，房子不再是居住用的，而是完全的炒作工具。”
任志强和潘石屹在北京房地产市场共领风骚，人们总能听到他们的声音。有人说，市场上只有少数人赚钱的一定有潘石屹，敢于与管理层发问的肯定是任志强。此次首届商业地产高峰会请来这两位“问题老总”，希望他们能把这种争论和思想带到天津，与天津地产商互动，来发展天津的商业地产。
与潘石屹的温文尔雅截然不同，一向以冷硬风格著称的任志强一上场就出言不逊：“我和潘石屹一样对天津不感兴趣。”针对主持人对“潘、任是冤家”的风趣介绍，任志强不留情面地接着说：“而且很不幸的是，我已经开始和潘石屹合作了，9月我们签署了合作协议，对北京一个物流港项目进行二次开发，双方各占50%。商业地产涉及到城市对需求地判断问题，对商业来说，关键是人流、人流、还是人流。新型业态要给购物者提供最大的自由度。”
任志强言罢，首先回击的天津方面代表是天津温州商会会长、麦购房地产投资公司董事长胡时俊，他针对潘石屹的一些说法提出质疑。接着，作风直率的天津电视台都市报道制片人赵建玲针锋相对地驳斥了任志强的言论。最后，任志强还是很执拗的态度，他说：“如果我只拣你们爱听的说，我就不是任志强了，我也没必要到天津了。”
张怀亭天津经济的发展后劲十足
商业的兴旺发达离不开载体的建设，这些现代化的大市场，不仅带动产业的发展，而且直接拉动需求、扩大消费。这次研讨活动来了许多非商业的企业，它们致力于天津的商业地产开发，它们的举措带有战略性投资和长远眼光。天津经济的发展后劲十足，因此商业地产的未来回报率将十分可观。我们将竭诚为投资者提供服务，祝愿大家在这块沃土上收获丰硕果实，共创商机，分享财富。
蔡云鹏海河两岸开发商机无限
天津的房地产业是充满活力的。前天在土地交易中心挂牌交易的一块商业地块，位于卫津路，地块不大，底价800多万元，结果最后成交价高达2600多万元，增幅很大。今年天津房地产业比往年都火，拆迁量达到历史以来的最高值，招商引资的力度也非常大。天津土地政策今年出现重大调整，实行了土地有偿使用办法，全市的土地将更有计划、有节奏地提供给市场。所有土地通过政府的收购、整理，形成熟地，然后进行挂牌、拍卖，这样做的好处在于增加土地的吸引力，减轻开发商的前期压力，政府也可以更有针对性地把土地和未来的项目结合起来。今后几年，海河两岸开发是商业地产集中开发的地方，市中心地块的拆迁量也很大，欢迎投资者踊跃考察和开发。
潘石屹天津要开放心中的港口
有了开放的心态，这个城市才能得以发展，这个城市的商业房地产才能得以发展。
房地产好比爬山虎。如果当地的经济、贸易、工业、科技甚至旅游、教育发展不起来的话，房地产是没办法发展的。所以当地的经济机构和未来的发展对房地产，无论是商业、住宅，还是写字楼都有很大关系。建设国际化大都市，对商业地产关系很大。
开放心态比金钱更重要
什么是国际化大都市？人们首先会想到纽约、香港等等。实际上，有一个“亚洲或中国第一高的建筑”就是国际化大都市，这是传统的观念。一个进而尺度的、在观念上可以开放的城市，人们愿意去的城市才是真正意义上的国际化大都市。比如，巴黎这个城市总会给人带来惊奇感受，带来新鲜的购物感觉。
与其他正在转型的工业城市一样，天津的出路只有一条，就是要成为国际化大都市。成为国际化大都市在于观念，它比金钱更重要。保守的观念，没办法走出去，也没办法把人吸引过来。天津有一个极具优势的港口，但是在现在的信息化的时代，心理的港口比地理位置的港口更要重要。
另外，在城市的开放过程中，中医的办法比西医更有效。世界上有一个小城市叫巴塞罗那，仅有的古迹使它很快失去了吸引力。申请奥运会时，巴塞罗那市长征求专家意见，如何整治古城？结果，专家没有采用全部拆了重建的方案，而是用“针灸”的方法，在古建筑的周围建当代艺术馆、运动馆等等。这样整个城市就活了，夺得奥运会的申办权。
商业街比shoppingmall更长寿
目前世界上流行的商业模式是美国模式。大规模的超市、shoppingmall。而大规模的商业模式，风险很大。但是超大的商业模式也有弊病：利用这种庞大的采购系统，一旦某种商品出现问题，受危害的人会很多。我认为，在新经济、信息时代下，好的商业模式应该是购物街的模式，这样的模式更有生命力。
作为现代的大都市来讲，营造更多的商业形态不是传统百货店，而是商业街。这样的商业街会有新店进来，旧店撤出，这些完全是由市场调节。因此，生命力很强。从实践看，这样的模式在成熟的城市中证实是成功的。以上海为例，几座高楼不代表其城市的国际化，而恒山路酒吧街，再现旧上海新天地，是人们愿意去的地方。人们来到这里，不是为了喝一杯咖啡，而是为了留下一段经历。
15年14%的回报保险吗？
商铺投资在全国很热，但这里面存在着风险。因为住宅的投资要投资者基于对所居住城市的了解进行的。但商铺的投资可以跨地域的。现在商铺投资中，最常见的是“包租销售”。一些开发商在销售商铺时，采用“包租销售”，开发商承诺15年里14%的投资回报，但不说明商铺的地点。这样的情况成为房子已经没有意义了，商铺的位置没有意义了。因此，投资者要谨防这样的“陷阱”，或许这就是非法集资。
任志强我对天津不感兴趣
我从北京出发，经过了三个半小时才找到了开会的酒店。很显然，两城市的交通和城市的规划，对投资者的影响很大。关于商业地产，其实也是探讨城市需求的问题。
城市需求是商业地产的主题
众所周知，住宅主要是依赖于当地的人口以及家庭组合的速度。这几个因素可以看到当地的需求量。不管一个城市的经济是否高速发展，住宅的需求一定是巨大的。十年以前，一个家庭有十几口人的现象很多，但现在家庭组合开始向一人户、二人户、三人户增加。
但对商业来说，目前并没有固定的数据可以说明商业需求有多大。商业的组合形态越来越多。比如，写字楼算作商业地产，它的需求是按第三产业在一个城市里所占的比重计算的。第三产业所占的比重越大，办公楼的需求越大。另外，酒店也属于商业物业，酒店需求的关键是看一个城市的经济增长活跃程度，一个城市活跃程度越高，酒店需要得越多。
更重要的商业形式就是目前最多的零售商业地产，其中也分为多种形式。店铺的需要是根据当地的恩格尔系数、当地的消费习惯等等。如果一个城市的恩格尔系数很高，说明这个城市的人们食品消费较多，这样食品店会很多。只有在消费习惯改变时，才会出现沃尔玛那样的大型购物中心。消费习惯再提高时，专业店、时尚店也会出现。另外，牙科美容、机票订购、小型印刷、汽车销售、电影院等准商业也进入商业形式。各种商业的变化，主要取决于城市的需求。
客流是商业地产的关键
并不是想在哪里建一个市场，这个市场就会火。而是当建筑和人流相结合的时候，这个地方才能形成市场。比如，北京的秀水街并不是规划的商业节点，但是它吸引了众多中外游客前来。
住宅房地产是位置、位置、位置。只要位置好，房子一定卖得出去。但在商业地产中，更多考虑的是客流。不管在什么位置上，只要能够提供一个巨大的客流，这里的商业就是最好的商业。在洛杉矶和拉斯维加斯之间有个大型shop鄄pingmall，在其周围没有任何居住区，但那里集中了全世界所有的名牌。正是这个与居住没有任何关系的地方，却创造了巨大的客流。
城市定位是商业地产的基础
作为一个城市，是采取内向型还是外向型，是自需型还是外销型，对开发商开发商业项目很重要。外向型的城市最终通过与周边城市的融合形成功能互补的城市群。比如，长江三角洲已经形成外向型的城市群，这样各种商业形态是互补的。并不是一个城市要有很多大而全的业态，而是多个城市的结合。目前，北京和天津，乃至河北省的周边城市都是相对独立的城市，因此，这样的商业地产的规划很难按外向型城市打造。
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